Признание договора аренды недействительным в силу ничтожности

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Признание договора аренды недействительным в силу ничтожности». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Не следует путать расторжение с признанием договора недействительным и применение последствий недействительности сделки. Договор может быть изменен или расторгнут не только в силу его недействительности, но и по соглашению сторон или по решению суда.

Примеры и различия ничтожных и оспоримых сделок

Ничтожные сделки недействительны сами по себе и не требуют признания их таковыми через суд. Примеры ничтожных сделок:

• совершены лицом, который в силу закона не имеет права ее совершать. Например, недееспособным или ребенком до 14 лет. Если, допустим, ребенок 12 лет по собственному желанию и без ведома законных представителей продаст свой велосипед другу, эта сделка будет ничтожной.
• нарушена форма сделки, например, для завещания требуется письменная форма, и если оно составлено устно, эта сделка будет ничтожной, то есть не повлечет за собой никаких правовых последствий.
• нарушено требование о регистрации сделки, например, право собственности на недвижимое имущество должно быть зарегистрировано, в противном случае сделка будет ничтожной.

Примеры распространенных рискованных сделок

Примеры самых распространенных сценариев рискованных сделок в сфере операций с недвижимостью. Когда стоит насторожиться и на что обратить внимание и проверить правовое соответствие:

• нарушение условий приватизации — продавец квартиры не оформил в надлежащем порядке приватизацию и по факту недвижимость находится в собственности государства;
• покупка квартиры, которая получена продавцом в наследство — здесь основной риск в том, что сложно проверить всех остальных потенциальных наследников, которые могут в дальнейшем предъявлять свои требования на недвижимость;
• квартиру продает лицо, признанное недееспособным — по закону продать квартиру недееспособного гражданина может только его законный представитель с разрешения органов опеки;
• нарушены права несовершеннолетних — например, родители купили квартиру с использованием средств материнского капитала и продают квартиру, не выделив доли детям, такая сделка незаконна.
• продавец недвижимости не получил согласие супруга на продажу — квартира приобретена в браке, оформлена на одного из супругов, он ее продает, не получив согласия второго супруга.
• продают жилье, которое получили в дар — здесь важно понимать, не был ли договор дарения притворной сделкой, прикрывающей сделку купли-продажи квартиры;
• продажа квартиры, полученной по договору ренты — даже при покупке квартиры по договору исполненной ренты сложно полностью обезопасить себя от появления непрошенных родственников или наследников рентодателя, желательно проверить такие моменты заранее;
• сделкой занимается доверенное лицо — потенциальные риски в этом случае: ненадлежащее оформление доверенности, не дана ли доверенность лицом, введенным в заблуждение;
• продажа доли — подводными камнями могут быть: разногласия с владельцами остальных долей, возможное несогласие органов опеки на продажу доли в случае, если доли принадлежат несовершеннолетним;
• квартиру продает пожилой человек — здесь важно проверить, что сделка совершается по доброй воле, что на пожилого человека не оказывается давление и он не введен в заблуждение.

Сложности, возникающие при выявлении ничтожности

Ничтожность сделки доказать довольно сложно, а в судах нет однозначного решения по этому вопросу, так как в каждом отдельно взятом случае могут возникнуть разные обстоятельства. Поэтому важно собрать правильно доказательную базу и определиться четко с основаниями для признания сделки недействительной. В противном случае сделка может быть признана действительной, а это лишняя трата времени и средств. Если с несовершеннолетними и недееспособными участниками процесса вопросов в суде почти не возникает, то доказать факт наличия физического или морального давления очень сложно, так как доказательств в этом случае чаще всего недостаточно.

Это надо понимать! В случае, если в сделке присутствуют признаки оспоримости и ничтожности, последняя является превалирующей, так как наличие одного из признаков ничтожности исключает вмешательство суда.

Закон предусматривает массу способов доказать, что сделка является недействительной. К примеру, если речь идет о продаже объекта недвижимости, сомнения могут возникнуть в случае, если квартира или дом за короткое время перепродавались несколько раз. При признании соглашения недействительным вступает в силу двойная реституция, а обе стороны в этом случае должны возместить материальные права друг друга. В случае отсутствия такой возможности, предусмотрена материальная компенсация, и в этом случае часто без вмешательства суда не обойтись. Обратиться с исковым заявлением при этом могут не только непосредственные участники договоренностей, но и другие заинтересованные лица.

