Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Извещение о продаже доли». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Также участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества. Можно выделить долю физически (например, она соответствует комнате) и продать ее отдельно. «Выделенная доля будет новым объектом недвижимости, следовательно, ее продажа возможна без разрешения уже бывших сособственников», — пояснила член АЮР.
Если согласия всех собственников нет, то выделение долей в виде комнат, как и определение порядка пользования жилым помещением, осуществляется в суде.
«Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без ущерба квартире, то выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности. В случае выплаты компенсации собственник с ее получением утрачивает право на долю в общем имуществе», — отметила Ольга Эттлер.
Также важно помнить о том, что в соответствии с законодательством сделка по отчуждению долей в праве общей собственности подлежит обязательному нотариальному удостоверению, совершение данной сделки в простой письменной форме невозможно, добавил Сергей Поляков.
«Нотариальное удостоверение сделки — своего рода заслон от мошенников. Сегодня нотариус — это единственное лицо на рынке недвижимости, которое несет имущественную ответственность за свои действия и в случае допущенной ошибки компенсирует пострадавшей стороне ущерб в полном размере. Нотариус обеспечивает юридическую чистоту сделки, освобождает ее участников от необходимости вникать в сложные правовые и юридические тонкости и составляет юридически грамотный документ», — отметил он.
Составить уведомление — это только половина дела. Более важным является правильная доставка, чтобы письмо дошло до адресата и у отправителя были неопровержимые доказательства.
Как вручить уведомление о продаже доли в квартире?
Этот вариант подходит, если совладельцы живут в одной квартире, хорошо ладят и доверяют друг другу. Отправитель должен подготовить две копии уведомления для каждого совладельца. Затем вы должны передать один экземпляр получателю — убедитесь, что он подписан и датирован. Желательно вручать письма в присутствии свидетелей, иначе есть риск, что сделка будет оспорена (см. «Как подать в суд на владельца кондоминиума»).
В прошлом отправляли телеграммы, но сегодня принято отправлять заказные письма с описью и подтверждением получения. Перед этим необходимо выяснить точный адрес совладельца (если он не проживает в месте, где производится раздел). Адрес можно узнать, поговорив с другими домовладельцами или отправив письмо этому человеку.
Заказное письмо может быть доставлено в любое почтовое отделение. Скажите почтовому работнику, что вы хотите отправить заказное письмо. Затем вам нужно будет оплатить доставку и заполнить две формы: объявление и инвентаризационную форму. Затем сохраните квитанцию и ждите уведомления о том, что письмо доставлено адресату.
Обратите внимание, что уведомление будет считаться доставленным, если оно дойдет до последнего адреса, но получатель не получит его лично. Это ситуации, которые зависят от совладельца (статья 165.1 Гражданского кодекса). Например, он не пошел на почту или не открыл дверь почтальону, хотя знал, что извещение будет доставлено.
Дорогостоящий, но надежный вариант — составить декларацию о продаже доли в жилой недвижимости. Все, что вам нужно сделать, — это выбрать курьерскую службу, заполнить счета, оплатить услуги и ждать ответа покупателя. Подпись покупателя на накладной считается доказательством доставки. Курьер также передает ему бланк заказа.
Уведомление о продаже доли в квартире и его вручение
Продажа доли в квартире возможна только после уведомления других собственников о своем намерении. Если долевые собственники не были уведомлены о предстоящей продаже доли в квартире, то сделка может быть признана недействительной через суд или получен отказ от регистрации собственности в Росреестре.
Уведомить собственником о намерении продать крайне важно, поскольку право владения данным имуществом распространяется на насколько человек. Если объект собственности принадлежит одному лицу, то нет необходимости уведомлять кого-либо о своем намерении продать.
Стоит отметить, что уведомление других собственников не обязывает производить продажу доли в обязательном порядке, данный документ лишь сообщает о намерении.
