Конституционный суд разъяснил приобретательную давность

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Конституционный суд разъяснил приобретательную давность». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Содержание

1. Что считать «добросовестностью»

2. Условия получения недвижимости

3. Приобретательная давность на земельный участок: позиция Конституционного суда РФ.

4. Оформление собственности на землю в силу приобретательной давности

5. Другой комментарий к статье 234 ГК РФ

6. Кто может подать заявление?

7. Когда не применяется?

8. Возникновение прав на чужое недвижимое имущество

9. Официальный сайтВерховного Суда Российской Федерации

10. Приобретательная давность — судебная практика

11. Приобретательная давность на земельный участок: судебная практика

Суд первой инстанции, придя к выводу о том, что приобретательная давность может быть применена только в отношении тех земельных участков, которые находятся в частной собственности, а все иные земельные участки не следует считать бесхозяйным имуществом, так как такие земли в Российской Федерации являются либо государственной, либо муниципальной собственностью, отметил также, что факт добросовестного, открытого и непрерывного владения спорным земельным участком с 1990 года не может являться достаточным основанием для признания права собственности заявителя согласно статье 234 ГК Российской Федерации, поскольку сам по себе факт владения земельным участком не порождает право собственности на него.

Гражданин В. в 1997 году купил участок у гражданина П., который не был собственником недвижимости. У П. этот объект находился в пожизненном наследуемом владении, продать участок он не имел права. Собственником земельного участка был город Краснознаменск, который никогда не проявлял себя как собственник: не зарегистрировал право собственности на землю, а позже не участвовал в суде.

В 2018 году В. решил оформить право собственности на участок, так как давно им владел. Он узнал, что в Гражданском кодексе есть подходящая к случаю норма. В частности, для получения права собственности на недвижимое имущество нужно открыто, добросовестно и непрерывно владеть им как собственным 15 лет (п. 1 ст. 234 ГК РФ).

Чтобы его признали собственником, гражданин В. обратился в суд, но проиграл дело. Судьи отметили, что Краснознаменск — место, где находится участок, это закрытое административно-территориальное образование. Участок, расположенный на такой территории, ограничен в обороте. Значит, по общему правилу, не может находиться в частной собственности.

В. обжаловал решение суда первой инстанции, но и вышестоящие суды ему отказали. Не признали его добросовестным владельцем, потому что он «не мог не знать об отсутствии у него оснований возникновения права собственности на спорный земельный участок».

Тогда гражданин В. обратился в Конституционный суд, чтобы оспорить положения пункта 1 статьи 234 ГК как не соответствующие Конституции.

Что считать «добросовестностью»

Судьи отметили, что добросовестность в п.1 ст. 234 ГК РФ выступает одним из обязательных условий для получения права собственности по давности владения имуществом. Но самого определения добросовестности в оспариваемой норме нет. И не понятно, что закон понимает под этим термином.

Правда, термин встречается в статье 302 ГК РФ, и там законодатели однозначно определили, кого считать добросовестным. Но статья 302 ГК РФ регулирует споры между собственником и добросовестным приобретателем. Поскольку суды не признали гражданина В. добросовестным, значит, для спорной ситуации с участком норма статьи 302 не подходит.

В результате судьи решили, что критерии добросовестности применительно к двум этим статьям ГК должны быть разными. И приняли во внимание практику Верховного суда. Подход ВС состоит в том, что добросовестность можно признать и в случаях, когда владелец понимает, что у него нет оснований на получение права собственности (постановление Пленума ВС РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010).

Условия получения недвижимости

Для того, чтобы право собственности по приобретательной давности было предоставлено, необходимо подтвердить соответствие следующим требованиям:

Открытое владение недвижимостью. Что понимается под этой формулировкой? Это означает, что гражданин не должен, конечно же, заявлять о своем владении недвижимостью во всеуслышание или уведомлять каким-то особенным образом окружающих. Однако у посторонних людей, например — соседей, не должно возникать никаких сомнений в его правах. Иными словами, владение недвижимостью не должно скрываться. Что это означает на практике? Например, вы действительно проживали в определенной квартире в течение более чем пятнадцати лет, соседи вас знают, и могут подтвердить, что вы в действительности фактически осуществляли уход за помещением, а не жили все это время где-то еще;
Непрерывность владения недвижимостью тоже вызывает определенные вопросы у тех, кто сталкивается с этим понятием впервые. На практике это означает, что вы должны владеть ею в течение всех пятнадцати лет непрерывно. Иными словами, не получится прожить в квартире года два, потом переехать на пять лет, потом вернуться и после всего этого заявить свои права на оформление собственности. Для того, чтобы получить недвижимость в собственность, вы должны владеть ею постоянно и непрерывно;
Владение в течение установленного срока — наиболее простой и понятный пункт. Законодательно установлен срок в пятнадцать лет;
Добросовестное владение имуществом также вызывает определенные вопросы. Как доказать добросовестное владение? Что под этим понимается? Фактически добросовестность означает владение с искренним убеждением, что у вас нет никаких препятствий оформить собственность: на недвижимость никто не заявлял своих прав;
Владение имуществом как своим — еще один пункт, который может быть интерпретирован по-разному. Однако законодательно этот пункт нужен для того, чтобы защитить права арендодателей, которые предоставляют жилплощадь во временное, пусть и подчас длительное пользование. Такой пункт нужен для того, чтобы арендатор по истечении установленного срока не смог подать заявление на оформление собственности.

