Что делать если застройщик изменил планировку квартиры

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Что делать если застройщик изменил планировку квартиры». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Законы нашего государства не содержат ограничений по совершению сделок с квартирой с неузаконенной планировкой. Но стоит понимать, что новый собственник получает в свое владение, пользование и распоряжение объект недвижимости, не соответствующий документам, со всеми вытекающими последствиями.

Документы для перепланировки в новостройке

1. Технический паспорт квартиры. Его можно заказать в территориальном бюро технической инвентаризации.
2. Проект перепланировки. Его запрашивают у автора проекта дома или в любой проектной организации.
3. Заявление на согласование перепланировки. Оно оформляется в БТИ.
4. Заверенный планзастройщика – это архитектурный план, который необходимо получить при выстраивании стен в «свободной планировке». Он укажет, где застройщик запланировал установку стен, а какая площадь осталась свободной для нововведений.
5. Если квартира в ипотеке – письмо от банкас разрешением на изменения.

Также приложите:

• правоустанавливающие документы на помещение;
• паспорт строения, справку о состоянии здания/помещения;
• письменное согласие собственников или всех членов семьи.

Стоимость перепланировки

Муниципальная услуга согласования перепланировки бесплатна, никаких пошлин на нее нет.

За что нужно платить:

1. Получение технического паспорта БТИ с планом квартиры до перепланировки. Цены здесь варьируются от 2 000 до 7 000 рублей в зависимости от срочности и площади квартиры.
2. Проект перепланировки. Его стоимость – от 15 тысяч рублей (в зависимости от сложности).
3. Техническое заключение о состоянии несущих конструкций и возможности перепланировки. Его предоставит компания с лицензией СРО. Стоимость документа начинается от 20 тысяч рублей.
4. Услуги компании, которая занимается всеми вопросами по согласованию перепланировки и таким образом экономит время собственника. Как правило, ценник начинается от 25 тысяч рублей в зависимости от компетенции компании.

В квартире может быть совершено простое переоборудование, которое выражается, в частности, в следующем:

• разбор антресолей, которые первоначально были предусмотрены застройщиком;
• замена ванны на душевую кабину;
• сдвиг санитарных приборов;
• перемещение дверных проемов в несущих стенах, перегородках;
• перенос перегородок с одного места на другое;
• замена дверей и оконных блоков, которая не касается изменения их площади.

К сложной перепланировке можно отнести такие отдельные мероприятия:

• соединение нескольких квартир в одну, что предполагает нарушение целостности перегородок, стен;
• объединение комнаты или кухни с балконом, лоджией;
• расширение ванной комнаты, туалета за счет кухонной площади или комнатной;
• создание новых окон и дверных проемов в квартире в дополнение к существующим
• перестановка газового оборудования и систем газоснабжения

Как выявляют незаконную перепланировку

Собственники квартир наивно полагают, что легализация перепланировки – это необязательное действие, что вмешиваться в жилище никто не может. Дело обстоит иначе. Приехать с проверкой могут по таким причинам:

• В результате переустройства повысилась звукопроницаемость в соседнюю квартиру. Ее жильцы могут заподозрить факт нарушения целостности квартиры и подать жалобу в жилищную инспекцию.
• Во время перепланировки были нарушены строительные нормы, влекущие наступление аварий, сбои в работе коммуникаций общедомового назначения. В этом случае также по инициативе жильцов или коммунальных служб может быть проведена проверка с осмотром переоборудованного жилого помещения.
• Периодически коммунальные службы посещают квартиры с целью поверки ИПУ (индивидуальных приборов учета). В этот момент сотрудник данного учреждения может заподозрить, что в квартире, например, кухня на лоджии. Тогда тоже может быть инициирована проверка по факту наличия неоформленной в законном порядке перепланировки.

Как решить вопрос с незаконной перепланировкой

Чтобы не возникли сложности при купле-продаже квартиры с незарегистрированной перепланировкой, необходимо ее узаконить. Удобнее это сделать еще до продажи квартиры собственнику, чтобы не было проблем при регистрации договора. Инструкция и порядок действий по тому, как узаконить сделку, выглядит так:

• заказать проект перепланировки в БТИ или иной компании
• написать заявление на согласование переустройства
• приложить паспорт владельца жилого помещения
• добавить в перечень документации копию договора купли-продажи квартиры
• как приложение должен присутствовать техпаспорт на недвижимость
• необходимо взять письменные согласия других собственников квартиры, если таковые имеются

Весь комплект документации передается в жилищную инспекцию. Условия по срокам варьируются от 2 месяцев до полугода. Можно ли электронно оформить запрос? Такая возможность есть на портале Госуслуг. При этом срок рассмотрения обращения сокращается до 45 дней.