Важно! Уведомление содержит следующую информацию:
- В правом верхнем углу указывают данные совладельца, на имя которого направляется уведомление;
- Далее следует наименование документа – «Уведомление»;
- Затем излагается суть уведомления: гражданин (ФИО, паспортные данные, дата и место рождения) информирует собственника имущества, находящегося в долевой собственности (ФИО, год рождения), о своем намерении продать свою долю имущества (указать наименование и адрес объекта недвижимости);
- Далее излагаются основания для права владения долей (приватизация, наследование по закону) с указанием номера свидетельства;
- Затем следует законодательное обоснование – ст.209 ГК РФ, согласно которой собственник вправе распоряжаться своим имуществом (указать объект собственности, количество комнат, кв.м, этаж);
- При продаже доли по другой цене собственник лишается права проживания и пользования данным имуществом;
- Ниже информация о намерении продать долю с указанием цены;
- Согласно ст. 250 ГК РФ совладелец имеет право на первоочередное приобретение доли имущества по цене, указанной в настоящем уведомлении;
- Если получатель уведомления в течение 30 дней не сообщит о своем намерении приобрести долю, то владелец вправе продать ее третьим лицам;
- Важно указать, что отсутствие ответа на данное уведомление будет считаться отказом от приобретения предложенной доли;
- Внизу страницы указывается дата и подпись.
Как отправить уведомление
Передать лично
Если вы находитесь в дружеских отношениях с совладельцами имущества, то можете обратиться к ним лично и попросить расписаться в уведомлении. К этому стоит прибегнуть, если вы уверены, что соседи не будут против продажи.
Отправить через Почту
В остальных вариантах рекомендуется отправить уведомление по почте заказным письмом с уведомлением о вручении и описью вложений. Это самый простой и дешевый вариант. Тем не менее, в случае судебных разбирательств нет гарантий, что суд примет уведомление о вручении в качестве подтверждения информирования о предстоящей продаже. Но если вы уверены, что данный способ информирования не повлечет никаких проблем, то можете им воспользоваться.
Нередки случаи, когда собственник уклоняется от вручения уведомления или скрывается. В таком случае необходимо выяснить фактический адрес проживания собственника, обратившись в полицию. Сотрудники полиции обязаны направить запрос для установления места жительства в центральное адресное бюро.
Важно! Возможны случаи, когда адресат не получает уведомление в связи с истечением срока хранения письма. Напомним, что письма хранятся на почте в течение 30 суток. Срок хранения считается от дня, следующего за днем поступления. По окончании срока хранения ценное письмо будет направлено обратно отправителю.
Срок действия уведомления
Само уведомление о продаже не имеет срока действия или давности – главное, чтобы в нем содержались актуальные данные об условиях сделки, объекте отчуждения, его владельце и адресате. Тогда письмо можно будет направить сособственникам в любой момент времени.