Приобретательная давность на земельный участок: позиция Конституционного суда РФ.

В ряде случаев граждане хотят оформить право собственности на земельный участок, которым фактически владеют длительное время без правоустанавливающих документов через суд в силу приобретательной давности, установленной ст. 234 ГК РФ.

В обоснование своих требований, как правило, в таких исках ссылаются на то, что земельный участок в существующих границах фактически используется более 15 лет, а споров с соседями о границах этого участка не имеется.

Возможно ли удовлетворение судом иска о признании права собственности на земельный участок в силу приобретательной давности?

Конституционный Суд в Определении № 186-О/2021 по делу о проверке конституционности абз. 1 п. 1 ст. 234 Гражданского кодекса о возникновении права собственности на объект в силу приобретательной давности указал следующее.

Добросовестность выступает одним из условий приобретения права собственности по давности владения имуществом и предполагает, что вступление во владение земельным участком не было противоправным и совершено внешне правомерными действиями.

В силу презумпции государственной собственности на землю, в рамках которой при наличии в России значительного количества нераспределенной земли сама по себе несформированность земельного участка и отсутствие государственной регистрации права собственности публичного образования на него не означают, что последнее фактически отказалось от своего права собственности или проявляет безразличие к правовой судьбе этого земельного участка.

Для любого добросовестного и разумного участника гражданских правоотношений должно быть очевидным, что земли, на которых земельные участки не сформированы и не поставлены на кадастровый учет, относятся к государственной собственности и что само по себе отсутствие такого учета не свидетельствует о том, что они являются бесхозяйными.

Действующее законодательство запрещает любое самовольное, совершенное без каких-либо правовых оснований занятие земельного участка или его части (ст. 7.1 «Самовольное занятие земельного участка» КоАП РФ).

Таким образом, занятие без каких-либо правовых оснований несформированного земельного участка, заведомо для владельца относящегося к публичной собственности, не может расцениваться как не противоправное, совершенное внешне правомерными действиями, т.е. добросовестное и соответствующее требованиям абз. 1 п. 1 ст. 234 ГК РФ.

Таким образом, Конституционный суд РФ конкретизировал уже сложившуюся в большей степени отказную судебную практику по приобретательной давности, с учетом разъяснений, содержащихся в п. 16 Постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 29 апреля 2010 года № 10/22.

Конституционный Суд РФ в своем Постановлении № 48-П уже рассматривал вопрос добросовестности при приобретательной давности и указывал, что добросовестный владелец может знать об отсутствии у него права на объект недвижимости, но, если владение не нарушает чьи-либо права, у лица должна быть возможность вернуть имущество в гражданский оборот и оформить право на него.

Таким образом, можно сделать вывод: самовольное занятие неразграниченной и несформированной земли будет восприниматься как противоправное и не соответствующее признаку добросовестности.

Оформление собственности на землю в силу приобретательной давности

С 1975 года пользуюсь землей на основании приказа директора, который разрешал пользоваться землей временно. Как оформить право собственности на этот участок земли в силу приобретательной давности?

Согласно п. 1 ст. 234 Гражданского кодекса РФ лицо – гражданин или юридическое лицо, – не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течение 15 лет либо иным имуществом в течение 5 лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность). Право собственности на недвижимое и иное имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает у лица, приобретшего это имущество в силу приобретательной давности, с момента такой регистрации.

Таким образом, для оформления права собственности на участок в силу приобретательной давности необходимо наличие следующих признаков: добросовестность; открытость; непрерывность владения недвижимым имуществом; давность существования земельного владения – 15 лет; владение участком земли осуществляется лицом, не считающимся собственником участка, как своим собственным.

Непрерывность владения означает, что участок земли весь период (т.е. минимум в течение указанных 15 лет) не выходил из владения конкретного лица, претендующего на оформление права собственности.

Владение участком земли лицом, не считающимся собственником участка, как своим собственным, означает, что владелец земли должен извлекать для себя полезные свойства участка земли соответственно его назначению. При установлении данного условия для приобретательной давности законодателем предполагается, что владение участком земли как своим собственным значит владение не по договору. Следовательно, положения ст. 234 российского ГК РФ о приобретательной давности не должны применяться в ситуациях, когда владение землей происходит в результате договорных обязательств (хранения, безвозмездного пользования, аренды и других соглашений).