Когда можно оспорить договор аренды?

Давайте разбираться с основаниями оспаривания договора аренды. Начать процесс, используя различные основания признания договора аренды недействительным, может любая из сторон или третье лицо (заинтересованное) в тех случаях, когда:

• не соблюдаются условия, прописанные в договоре, требованиям закона
• соглашение было заключено с лицами, не имеющими права подтверждать правомочность подобных сделок
• сделка, совершенная юридическим лицом в противоречии с целями деятельности
• сделка, совершенная гражданином, ограниченным судом в дееспособности
• сделка, совершенная гражданином, не способным понимать значение своих действий или руководить ими
• договор был подписана вследствие обмана (заблуждения) или по принуждению
• не исключена возможность оспаривания договора аренды в связи с нарушением принципов добросовестности по ст. 10 ГК РФ
• отсутствие преимущественного права на заключение договора аренды без проведения торгов
• признание торгов недействительными (ч. 2 ст. 449 ГК РФ)
• по иному основанию, которое можно будет определить на консультации с нашим адвокатом

Как признать договор аренды не действительным

Если это встречное заявление и было признание договора аренды недействительным, то по первому иску суд может отказать в большинстве предъявленных позиций.

Судебная практика Чтобы произошло признание судом договора аренды недействительным нужно в исковом заявлении опираться на несколько статей Гражданского кодекса, а именно 10, 153, 166-168,182 и 173 пункт первый.

В судебной практики часты случаи, когда недвижимое имущество компании передается в аренду без предварительного согласования со всеми акционерами предприятия. В этом случае имущественная заинтересованность одного из собственников не может являться основанием для заключения договора аренды, но может стать причиной для признания его незаключенным.

Оспоримыми являются сделки, влекущие возникновение юридического результата. При этом, если ни одна из сторон сделки или заинтересованных лиц не предъявила иск о признании сделки недействительной, она может быть исполнена сторонами. В оспоримых сделках лицу предоставлен выбор, прибегать ли к судебной форме защиты своего права или найти иные пути урегулирования отношений.

Иными словами, оспоримая сделка с момента ее совершения порождает правовые последствия, т.е. является действительной, но может быть признана судом недействительной и только тогда считается, что она недействительна с момента совершения и не повлекла правовых последствий (решению суда как бы придается обратная сила). Если же иск о признании оспоримой сделки недействительной не предъявлялся либо судом в его удовлетворении было отказано, оспоримая сделка действительна и создает все присущие ей последствия в полном объеме.

Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия. Суд не вправе самостоятельно оценить оспоримую сделку как недействительную без соответствующего требования истца. Правом оспаривания обладают стороны сделки либо лица, прямо указанные в законе.

Таким образом, оспоримые сделки – это сделки, недействительные по основаниям, установленным законом, в силу признания их таковыми судом. В отличие от оспоримости, ничтожность сделки означает ее абсолютную недействительность.

В случае ничтожной сделки в суд по общему правилу предъявляется требование не о признании ее недействительной, а о применении последствий ее ничтожности. Правом предъявлять такое требование обладает сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях — также иное лицо.

Отметим, что требование о применении последствий ничтожности сделки следует заявлять в том случае, если сделка исполнялась, то есть такие требования заявляются с целью вернуть исполненное или получить возмещение его стоимости при невозможности возвратить в натуре (п. 2 ст. 167 ГК РФ).

В соответствии со п. 1 ст. 170 ГК РФ ничтожна мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия.

Мнимая сделка характеризуется тем, что субъекты не стремятся достичь правового результата, присущего данному виду сделки, а совершают ее, например, с целью уклонения от обращения взыскания на имущество, уменьшения налогооблагаемой базы и т.д.

Следует учитывать, что стороны такой сделки могут также осуществить для вида ее формальное исполнение, например, во избежание обращения взыскания на движимое имущество должника заключить договоры купли-продажи или доверительного управления и составить акты о передаче данного имущества, при этом сохранив контроль управления за ним соответственно продавца или учредителя.