На то, чтобы принять решение в отношении продаваемой доли, совладельцы будут иметь только 30 дней с момента получения уведомлений. Далее ситуация будет развиваться, исходя из их намерений:
| Вариант 1 | Если все содольщики ответят письменными отказами раньше, то Продавец сразу же сможет начать поиск заинтересованного Покупателя среди посторонних лиц. |
| Вариант 2 | Если ответ от 1 или нескольких содольщиков не поступит в течение месяца, то Продавец автоматически получит разрешение на проведение сделки с 3-ими лицами. |
| Вариант 3 | Если содольщик согласится использовать преимущественное право приобретения доли, Продавцу понадобится заключить с ним договор купли-продажи. При наличии нескольких таких сособственников допустимо выбрать любого из них. |
Способ вручения писем влияет на финансовые расходы со стороны продавца. Выбирайте тот вариант, который вам ближе с точки зрения бюджета:
| Личное вручение «из рук в руки» | Если вы живете в одном городе, расходы минимальны. При доставке в другой город придется потратиться на такси, бензин и проживание |
| Ценное письмо | Расходы на отправку ценных и заказных писем примерно одинаковые: • 50 рублей – заказная корреспонденция; • 110 рублей – ценное письмо (до 20 гр по весу – а все что свыше оплачивается по другим тарифам + 3 рубля за грамм) |
| По доверенности | Потребуется заверить доверенность на отправку/получение уведомлений: • 200 рублей – за удостоверение документа; • нотариальные услуги (УПТХ) – до 5 000 рублей |
| Услуги нотариуса | Расходы зависят от региона проживания и прейскуранта нотариальной конторы: • госпошлина – от 80 до 300 рублей; • прочие услуги – до 5 000 рублей. |
| Через курьера | Экспресс-доставка курьерской службой обойдется от 150 рублей и выше, в зависимости от маршрута |
Итак, чтобы продать долю в квартире нужно проинформировать о сделке текущих сособственников. Ответственное лицо составляет и рассылает предложения в адрес дольщиков. Передача писем происходит по желанию отправителя: лично, почтой, курьером, по доверенности или через нотариуса. Ответы на предложение поступают в течение 30 дней. Если никто не согласится выкупить долю в квартире, продавец получит право вести переговоры с третьими лицами.
Переживаете за составление уведомления о продаже доли? Неудивительно, что для многих людей это стресс, а кто-то и вовсе не знает о данной процедуре. Чтобы не сорвать сделку, сохранить нервы и достоинство – обратитесь за консультацией к юристу.
Бланк предложения о выкупе доли квартиры
Специальной строгой формы для документа не существует. Рекомендуется использовать проверенный бланк, составленный в полном соответствии с требованиями закона, включая следующие реквизиты:
- сведения о получателе (ФИО, адрес), владеющим долей в квартире;
- информация об отправителе-продавце (ФИО, адрес, паспорт);
- описание предлагаемого к выкупу объекту (адрес, квартира, размер площади);
- ссылка на документ, подтверждающий право собственности;
- предложенные условия сделки (цена, порядок расчетов, иные параметры сделки);
- цену отчуждаемой доли;
- информация о праве выкупить часть квартиры в приоритетном порядке;
- срок для принятия решения (30 дней с момента вручения письма);
- способы взаимосвязи на случай принятия предложения;
- подпись отправителя с расшифровкой и дата.
Что делать, если ответа не последовало
Отсутствие ответа на предложение о выкупе равнозначно его отклонению. То же касается и случаев уклонения от вручения, когда получатель умышленно создает «мнимые» препятствия к ознакомлению с текстом уведомления — скрывается от курьера, внезапно меняет место жительства и пр.
Описанный порядок подтверждается ст. 165.1 ГК РФ, которая гласит, что юридически значимые сообщения признаются доставленными и в случаях, когда они не были вручены непосредственно адресату по зависящим от него причинам.
Пример. Адресат не получил отправление лично и не явился в почтовое отделение позднее, в ответ на извещение об ожидающем его заказном письме. По истечении срока хранения предложение выкупа доли вернулось продавцу обратно. Это и стало доказательством безразличия совладельца квартиры в совершении предстоящей сделки.
Такой, казалось бы, несущественный эпизод, как составление и рассылка предложений выкупа доли квартиры, при неправильном проведении может сорвать сделку и разрушить планы продавца. Поэтому к данному этапу необходимо подходить крайне внимательно и ответственно, подключая к его осуществлению грамотных юристов. Хотите убедиться, что защищены от неприятностей? Сделать это очень просто: достаточно написать сообщение через электронную форму нашего сайта либо связаться со специалистами по указанным номерам телефонов для получения бесплатной консультации.
Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда
:
- опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
- напишите вопрос в форме ниже;
- позвоните Москва и Московская область
- позвоните Санкт-Петербург и область
Последствия нарушения преимущественного права
Если продавец не отправит предложение о выкупе части квартиры всем совладельцам, не выдержит установленный законодательством срок или заключит договор на условиях, более выгодных, чем было заявлено «соседям», сделка будет признана незаконной.