Если не нарушены строительные нормы при перепланировке, то сложности ее согласования и вероятность получения отказа отсутствует.

Основные правила перепланировки в 2022 году

Если владелец жилья запланировал капитальный ремонт, включающий изменения, которые необходимо будет внести в технический и кадастровый паспорта, его план необходимо предварительно согласовать. Для этого нужно подать заявку в районную (городскую) Жилинспекцию.

Вначале следует заказать технический паспорт (в БТИ, либо в МФЦ). Затем — разработку проекта (в любой сертифицированной проектной организации). Когда все это будет готово, отнесите в Жилинспекцию следующие документы:

• Заявление
• Техпаспорт на квартиру
• Эскиз проекта (2 экземпляра)
• Паспорт собственника
• Согласие всех, прописанных в квартире

Нужно ли согласовывать перепланировку в новой квартире

Стоит сразу обозначить, что практически все действия по переносу и объединению границ внутри квартиры, в том числе новой, осуществляются только на основании разрешения уполномоченных органов и требуют внесения изменений в технический паспорт, исключений мало.

В большинстве случаев узаконить перепланировку квартиры в новостройке вполне реально [1] . Однако процесс получения разрешения на перепланировку имеет много особенностей, о которых нужно знать. Очень важно учесть все нюансы, действовать по порядку и не нарушать требования закона.

Определимся с тем, для чего согласование не нужно. Узаконивать не придется такие работы, как косметический ремонт: покраску стен, переклейку обоев, замену дверей, ламината.

А вот самыми распространенными работами, требующими согласования, можно назвать следующие:

• совмещение ванной комнаты и туалета;
• перенос и устройство дополнительного санузла;
• создание просторных комнат и кухни за счет коридоров;
• реконструкция перекрытий;
• перенос дверных проемов.

Часто застройщики делают акцент на том, что в их квартирах так называемая свободная планировка: нет внутренних стен и минимальное количество несущих опор. И многие собственники думают, будто в таком жилье можно сооружать перегородки в любом месте, а вот получать разрешение на такую перепланировку вовсе не обязательно. Расставим все точки над «i»: действительно, собственнику квартиры свободная планировка дает массу возможностей для воплощения дизайнерских фантазий, в том числе связанных с реорганизацией пространства внутри жилья. Но согласовывать изменения в конфигурации помещения необходимо в любом случае, даже если стену планируется не снести, а, наоборот, возвести.

Дело в том, что в проектной документации указываются все существующие границы внутри жилья, в том числе те стены, которые не возвели при сдаче квартиры. При техинвентаризации квартиры БТИ может проверить, соответствуют ли помещения проектам.

Поэтому обнаружить, что перепланировка была сделана самовольно, очень легко — достаточно взглянуть на план жилья в техническом паспорте.

Какие работы считаются перепланировкой?

Перепланировкой считаются любые работы, которые предполагают:

• перенос или разрушение внутренних стен;

• перенос или создание новых дверных проемов;

• перестройку одного помещения в несколько квартир;

• расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений и наоборот;

• объединение нескольких квартир в одну;

• устройство или ликвидацию дополнительных кухонь и санузлов;

• ликвидация темных кухонь (без окон) и входов в кухни через квартиры или жилые помещения;

• устройство новых или изменение планировки существующих тамбуров.

Чтo мoжнo и нeльзя измeнять в квapтиpe

Нeльзя:

• нapyшaть экcплyaтaцию дoмa — нaпpимep, paбoтy вeнтиляциoнныx кaнaлoв;
• oбъeдинять кyxню c гaзoвoй плитoй и жилyю кoмнaтy;
• pacпoлaгaть тyaлeт и вaннyю нaд кyxнeй или жилoй кoмнaтoй coceдeй cнизy;
• pacпoлaгaть кyxню нaд нижнeй кoмнaтoй coceднeй или пoд caнyзлoм
• вepxниx coceдeй;
• yбиpaть или мeнять нecyщиe кoнcтpyкции дoмa — нaпpимep, дeлaть пpoeмы
• в кoлoннax, cтeнax-пилoнax;
• пepeмeщaть бaтapeи нa вepaнды, бaлкoны, лoджии;
• пepecтpaивaть чepдaки, пoдвaлы и дpyгиe oбщeдoмoвыe тexпoмeщeния;
• мeнять фacaды c кyльтypнo-иcтopичecкoй цeннocтью.