Так, временное пользование землей на основании приказа директора 1975 года представляется затруднительным условием в получении права собственности на данный участок вследствие приобретательной давности, так как имеют место договорные отношения. Однако согласно определению Верховного Суда РФ от 28.07.2015 N 41-КГ15-16 не является давностным владение, которое осуществляется по не предполагающему перехода титула собственника договору с собственником или иным управомоченным на то лицом. В подобных случаях лицо владеет вещью не как своей собственной, не вместо собственника, а наряду с собственником, не отказавшимся от своего права на вещь и не утратившим к ней интереса, передавшим ее непосредственно или опосредованно во владение, как правило, временное, данному лицу. Примерный перечень таких договоров приведен в п. 15 постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010: аренда, хранение, безвозмездное пользование и т.п. В соответствии со ст. 234 ГК РФ давностное владение может начаться после истечения срока владения имуществом по указанным договорам, если вещь не возвращена собственнику и не истребована им, но не ранее истечения срока исковой давности по соответствующим требованиям. Таким образом, давностное владение может начаться после истечения срока владения имуществом по договору, не предполагающему перехода титула собственника, если вещь не возвращена собственнику и не истребована им, но не ранее истечения срока исковой давности по соответствующим требованиям.

Под добросовестностью владения в данном случае подразумевается внутреннее убеждение владельца участка земли в законности и обоснованности своего владения.

В любом случае, процедура признания права собственности на земельный участок проходит через суд, где требуется доказать указанные выше признаки. Возможность обратиться в суд с иском о признании права собственности в силу приобретательной давности основывается на ст. 11 и 12 ГК РФ, согласно которым защита гражданских прав осуществляется судами путем признания права. Поэтому лицо, считающее себя собственником имущества в силу приобретательной давности, вправе обратиться в суд с иском о признании за ним права собственности.

Другой комментарий к статье 234 ГК РФ

1. Институт приобретательной давности был введен Основами ГЗ и действует в России с 3 августа 1992 г. Этот институт имеет целью придать существующим фактическим отношениям юридическое значение, служит устойчивости права и гражданского оборота. Нужно полагать, что если собственник имущества длительное время не выражал намерений признать вещь своей, смирился с ее утратой, то при отсутствии презумпции государственной собственности (см. коммент. к ст. 225) целесообразно признать эту вещь собственностью фактического добросовестного владельца. Следовательно, институт приобретательной давности защищает права настоящего владельца против прежнего.

2. Этот способ приобретения права собственности относится к первоначальным, т.к. права приобретателя не основаны на прежней собственности, а зависят от совокупности пяти обстоятельств, указанных в п. 1: от длительного, добросовестного, открытого, непрерывного владения имуществом как своим собственным. Установление добросовестности зависит как от оснований приобретения имущества, так и от правомерного поведения владельца, который не должен скрывать имущество, подделывать документы и совершать иные недобросовестные действия в отношении собственника. При рассмотрении арбитражным судом конкретного дела об истребовании Комитетом по управлению государственным имуществом нежилого помещения у Райпотребсоюза последний сослался на право собственности по приобретательной давности, т.к. владеет этим помещением открыто и непрерывно с 1975 г. Арбитражный суд отклонил требование Комитета. Президиум ВАС РФ направил дело на новое рассмотрение, поскольку суд не исследовал документы, свидетельствующие об условиях передачи государственной собственности в кооперативную. При этом суду было предложено выяснить, на каких условиях передавалось спорное помещение, установить наличие у ответчика правовых оснований для его занятия (Вестник ВАС РФ, 1996, N 6, с. 65).

3. Необходимыми условиями для приобретения права собственности по ст. 234 являются длительность и непрерывность владения. В соответствии с п. 3 комментируемой статьи и ст. 11 Вводного закона давность начинается до введения в действие ГК, т.е. в данном случае закон получил обратную силу. Фактические владельцы имущества могут засчитать в длительность владения время до 1 января 1995 г. Если право собственности на имущество возникает по закону с момента государственной регистрации (п. 4 комментируемой статьи), то для ее осуществления необходимо через суд установить юридические факты добросовестного, открытого, непрерывного владения имуществом как своим собственным (п. 3 ст. 6 Закона о регистрации прав на недвижимость).

4. Необходимость открытого владения чужим имуществом для приобретения его в собственность отметил Конституционный Суд РФ в Постановлении от 20.07.99 N 12-П «По делу о проверке конституционности Федерального закона от 15 апреля 1998 года «О культурных ценностях, перемещенных в Союз ССР в результате Второй мировой войны и находящихся на территории Российской Федерации» (СЗ РФ, 1999, N 30, ст. 3989). Конституционный Суд РФ указал, что многие перемещенные культурные ценности находились в закрытых фондах музеев и других учреждений, что не отвечает требованиям закона о добросовестном, открытом владении для приобретения права собственности на бесхозяйные вещи. Однако в Определении Верховного Суда РФ от 14.03.2001 отмечено, что судебный порядок защиты права собственности на конкретные перемещенные культурные ценности не исключается (Бюллетень ВС РФ, 2003, N 6, 7).