На практике это будет выглядеть примерно так:
- Сособственник квартиры узнает о продаже ее доли постороннему лицу по цене, меньшей заявленной ему в предложении о выкупе.
- Он собирает доказательства нарушения (делает копию уведомления, просит судью истребовать недостающие доказательства из органа госрегистрации).
- Заинтересованное лицо или его представитель подает иск о переводе прав и обязанностей покупателя на него.
- В случае удовлетворения заявленной просьбы сделка купли-продажи переоформляется — реальному покупателю компенсируется потраченная им сумма, а приобретателем по договору становится истец (заинтересованный участник долевой собственности).
В результате признания сделки незаконной в данном случае не страдает ни одна из сторон: фактический покупатель не теряет деньги, продавец по сути им же и остается (сделка не аннулируется, полученные средства в указанном объеме остаются у него), а новый приобретатель реализует преимущественное право покупки.
Обычно, чтобы иметь все подтверждающие документы об отсылке уведомления, оно направляется содольщикам через почтовое отделение. В этом случае рекомендуется отправить письмо с уведомлением и вложенной описью пересылаемых документов.
Отсчет срока, который позволит определить дату вручения содольщикам, будет дата, указанная в уведомлении о вручении.
Хотя такой способ имеет определенный риск, получатель может отказаться от получения письма, или не проживать по известному адресу, находиться в санатории или за границей. Естественно, что сотрудники почты не будут каждый день носить письмо или выяснять, где сейчас находится получатель уведомления.
Судебная практика в этом вопросе тоже не однозначна. С одной стороны ВС определяет, что продавец не обязан вручать уведомления другим собственникам, а лишь обязан предпринять меры, которые позволят уведомить владельцев. С другой стороны, некоторые суды удовлетворяют иски и переводят право приобретения доли на дольщика, мотивируя свое решение именно отсутствием подтверждения получения извещения о продаже.
Как составить уведомление о продаже доли в ООО
Типовой формы для подобных документов не установлено. Посему текст уведомления (оферты) о решении продать долю (ее часть) компилируется продавцом (участником ООО) произвольно. Главное – правильно изложить суть вопроса, соблюдая при этом элементарные правила оформления документации. В оферте совершенно четко должны прозвучать:
- намерение о продаже доли либо ее части;
- ее конкретная «продажная» стоимость;
- подробные условия продажи.
При оформлении оферты следует использовать стандартную структуру документа, включающую «шапку», заглавие, основную часть и логичное заключение.
| Составные структурные части оферты |
Что должны включать
|
Иные рекомендации по компиляции и сведениям |
|
Шапка (верх документа) |
Реквизиты сторон
(кому адресуется оферта, кто ее написал), место, дата составления |
Рекомендуется указывать не только ФИО участников, но и их стандартные персональные данные |
|
Заглавие (прописывается в центре) |
Название (полное либо сокращенное) |
Типичный вариант:
«Уведомление (оферта) о продаже участником доли в уставном капитале ООО» |
|
Основная часть |
В свободной форме следует кратко, конкретно, четко изложить суть своего намерения, условия его реализации |
Обязательный минимум сведений:
решение участника о продаже; цена продаваемой доли (ее части); форма и сроки внесения платы; обращение к члену (-ам) ООО с просьбой сообщить о своем решении воспользоваться первоочередным правом на покупку либо отказаться от него; предупреждение о том, что если никто данным правом в конкретный срок не воспользуется, то доля будет передана другому лицу |
|
Заключительная часть |
Дата написания, подпись составителя | Адресат, получатель оферты, также проставить дату получения и личную подпись |
При отправке оферты почтой, направлять ее рекомендуется заказным письмом с уведомлением. Важно правильно отследить день получения данного уведомления, т. к. от него ведется отсчет по завершению срока действия права каждого члена (адресата) на первоочередную покупку доли (либо ее части). Как было сказано выше, как только данный срок закончится, обладатель продаваемой доли сможет беспрепятственно продать ее стороннему лицу.