Равным образом осуществление сторонами мнимой сделки для вида государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество не препятствует квалификации такой сделки как ничтожной на основании п. 1 ст. 170 ГК РФ (п. 86 Постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015 N 25).

«Недобросовестность отдельных сторон договоров, не исполнивших обязательства и не выполнивших предусмотренную договором работу, не может служить основанием для признания указанных сделок мнимыми или притворными. Подобная недобросовестность влечет расторжение договора и взыскание сумм, авансированных на выполнение работы (оказание услуг) по договору.» (Определение Верховного Суда РФ от 09.08.2006 N 93-Г06-5).

Последствия ничтожности мнимой сделки. Реституция не применяется в отношении мнимых сделок, поскольку п. 2 ст. 167 ГК РФ связывает ее применение с фактом исполнения сделки. К мнимой сделке применение реституции невозможно (Постановление Президиума ВАС РФ от 18.10.2012 N 7204/12).

Случаи, в которых возможно расторжение договора аренды по требованию арендодателя

Специальные основания для расторжения договора по требованию арендодателя закреплены в ст. 619 ГК РФ. И хотя они все связаны со вполне конкретными нарушениями условий договора арендатором, их описание содержит много оценочных понятий:

• имущество используется с существенным нарушением договорных условий или назначения имущества либо с регулярными нарушениями;
• имущество существенно ухудшается арендатором;
• арендатор не производит капремонт, хотя по закону или по договору обязан это делать;
• арендатор более двух раз подряд не оплачивает аренду.

В каждой конкретной ситуации следует обращаться к судебной практике. Приведем примеры, когда суды посчитали нарушения арендатора недостаточными для расторжения договора по требованию арендодателя:

• Незначительность задолженности (определение ВАС РФ от 20.06.2011 по делу № А40-75598/10-37-630).
• Неуплата арендных платежей до госрегистрации, когда она обязательна (постановление ФАС Поволжского округа от 20.05.2008 по делу № А55-13945/2007).
• Задолженность по аренде, вызванная невозможностью пользования имуществом по вине арендодателя (постановление ФАС СКО от 25.07.2011 по делу № А32-31085/2010).
• Невнесение коммунальных платежей (постановление ФАС ПО от 25.07.2011 по делу № А55-31017/2009).

Сроки рассмотрения иска

Сроки рассмотрения исков о недействительности сделок:

• не более 2 месяцев — для судов общей юрисдикции (154 ГПК РФ);
• не более 6 месяцев — для арбитражных судов (152 АПК РФ).

В такие сроки дело рассматривается судом первой инстанции, включая время на подготовку дела к судебному разбирательству и принятие решения по делу. Судебный процесс занимает продолжительное время по таким причинам:

• сложность и категория дела;
• закрепленный сторонами порядок признания договора недействительным;
• необходимость выполнения судебных запросов;
• экспертиза;
• оценка;
• необходимость привлечения свидетелей.

Примеры применения исков

В судах общей юрисдикции чаще всего рассматривают иски о признании недействительными договоров:

• в сфере недвижимости: купля-продажи, дарение доли — чаще всего для ухода от налогов;
• займа, кредита и залога — попытки вывести часть имущества из общей долевой собственности, например, при расторжении брака; соглашения с микрофинансовыми организациями;
• совершенных с помощью обмана — сообщение ложных сведений страховой компании при страховании жизни и здоровья;
• отдельных положений договоров, ущемляющих права гражданина, по сравнению с установленными законом.

В арбитражных судах часто рассматриваются дела по признанию недействительными:

• договоров аренды;
• купли-продажи имущества юридического лица и процентных займов в процессе банкротства или ликвидации юридических лиц;
• контрактов, заключенных с нарушением положений закона № 223-ФЗ, без соблюдения закупочных процедур и размещения информации о закупке, в ущерб интересов юридического лица;
• контрактов, заключенных от имени юридического лица представителями с ограниченными полномочиями;
• соглашений об уступке права требования.