5. Владение имуществом «как своим собственным» исключает возможность применения статьи для приобретения чужого имущества, которым лицо владеет и пользуется на основании заключенного договора аренды (найма), хранения и др. хотя и длительное время, но с сознанием своих договорных обязательств. Это положение подчеркнуто в Постановлении Пленума ВАС РФ N 8.

6. С возникновением права собственности на основании приобретательной давности прежний собственник вещи утрачивает право на нее. Поэтому необходимо, чтобы требованиям собственника о возврате своей вещи из чужого незаконного владения (см. ст. 301 и коммент. к ней) не препятствовали положения ст. 234, т.к. требования собственника приоритетны перед правами владельца. Это установлено в п. 4, который определяет началом срока приобретательной давности истечение срока исковой давности по требованиям, основанным на нормах ст. 301, 305 (см. коммент. к ст. 301, 305).

7. Пункт 2 рассматриваемой статьи имеет самостоятельное значение. Им установлена защита владения лица, не являющегося собственником имущества, от необоснованных действий третьих лиц. Этот пункт расширяет защиту владения, предусмотренную ст. 305 (см. коммент. к ней). Если положения ст. 305 ГК защищают права только законных, то п. 2 ст. 234 — и незаконных владельцев, которые владеют чужим имуществом как своим собственным. Это объясняется необходимостью обеспечения порядка и стабильности в обществе, служит устойчивости права и гражданского оборота.

Кто может подать заявление?

С заявлением о признании права собственности по давности владения может обратиться в суд человек, который пользуется имуществом. Вместо него это вправе сделать и представитель по доверенности.

Если заявление рассматривается в порядке особого производства, ответчиков нет. Зато есть заинтересованные лица. Например, когда речь идет о недвижимости, таким лицом выступает территориальное отделение Росреестра.

Если же есть спор, дело рассматривается в порядке искового производства. Ответчиком выступает физическое или юридическое лицо, с которым возникли или могут возникнуть разногласия. К примеру, если имущество никто так и не принял в наследство ввиду отсутствия наследников, но оно и не признано выморочным, ответчиком выступает администрация.

Когда не применяется?

Если внимательно ознакомиться с нормами законодательства, становится понятен тот факт, что во многих случаях нельзя рассчитывать на статью о приобретательной давности.

К ним относят:

вселение без разрешения в рассматриваемый недвижимый объект,
при оформленном праве на обладание общим имуществом и если гражданин участник в совместной долевой собственности,
права на имущество могут быть оформлены особым образом, например в случае с приватизацией,
если происходит процесс легализации по самовольным постройкам, указанный в статье 222 ГК РФ.

В соответствии с п. 15 Постановления Пленума № 10/22 давностное владение признается открытым, если лицо не скрывает факта нахождения имущества в его владении. Принятие обычных мер по обеспечению сохранности имущества не свидетельствует о сокрытии этого имущества.

Открытость означает, что лицами, окружающими владельца, такое владение воспринимается точно также, как воспринималось бы осуществление правомочий собственника.

Друзья, знакомые, соседи владельца постоянно наблюдают такое владение, но сам владелец рассказывать им о своем владении не обязан. Владение вещью осуществляется естественным образом, владелец предпринимает обычные меры по обеспечению сохранности имущества. Окружающие без напоминаний и сообщений об этом самого владельца наблюдают, кто именно осуществляет владение.

Возникновение прав на чужое недвижимое имущество

Данный прецедент инициируют лица, по соседству с которыми освобождается жилплощадь или участок. По регламенту, их действия относятся к самозахвату.

Практически во всех случаях их подпитывает недосмотр со стороны уполномоченных лиц. Если им удаётся поменять замки, сделать ремонт и вселиться в освободившуюся комнату, остаётся убедить окружающих в том, что она им принадлежит.

Впоследствии не будет иметь значения истинный мотив и уровень добросовестного заблуждения, который определяется только со слов владельцев. Через 15 лет, приобретённую таким путём квартиру, допустимо приватизировать.

В иных случаях жильцы действительно получали ключи от коменданта общежития или предшествующих жильцов, но, проживая, не дождались документального оформления помещения. Нередко они становились жертвами обмана, но через 15 лет наступал период законного оформления по месту жительства.

Не вдаваясь в подробности истории возникновения объекта, оказавшегося в распоряжении граждан, на этапе признания права собственности выявляют соответствия открытого владения, которое не пресекалось уполномоченными лицами.

Иногда инцидент возникает:

по возвращении из мест отбывания наказания осужденных;
при возвращении бывших хозяев из иных регионов или из-за рубежа;
когда вырастают бывшие несовершеннолетние собственники;
если наследники узнают о праве наследования.