Обычно, чтобы иметь все подтверждающие документы об отсылке уведомления, оно направляется содольщикам через почтовое отделение. В этом случае рекомендуется отправить письмо с уведомлением и вложенной описью пересылаемых документов.
Отсчет срока, который позволит определить дату вручения содольщикам, будет дата, указанная в уведомлении о вручении.
Хотя такой способ имеет определенный риск, получатель может отказаться от получения письма, или не проживать по известному адресу, находиться в санатории или за границей. Естественно, что сотрудники почты не будут каждый день носить письмо или выяснять, где сейчас находится получатель уведомления.
Судебная практика в этом вопросе тоже не однозначна. С одной стороны ВС определяет, что продавец не обязан вручать уведомления другим собственникам, а лишь обязан предпринять меры, которые позволят уведомить владельцев. С другой стороны, некоторые суды удовлетворяют иски и переводят право приобретения доли на дольщика, мотивируя свое решение именно отсутствием подтверждения получения извещения о продаже.
✅ Что будет, если не отправить предложение о выкупе доли?
Несмотря на контроль со стороны нотариусов и Росреестра, были случаи нарушения права преимущественной покупки. Бывали случаи, когда продавец не отправлял предложение, завышал цену и игнорировал сроки. Нарушения приводят к отмене сделки с третьим лицом.
Если продавец не выпустил декларацию об аннулировании, совладельцы могут подать в суд, чтобы признать сделку недействительной. В то же время они могут перевести на себя права и обязанности покупателя (статья 250 (3) Гражданского кодекса). В противном случае возместите текущие расходы покупателя и переоформите долю в квартире, чтобы стать новым собственником. Срок оспаривания сделки составляет 3 месяца с момента осознания факта мошенничества.
Перед подачей иска необходимо убедиться, что у истца достаточно денег для покупки акции. Если кто-то подаст иск, не доказав платежеспособность, суд не аннулирует предыдущую сделку. Поэтому недостаточно просто не соблюсти право преимущественной покупки. У вас должны быть необходимые средства для компенсации покупателю.
Подробнее о процедуре см. статью «Принудительный выкуп доли судом».
Для чего необходимо извещать другого собственника
Извещение другого собственника – это не простая формальность. Благодаря отправке такого уведомления человек не только оповещает совладельца о грядущей продаже, но и предлагает ему выкупить долю в первоочередном порядке.
Согласно ст. 250 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ), сособственники имеют преимущественное право приобретения доли, выставляемой на продажу. Это положение принципиально важно, – Продавец не может сразу же предложить свою часть недвижимости посторонним лицам, если до этого он в установленном порядке не предложил объект содольщикам.
Данное правило применимо только к тем ситуациям, когда группа людей владеет недвижимостью на правах общей долевой собственности.
Если же речь идет, например, про продажу квартиры, находящейся в индивидуальной собственности и закрепленной только за 1 человеком, процесс возмездного отчуждения не предполагает извещения никаких других лиц.
Не нужно составлять уведомление и в том случае, если все дольщики решают реализовать принадлежащую им квартиру целиком, вместе, по общему договору.
При желании продать долю в квартире, находящейся в совместной собственности (например, в собственности супругов), сторонам сначала понадобится «переквалифицировать» сам принцип владения – с совместной собственности на долевую собственность. Разделить общую квартиру на конкретные доли можно либо в кабинете нотариуса (в добровольном порядке), либо в зале суда (в принудительном порядке).
Впоследствии каждый из супругов сможет совершать самостоятельные имущественные сделки именно со своей долей. При любом возмездном отчуждении своей доли собственнику сначала понадобится соблюсти преимущественное право приобретения, которым обладает его партнер (если по документам именно он указывается 2-ым сособственником).