Moжнo и нe тpeбyeт coглacoвaния:

• дeлaть кocмeтичecкий peмoнт;
• ycтaнaвливaть вcтpoeннyю мeбeль, caмopaздвижныe или кpyтящиecя двepи,
• витpины, нapyжныe тexcpeдcтвa — aнтeнны, кoндициoнepы;
• зaмeнять инжeнepнoe oбopyдoвaниe, нaпoльнoe пoкpытиe, cтoляpныe элeмeнты фacaдa;
• пepeycтaнaвливaть элeктpoплитy нa кyxнe, caнтexникy бeз измeнeния гaбapитoв caнyзлa и кyxни.

Пo фaктy мoжнo дeлaть в квapтиpe вce, чтo нe зaпpeщeнo.

Paзpeшeнo, нo тpeбyeтcя coглacoвaниe пpoeктa пepeплaниpoвки квapтиpы — peмoнт, зaтpaгивaющий нecyщиe и oбщeдoмoвыe инжeнepныe cиcтeмы:

• мeнять ycтpoйcтвo пoлoв;
• измeнять фacaд мнoгoквapтиpнoгo дoмa;
• пepeнocить вaнныe кoмнaт и тyaлeты;
• cтpoить гapдepoбнyю;
• yвeличивaть кoличecтвo кoмнaт зa cчeт нoвыx пepeгopoдoк;
• oбъeдинять кyxню, вaннyю или тyaлeт c кopидopoм и дpyгoe.

Ecли вы peшили дeлaть peмoнт c coглacoвaниeм пepeплaниpoвки, вaм пoтpeбyeтcя пoдгoтoвить дoкyмeнты.

Coглacoвaниe пepeплaниpoвки в нoвocтpoйкe

3aчacтyю, oбycтpoить пoмeщeния в нoвocтpoйкe и пoлyчить paзpeшeния лeгчe, чeм в cтapoм дoмe. Нeкoтopыe зacтpoйщики пpeдлaгaют вapиaнты квapтиp co cвoбoднoй плaниpoвкoй — тo ecть вы cпoкoйнoй мoжeтe вoплoщaть cвoи apxитeктypнo-дизaйнepcкиe идeи и пoдaть дoкyмeнты нa coглacoвaниe пepeплaниpoвки в нoвocтpoйкe co cвoбoднoй плaниpoвкoй.

Ecть двa вapиaнтa:

• cдeлaть peмoнт и зaтeм yзaкoнить — yвeдoмитeльнoe coглacoвaниe;
• coглacoвaть пpeдвapитeльный плaн и cдeлaть peмoнт пocлe paзpeшeния — paзpeшитeльнoe coглacoвaниe.

Paзpeшитeльнoe:

• пepeмeщeниe caнyзлa;
• пpoeм в нecyщeй ocнoвнyю нaгpyзкy cтeнe;
• дoпoлнитeльныe пepeгopoдки, coздaющиe нaгpyзки cвepx нopмы.

Увeдoмитeльнoe:

• зaмeнa пoлa;
• мoнтaж aнтeнны нa фacaдe;
• зaмeнa paкoвины, yнитaзa;
• измeнeниe нe нecyщиx пepeгopoдoк, кpoмe мeжквapтиpныx cтeн;
• дoпoлнитeльныe пepeгopoдки бeз cвepxнaгpyзки нa кoнcтpyкцию здaния.

B мoнoлитныx и киpпичныx дoмax coглacoвaть пepeплaниpoвкy лeгчe — в ocнoвнoм нecyщиe cтeны тaм pacпoлoжeны внe квapтиp. B пaнeльныx и блoчныx — нaoбopoт cлoжнee.

Законное изменение планировки

Для законного проведения перепланировки/переустройства недвижимости проще всего обратиться в специализированную компанию, которая владеет необходимой информацией и имеет практический опыт, в том числе по согласованию всех нюансов в СЭС, Роспотребнадзоре, архитектурно-планировочном отделе и пожарном надзоре. Перед тем, как заказать проект, в обязательном порядке проверьте, является ли компания членом СРО (саморегулируемой организации) и есть ли у нее допуск СРО. Под последним понимается документ, который подтверждает законность права осуществлять строительную деятельность.

Если намерены сделать перепланировку/переустройство сами, придется пройти все нижеописанные шаги.

Для начала изучите список разрешенных и запрещенных в квартире изменений. Далее составьте проект перепланировки/переустройства и соберите необходимую для согласования документацию.

Из документов потребуются:

• паспорт;
• заполненное по установленному образцу заявление;
• свидетельство о собственности на жилье или выписка из Единого госреестра недвижимости (ЕГРН);
• технический паспорт, который, как говорилось выше, запрашивается через МФЦ либо напрямую в БТИ;
• письменное согласие всех владельцев жилья на будущие изменения.