Нередко администрация спохватывается после 15 лет несанкционированного использования ЗУ, на котором, к этому времени, возводилось капитальное строение. По запросу таких застройщиков главе исполкома приходится легализовать строение, если ситуация обеспечивается юридической силой приобретательной давности (см. Признание права собственности на самовольную постройку).

Давностное владение устанавливается в судебном порядке в арбитражных или гражданских судах. К арбитражному суду необходимо обратиться с исковым заявлением в том случае, если истец занимается коммерческой или предпринимательской деятельностью. Все остальные ситуации рассматриваются в городских судах. Если стоимость иска не превышает 50 000 рублей, тогда стоит обратиться в мировой суд.

ВАЖНО! В качестве ответчика по делу о приобретательской недвижимости выступает законный владелец объектом судебного разбирательства. В качестве таковых могут быть: государство, коммерческие или государственные компании, организации, частные лица.

Стоимость иска высчитывается в зависимости от стоимости недвижимого объекта. Чаще всего за основу берется кадастровая стоимость. От суммы иска в свою очередь, определяется стоимость национальной пошлины. Ее размер составляет от (0.5% до 5%). Размер пошлины в 2023 году может быть равен от нескольких сотен до нескольких десятков тысяч рублей.

Иск о защите давностного владельца должен содержать следующие данные:

временной период, в течение которого истец использует объект, равно как свой собственный;
об условиях приобретательной давности, а также о доказательствах, которые приложены к иску;
о доказательствах, указывающих на факт правопреемства;
информация об объекте недвижимости – описание, место расположения, адрес, назначение.

К иску в обязательном порядке необходимо прикрепить следующие бумаги:

На недвижимый объект.
Документальное доказательство исполнения условий приобретательной давности.
Определение стоимости иска.
Определение и подтверждение факта оплаты национального налога.
Другие возможные доказательства и сведения о притязаниях заявителя.

Принимая решение по данному вопросу, суд опирается на действующие законодательные акты, в частности, на Гражданский кодекс. Подать иск в суд может любой человек, который владеет недвижимостью на протяжении указанного срока, а также соблюдающий условия эксплуатации объекта.

Официальный сайтВерховного Суда Российской Федерации

09:30 17/01/2018 Факт утраты архивных документов на старый дом и отсутствие информации об обстоятельствах его строительства не дают права властям признавать здание самостроем и отказывать в его регистрации. В случае длительного открытого и добросовестного владения недвижимостью владелец приобретает право собственности на имущество, напоминает Верховный суд (ВС) РФ.

Высшая инстанция рассмотрела жалобу жительницы Новосибирска, которая 20 лет прожила в жилом доме, построенном ещё в 1949 году, а когда захотела взять землю под ним в аренду, власти выяснили, что здание является самостроем и не может быть введено в эксплуатацию. Суды позицию чиновников поддержали.

Однако ВС РФ отметил, что при отсутствии правоустанавливающих документов на древние постройки ее владельцы могут ссылаться на приобретательную давность и на ее основании требовать регистрации собственности. Аргументом в пользу хозяина дома также следует считать отсутствие претензий со стороны властей и соответствие дома всем необходимым техническим параметрам, указывает суд.

Суть спора

Суды установили, что спорный жилой дом на улице Декабристов был построен ещё в 1949 году, а в 1954, 1971, 1978, 1980, 2006, 2010 годах к нему добавляли пристройки. Владельцами дома, по данным технического учёта и технической инвентаризации, были учтены двое собственников, которые 1 апреля 1977 года продали его матери истицы за 3 тысячи рублей, о чем имеется соответствующая расписка.

Из выписки домовой книги следует, что мать была зарегистрирована по адресу этого дома с апреля 1977 года, а заявительница – с ноября 1996 года. Когда мать истицы умерла, она вступила в наследство.

Летом 2021 года женщина попросила департамент земельных и имущественных отношений мэрии Новосибирска предоставить ей земельный участок под домом на условиях выкупа или аренды. И тогда выяснилось, что никаких документов на дом нет и он, по сути, является самостроем.

Статья 234 ГК РФ «Приобретательная давность» признана соответствующей Конституции РФ, но ей дано недвусмысленное толкование, обязательное к применению на всей территории страны. Соответствующий документ «РГ» публикует сегодня в номере.

С жалобой на положения указанной статьи в Конституционный суд обратился Виктор Волков из Московской области. В 1997 году он приобрел гараж в гаражном кооперативе, факт продажи подтверждается распиской прежнего владельца в получении денег.

Однако тому участок принадлежал на праве пожизненного наследуемого владения.

Такой порядок существовал во время переходного периода 1990-х годов и установления права частной собственности на землю, поэтому на гараж и землю был оформлен договор купли-продажи.

С одной стороны, статья 234 Гражданского кодекса РФ декларирует, что «лицо, не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет либо иным имуществом в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество».

С другой стороны, есть разъяснение пленумов Верховного и Высшего Арбитражного судов РФ.