Подробнее: В чем разница между совместной и общей долевой собственностью
Образец уведомления о продаже доли в квартире
Продажа доли в квартире возможна только после уведомления других собственников о своем намерении. Если долевые собственники не были уведомлены о предстоящей продаже доли в квартире, то сделка может быть признана недействительной через суд или получен отказ от регистрации собственности в Росреестре.
Уведомить собственником о намерении продать крайне важно, поскольку право владения данным имуществом распространяется на насколько человек. Если объект собственности принадлежит одному лицу, то нет необходимости уведомлять кого-либо о своем намерении продать.
Стоит отметить, что уведомление других собственников не обязывает производить продажу доли в обязательном порядке, данный документ лишь сообщает о намерении.
Как отправить уведомление
Передать лично
Если вы находитесь в дружеских отношениях с совладельцами имущества, то можете обратиться к ним лично и попросить расписаться в уведомлении. К этому стоит прибегнуть, если вы уверены, что соседи не будут против продажи.
Отправить через Почту
В остальных вариантах рекомендуется отправить уведомление по почте заказным письмом с уведомлением о вручении и описью вложений. Это самый простой и дешевый вариант. Тем не менее, в случае судебных разбирательств нет гарантий, что суд примет уведомление о вручении в качестве подтверждения информирования о предстоящей продаже. Но если вы уверены, что данный способ информирования не повлечет никаких проблем, то можете им воспользоваться.
Нередки случаи, когда собственник уклоняется от вручения уведомления или скрывается. В таком случае необходимо выяснить фактический адрес проживания собственника, обратившись в полицию. Сотрудники полиции обязаны направить запрос для установления места жительства в центральное адресное бюро.
Важно! Возможны случаи, когда адресат не получает уведомление в связи с истечением срока хранения письма. Напомним, что письма хранятся на почте в течение 30 суток. Срок хранения считается от дня, следующего за днем поступления. По окончании срока хранения ценное письмо будет направлено обратно отправителю.
Если срок хранения отправления истек, то стоит обратиться к ст. 165.1 ГК РФ, согласно которой отправление считается полученным, если оно было доставлено адресату, но не было вручено по причинам, не зависящим от работы почтовой службы.
Стоит отметить, что суд может посчитать, что продавец должным образом не уведомил совладельца, и отнестись к такому обстоятельству скептически, а как результат вынести решение не в пользу продавца.
Через нотариуса
Самым распространенным вариантом считается уведомление через нотариуса. При отсутствии опыта в подобных сделках лучше воспользоваться услугами нотариуса, который подготовит все документы в рамках правового поля, а также поможет с регистрацией права собственности. Единственный недостаток данного способа уведомления – это стоимость. Нередко требуется уведомить нескольких совладельцев, проживающих по разным адресам.
Нотариус от своего имени направляет уведомления по почте заказным письмом каждому из собственников данного объекта недвижимости. Уведомление составляется от имени собственника доли, содержит необходимые положения и предложение уведомить нотариуса о своем намерении выкупить долю. Через месяц после вручения уведомления нотариус подготовит свидетельство о передаче уведомления.
Внимание! Наши квалифицированные юристы окажут вам помощь бесплатно и круглосуточно по любым вопросам. Узнайте подробности здесь.
Если адресат не получил письмо по причине окончания срока хранения, то нотариус составляет свидетельство о невручении уведомления. В этом свидетельстве указывается, что были предприняты все меры по информированию совладельцев о намерении продать имущество.
Стоит отметить, что нотариус вправе отказаться выдать свидетельство о невручении, поскольку данный документ противоречит основам законодательства РФ о нотариате.
Таким образом, перед тем, как воспользоваться услугами нотариуса, необходимо сразу уточнить, какой документ нотариус готов предоставить. Если вместо свидетельства будет предоставлена справка, то в суде ее может быть недостаточно.