Недобросовестность при заявлении о недействительности договора

В российское законодательство введен международно-правовой принцип эстоппель: в соответствии с п. 5 ст. 166 ГК РФ заявление о недействительности сделки рассматривается через призму оценки добросовестности заявителя. В случае если он действовал недобросовестно, к примеру создавая у других лиц представление о действительности совершенного соглашения, это заявление утрачивает свое юридическое значение.

Например, эта норма была применена при оспаривании участником сделки по мотиву мнимости (постановление АС ВВО от 01.08.2016 № Ф01-2656/2016).

Под заявлением о недействительности следует понимать высказывание, которое (п. 70 постановления № 25):

• может быть выражено в какой угодно форме: в виде иска, письменного возражения и т. д.;
• в отношении как ничтожной, так и оспоримой сделки.

Основания признания оспоримого договора недействительным

Оспоримыми по ГК РФ являются договоры, заключенные:

1. С нарушением закона или подзаконного нормативного правового акта (ст. 168 ГК РФ), кроме случаев, когда:
   • законом предусмотрены иные последствия такого несоответствия;
   • он одновременно посягает на публичные интересы или права и охраняемые интересы третьих лиц (это означает ничтожность такого договора, если другие последствия не предусмотрены законом).
2. Не в соответствии с целями деятельности юрлица, очерченными в уставе, если контрагент знал или должен был знать об этом (ст. 173 ГК РФ).
3. Без обязательного согласия третьего лица, органа юрлица, государственного или муниципального органа (ст. 173.1 ГК РФ).
4. За пределами полномочий представителя или в ущерб интересам представляемого юрлица (ст. 174 ГК РФ).
5. Несовершеннолетним в возрасте 14–18 лет без согласия родителей / законных представителей (ст. 175 ГК РФ) либо лицом, ограниченно дееспособным (ст. 176 ГК РФ) или не осознававшим значение своих действий (ст. 177 ГК РФ).
6. Под влиянием заблуждения (ст. 178 ГК РФ), обмана, насилия и т. д. (ст. 179 ГК РФ).

Юридическая консультация

Правовые тонкости относительно незаключённых и недействительных сделок подлежат изучению на этапе подготовки и подписания договора. Ведь невозможно взыскать арендодателю не только предусмотренные финансовые санкции при неплатежах, но и саму сумму задолженности при признании договора незаключённым, что на юридическом «языке» означает несуществующим. Арендатор лишается возможности передачи арендуемых ценностей в субаренду и преимущественного права заключения нового договора по истечении срока действия.

Профессионалы окажут юридическую поддержку в части:

• обязательности регистрации договора и правовых последствий игнорирования процедуры;
• правильного составления акта приёма-передачи помещения с отражением недостатков;
• проверки арендодателя на правовую возможность заключения договора аренды или имущественного найма – привилегию собственников.

○ Оспоримый и ничтожный договор аренды.

Договор может быть признан недействительным по ряду оснований. В соответствии со ст.166 ГК РФ, сделка может быть признана оспоримой или ничтожной.

В первом случае недействительность заключенной сделки доказывается в судебном порядке в случаях, когда она оформлена без согласия третьего лица, управляющего органа (если речь идет о юридическом лице) или муниципалитета. Каждый из них имеет право подать иск о признании договора оспоримым в течение года с того момента, когда истец узнал либо должен был узнать о нарушении своих прав.

• «Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.
• Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.
• В случаях, когда в соответствии с законом сделка оспаривается в интересах третьих лиц, она может быть признана недействительной, если нарушает права или охраняемые законом интересы таких третьих лиц.
• Сторона, из поведения которой явствует ее воля сохранить силу сделки, не вправе оспаривать сделку по основанию, о котором эта сторона знала или должна была знать при проявлении ее воли (п.2 ст. 166 ГК РФ)».

В отличие от оспоримого договора, ничтожным соглашение может быть признано без участия судебных органов по заявлению одной из сторон. Обязательным условием доказательства ничтожности заключенного договора аренды является прямое нарушение законодательства, факт которого установлен.

Похожие записи:

• Вычеты на детей в 2023 году по НДФЛ обоим родителям
• Правление государственного страхования СССР как получить выплаты 1992 года
• Штраф за просрочку налога по УСН