— Владение имуществом как своим собственным означает владение не по договору, — указано в нем. При этом перечень договорных отношений не носит исчерпывающего характера — после указания «аренды, хранения, безвозмездного пользования» есть продолжение: «И т.п.».

Понятие «имущество» в статье 35 Конституции РФ охватывает не только право собственности, но и иные вещные права

На этом основании суды общей юрисдикции отказались признавать Волкова собственником земли и гаражного бокса.

По мнению заявителя, такой формальный подход, когда слово «договор» перечеркнуло более 20 лет его добросовестного исполнения всех обязательств как члена гаражного кооператива и право собственности, гарантированного Конституцией РФ, недопустим.

— Значение разрешения моего иска далеко выходит за рамки конкретного дела, поскольку в подробной ситуации оказались многие владельцы гаражей.

И возникшая в связи с такой практикой применения статьи 234 ГК РФ массовая правовая неопределенность в правоотношениях, неразрывно связанных с гаражами, противоречит самой сути правового регулирования, — считает Волков.

— Так, только в нашем ГК «Орбита» таковыми являются 26 членов кооператива,- сказал заявитель.

Изучив обстоятельства дела, КС РФ встал на сторону добросовестного приобретателя.

Решение основано на ранее высказанных правовых позициях суда, а потому вынесено без проведения публичных слушаний.

Прежде всего суд напомнил, что понятие «имущество» в статье 35 Конституции РФ «никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда», охватывает не только право собственности, но и иные вещные права.

Следовательно, данной нормой гарантируется защита «и таких имущественных прав, как право постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения земельным участком».

Суд также напомнил свое решение 2001 года.

В нем было указано, что «в ходе проведения земельной реформы законодатель обеспечивал гражданам по их выбору возможность продолжать пользоваться ранее предоставленными им земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного наследуемого владения либо переоформить имеющийся правовой титул».

При этом во всяком случае исключалось как автоматическое изменение титулов прав граждан на землю (переоформление осуществлялось по инициативе самих граждан), так и какое-либо ограничение права пользования земельным участком в связи с непереоформлением имеющегося правового титула.

— Различие критериев добросовестности применительно к правовым ситуациям приобретения имущества добросовестным приобретателем (статья 302 ГК РФ) и давностного владения (статья 234 ГК РФ) обусловлено их разными целями, — также указал КС РФ, — что требует от судов изучения фактических обстоятельств каждого конкретного дела, а это в свою очередь требует дифференцированного подхода при определении критериев добросовестности.

Что касается разъяснений пленумов, то в разъяснениях, ставших основанием для решения судов общей юрисдикции по делу Волкова, «указывается только на договоры, в которых контрагент собственника получал имущество во временное владение, то есть из природы договора следует, что получатель имущества не имел намерения владеть им как своим, указал Конституционный суд РФ.

В деле о владении гаражным боксом ситуация принципиально иная, поэтому оно подлежит пересмотру.

Приобретательная давность — судебная практика

Российские земли являются объектом особого правового регулирования, нормы которого содержатся в специально разработанных актах, в том числе в Земельном кодексе (ЗК). Дополнительным доказательством необходимости особого регулирования стало зарождение после 1991 года отдельной правовой отрасли.

Подробности можно узнать из публикации «Земельное право».

Однако такая специфика не запрещает свободного оборота земель в РФ. Согласно ст. 15 ЗК, земли могут поступать в собственность граждан, причем последние имеют свободный доступ к приобретению наделов.

Приобретательская давность на землю (ПДнЗ), согласно ст. 234 ГК – это основание возникновения собственности на объект у фактического владельца в результате длительного (не менее 15 лет), открытого и добросовестного его использования по назначению. Проще говоря, такое право возникает у владельцев, которые пользуются наделом на протяжении указанного периода. Это касается лишь граждан и организаций – государство, регионы или муниципалитеты таким правом не обладают.

В силу позиции высших судов, изложенной в п. 16 Постановления ВС РФ и ВАС РФ № 10/22 от 29.04.2010 , ст. ст. 225, 234 ГК, право приобретательной давности на земельный участок касается как бесхозных наделов, так и земель с формально зарегистрированным хозяином.

ПДнЗ не только порождает особые права у давностного пользователя, но и прекращает их у формального бывшего хозяина, если только он не воспользовался своим правом и не ходатайствовал об изъятии земли у лица, занявшего надел незаконно.

Признание права собственности на землю в силу приобретательной давности всегда осуществляется через судебные органы. Сама по себе постановка такого имущества на учет в качестве бесхозного не дает оснований для применения правил ПДнЗ, факт соблюдения условий может подтвердить лишь судья. Но права на землю возникают только после госрегистрации, которая проводится по решению суда.

Существует всего два основания, по которым суд может вынести это решение:

Установление права в результате ПДнЗ.
Подтверждение исполнения условий приобретательной давности.

Для начала обсудим эти условия.