Перепланировка до сдачи дома в эксплуатацию

На этом этапе сложнее всего получить разрешение на изменение планировки жилья. Чтобы сделать перепланировку, придется получить множество разрешительных документов, составить новые сметы, поэтому обычно застройщики на это не соглашаются. Строительной компании придется разделить с вами хлопоты по сбору разрешений и оформлению новой документации.

С учетом всех затрат на стройматериалы этот способ является самым невыгодным. Чтобы начать перепланировку в доме, не сданном в эксплуатацию, придется:

— подписать дополнительное соглашение с застройщиком;
— получить согласие у проектной организации на разработку новой документации;
— получить все разрешающие документы в муниципалитете.

Учитывая все трудности, лучше заняться перестройкой квартиры после введения дома в эксплуатацию.

Узаконивание перепланировки через суд

Если перепланировка была сделана до получения соответствующих документов, то узаконить ее можно через суд. В этом случае нужно предпринять такие действия:

— вызвать инженера БТИ для оформления нового техпаспорта на квартиру. Специальный штамп на документе подтвердит проведение незаконной перепланировки. Инженер должен проверить, что несущие конструкции остались невредимыми, иначе их придется вернуть на место;

— подать заявление в Жилищную инспекцию об одобрении перепланировки. При выдаче отказа, нужно подать заявление в суд. После того, как суд назначит экспертизу помещения, и она будет выполнена, собственник получит акт о проведенной проверке. Если обнаружатся нарушения – их придется устранить, а затем подать апелляцию. В итоге будет выдан акт об отсутствии нарушений при перепланировке квартиры.

— заказать техпаспорт в БТИ на основе акта, выданного судом. Новый паспорт нужно зарегистрировать в Жилищной инспекции.

За незаконную перепланировку в новостройке полагается штраф. Чтобы избежать штрафных санкций, лучше не начинать перепланировку квартиры без соответствующих разрешений.

Большинство современных новостроек возводится по индивидуальному проекту. Но несмотря на многообразие планировочных решений, часть покупателей стремится изменить внутреннее пространство жилища, чтобы …

Большинство современных новостроек возводится по индивидуальному проекту. Но несмотря на многообразие планировочных решений, часть покупателей стремится изменить внутреннее пространство жилища, чтобы оно идеально отвечало их потребностям и представлениям о комфорте.

Вложив значительные средства в приобретение квартиры, будущие жильцы начинают задумываться о ремонте и обустройстве на новом месте задолго до окончания строительства. Пока растут этажи, они прорабатывают вариант планировок, просчитывают расположение мебели и бытовой техники, чтобы рационально использовать каждый сантиметр жилой площади. Одним нужна гардеробная в спальне, другие хотели бы отгородить уголок под детскую, — порой становится очевидно, что осуществить свои мечты новоселы смогут, только внеся более или менее существенные изменения в имеющийся проект квартиры.

Затраты и согласования при свободной планировке

Утверждение «квартира со свободной планировкой» означает следующее – это студия, со всеми коммуникациями и контурами внутренних перегородок, обозначающих стены, на которые вроде бы намекает застройщик. На деле, он не просто намекает – законодательно эти стены там есть. Внутренние перегородки обязательно должны быть нанесены на план иначе невозможно выполнить расчеты, необходимые для строительства.

Без указания кухни не получится определить положение вентиляционных шахт, без разграничения санузлов не получится провести канализационные и водопроводные стояки, без данных о примерной площади жилого помещения невозможно рассчитать модель радиатора. А значит, уже несколько помещений «свободной планировки», так или иначе, определены в пространстве: это туалет, ванная, кухня. Возникает логичный вопрос: насколько изменяемо пространство такой планировки. Ответ немного странный: в пределах нежилых помещений.

Приступим к разоблачению!

Согласно терминологии свободная планировка – это пространство без стен. Термин появился, когда технологии в строительстве перешагнули на ступень массового железобетонного монолита. Когда в квартирах перестали появляться ригели и балки, которые пересекали квартиры поперёк, как в сталинках и хрущевках. В современном многоэтажном строительстве все опоры и перекрытия изготавливаются из одного материала и в одном месте – на строительной площадке. Благодаря этим технологиям в современных квартирах практически отсутствуют стены внутри жилого пространства, они заменены на колонны и пилоны (Пилон – продолговатая колонна. – Прим. Ред.).

В общем, именно благодаря новым технологиям в нашу жизнь пришел термин «свободная планировка». Но это все история, что же получаем на самом деле?

Похожие записи:

• Когда в этом году 2023 будут выплачены донорские
• Куда лучше переехать по программе переселения соотечественников
• Сколько родовые в 2023 году за второго