Право на используемый участок не возникает лишь на основании длительного владения им. Чтобы запустить механизм ПДнЗ, фактический владелец должен выполнить комплекс условий, установленных ст. 234 ГК. В их число входит:

Давность пользования земельным участком. Срок использования должен составлять не менее 15 лет. В него может быть включен период владения участком лицом, чьим преемником стал нынешний владелец. Однако если участок теоретически мог быть истребован у теперешнего владельца законным собственником (ст. 301 ГК) или владельцем (ст. 305 ГК), отсчет указанного срока начинается лишь по окончании срока давности, то есть через 3 года после фактического начала использования земли.
Непрерывность пользования. Правило приобретательной давности действует лишь в случае непрерывного владения наделом в течение обязательного срока. Не считается прерыванием передача земли во временное использование третьему лицу или смена старого владельца его правопреемником.

Читайте также: Договор дарения в браке

Подчеркнем, что все перечисленные условия должны одновременно быть соблюдены владельцем земли и подтверждены в суде.

В соответствии со ст. ст. 11, 12 ГК, гражданские права давностного владельца на земельный участок можно отстоять путем признания их в судебном порядке, для чего ему придется обратиться в суд с иском. У давностного пользователя есть два варианта указания на предмет иска:

если это иск о признании за истцом права собственности на земельный надел, ответчиком будет собственник, который указан в ЕГРН;
если собственник неизвестен истцу, подается иск о признании факта добросовестного владения землей на протяжении длительного времени. В таком случае к процессу привлекается представитель Росреестра.

По общим правилам подсудности обращение оформляется в мировой (если цена иска менее 50 тыс. рублей) или районный суд. Цена определяется с учетом стоимости участка, но не ниже инвентаризационной стоимости по документам БТИ (пп. 9 п. 1 ст. 91 Гражданского процессуального Кодекса (ГПК).

Учитывая, что цена любого участка превышает 50 тыс. рублей, иск следует подавать в районный суд, расположенный по месту нахождения надела (ст. 30 ГПК).

Если признается приобретательная давность на земельный участок в СНТ, расположенный за пределами города, вопрос рассматривается в суде районного центра.

Обращение в суд оформляется в виде искового заявления в соответствии со ст. 131 ГПК, то есть в письменном виде с обязательным указанием:

полного наименования и реквизитов сторон и суда, в который он подается;
обстоятельств ситуации: давностное владение участком, основания такого владения, срок и обстоятельства использования земли, отсутствие спора и претензий со стороны бывшего собственника и иных лиц;
суть нарушенного права: стремление приобрести право собственности в силу давностного использования земельного участка, но отказ или невозможность признания этого права регистрационным органом;
цены иска, которая рассчитывается из стоимости, в том числе инвентаризационной;
исковых требований – признания права собственности или факта добросовестного владения участком.

При наличии определенных навыков исковое заявление о приобретательной давности на земельный участок можно составить самостоятельно. В этом поможет приведенный ниже образец заявления. Если же навыков составления деловой и юридической корреспонденции нет, рекомендуем обратиться к юристам.

Длительного владения бесхозной или чужой землей еще недостаточно для признания права собственности по ПДнЗ. Суд обязан удостовериться в соблюдении всех условий давностного пользования землей, и при наличии хотя бы одного несоответствия откажет в признании права собственности.

Кроме того, основанием для отказа станет:

неправильное исчисление срока давностного владения, в том числе непринятие к сведению 3-летнего срока исковой давности, в течение которого законный собственник мог обратиться в суд для истребования участка;
владение участком на основании титула, например, по праву бессрочной безвозмездной аренды, бессрочного доверительного управления или по иному соглашению;
недобросовестное владение – использование участка посредством самовольного занятия с осознанием того, что он принадлежит третьим лицам;
сокрытие факта владения землей от законных собственников и от контролирующих органов;
наличие длительных перерывов во владении, не связанных с передачей имущества во временное пользование третьим лицам;
претензия со стороны законного собственника об истребовании участка из незаконного владения при условии, что до подачи давностным владельцем иска в суд тот не знал о таком владении.

полного наименования и реквизитов сторон и суда, в который он подается;
обстоятельств ситуации: давностное владение участком, основания такого владения, срок и обстоятельства использования земли, отсутствие спора и претензий со стороны бывшего собственника и иных лиц;
суть нарушенного права: стремление приобрести право собственности в силу давностного использования земельного участка, но отказ или невозможность признания этого права регистрационным органом;
цены иска, которая рассчитывается из стоимости, в том числе инвентаризационной;
исковых требований – признания права собственности или факта добросовестного владения участком.

Кроме того, основанием для отказа станет:

неправильное исчисление срока давностного владения, в том числе непринятие к сведению 3-летнего срока исковой давности, в течение которого законный собственник мог обратиться в суд для истребования участка;
владение участком на основании титула, например, по праву бессрочной безвозмездной аренды, бессрочного доверительного управления или по иному соглашению;
недобросовестное владение – использование участка посредством самовольного занятия с осознанием того, что он принадлежит третьим лицам;
сокрытие факта владения землей от законных собственников и от контролирующих органов;
наличие длительных перерывов во владении, не связанных с передачей имущества во временное пользование третьим лицам;
претензия со стороны законного собственника об истребовании участка из незаконного владения при условии, что до подачи давностным владельцем иска в суд тот не знал о таком владении.

Приобретательная давность на земельный участок: судебная практика

Общая минимальная продолжительность срока приобретательной давности на недвижимость равна 15 годам.

Поскольку спорная недвижимость зачастую по факту принадлежит определенному лицу, которой также предоставлено право на защиту собственных имущественных интересов, существуют некоторые особенности в расчете срока приобретательной давности.

В этом случае срок начинает исчисляться с даты окончания трех лет исковой давности, отведенного фактическому собственнику для истребования своего имущества, поэтому в таких ситуациях давностный владелец должен обратиться в суд только после 18 лет владения.

Что касается давностного владения государственным и муниципальным имуществом — важно знать, что ограниченный срок давности на истребование госимущества стал применяться только с 01.07.1990г.

Законодательно закреплен и применяемый при расчете периода приобретательной давности принцип правопреемства.

В соответствии с ним давностный владелец имеет право присоединить к периоду своего владения имуществом время владения этим имуществом лица, правопреемником которого он является.

Возможно Вас заинтересует статья, что такое инвентаризационная стоимость квартиры и где ее узнать, прочитать об этом можно здесь.

Поскольку приобрести право собственности в силу приобретательной давности можно только на основании решения суда, давностный владелец должен обратиться с иском к прежнему собственнику, а если таковой не известен, то написать заявление об установлении факта владения имуществом в соответствии с условиями, необходимыми для приобретательной давности.
На давностного владельца возлагается обязанность по доказыванию всех фактов, подтверждающих соблюдение условий приобретательной давности.
Доказательства, подтверждающие открытость и непрерывность владения:

Документы, касающиеся предоставления и оплаты коммунальных услуг;
Договор охраны недвижимости;
Свидетельские показания;
Документация по капитальному и текущему ремонту;
Договор передачи объекта недвижимости в аренду или иное временное владения третьим лицам.

Судебный акт, вынесенный в пользу давностного владельца, является правоустанавливающим документом, без которого нельзя осуществить государственную регистрацию права и внесение соответствующих сведений в госреестр прав на недвижимость.

Если вы хотите узнать, налог с продажи — как продать квартиру, полученную по наследству, советуем вам прочитать статью.

Иск в арбитраж подается, если стороны занимаются предпринимательской или иной коммерческой деятельностью, прочие дела рассматриваются районными (городскими) судами, а если цена иска менее 50 тысяч рублей – мировым судьей.

Ответчиком в таких спорах выступает номинальный собственник недвижимости, в отношении которой истец осуществляет давностное владение.
В качестве ответчика могут привлекаться физические лица, организации, органы местного самоуправления.
Цена иска определяется исходя из стоимости спорного объекта недвижимости (в большинстве случаев применяется кадастровая стоимость).
В свою очередь, в зависимости от цены иска дифференцируются ставки госпошлины (от 4 до 0,5%), размер которой может варьироваться от 400 рублей до 60 тысяч.

О дате, с которой истец открыто, добросовестно и непрерывно владеет имуществом, не являясь при этом его собственником;
Об обстоятельствах приобретательной давности и доказательствах соблюдения необходимых условий;
Об обстоятельствах, подтверждающих факт правопреемства (в случае присоединения сроков владения);
Об объекте недвижимости (адрес, кадастровый номер).

К иску прилагаются документы:

На объект недвижимости;
Подтверждающие соблюдение условий приобретательной давности;
О цене иска (расчеты, справки о кадастровой стоимости);
Об оплате госпошлины;
Содержащие иные сведения о притязаниях истца.

Читайте так же: Сколько машин можно зарегистрировать на одного человека

Признание права собственности на помещение, которое не находится в чьей-либо собственности (бесхозяйная недвижимость) подтверждается в рамках особого судопроизводства на основании заявления давностного владельца о признании факта, имеющего юридическое значение (приобретательной давности).

Предлагаем вам скачать образец заявления об установлении факта владения имуществом в течение срока приобретательной давности: Скачать бланк.

К судебному делу, как правило, привлекается орган власти соответствующего муниципального образования (третье лицо).
За исключением отдельных процессуальных особенностей требования к документации и доказательственной базе, расчету госпошлины аналогичны требованиям, предъявляемым к исковому производству.
Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

Это быстро и бесплатно !

Также рекомендуем к прочтению:
Если Вы хотите получить консультацию, то пишите не в комментарии, а в онлайн-консультант справа.
Рубрики

Аренда квартир

Ипотека

Налоги

Наследство и дарение

Оформление

Приобретение квартир

Продажа квартир

Споры с соседями и сожителями

Уcлуги ЖКХ