Что делать если площадь квартиры меньше чем в договоре долевого участия

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Что делать если площадь квартиры меньше чем в договоре долевого участия». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Содержание

1. Измерение квартиры в новострое

2. Нормативное регулирование

3. Несоответствующая площадь квартиры в новостройке

4. Возможно ли изменение цены

5. Когда обмер площади квартиры по БТИ нужно перепроверить?

6. Варианты разрешения спора о метраже квартиры в новостройке

7. Возможно ли изменение площади квартиры застройщиком?

8. Как может определяться цена квартиры по ДДУ?

9. Когда стоит перепроверить замеры БТИ?

10. Кто сделает правильные контрольные замеры?

11. Кратко — как быть, если застройщик просит доплачивать за квартиру

12. Что если площадь квартиры не совпадает с указанной в ДДУ?

13. Уменьшение площади квартиры по дду

Цена договора ДДУ — это денежные средства, которые дольщик уплачивает для строительства объекта. Цена договора определяется, исходя из общей площади жилого помещения и площади нежилых помещений, которые является неотъемлемой частью строящегося объекта.
Соответственно, если по факту квартира оказалась меньше по площади, чем в договоре ДДУ, собственник вправе потребовать от застройщика материальной компенсации за данную разность. Однако в соответствии с п.2 ст. 5 Федерального закона №214-ФЗ, изменение цены договора возможно только по соглашению сторон. Эта норма обязывает сторон сделки заключить дополнительное соглашение, в котором будет отображен факт уменьшения площади квартиры.

Измерение квартиры в новострое

Инженеры, которые производят измерения жилого помещения руководствуются ст. 15 ЖК РФ и Приказом Министерства экономического развития РФ №90 от 1 марта 2016 года.

В соответствии с данными нормативными документами, кадастровые измерения производятся с учетом следующих аспектов:

1) В общую площадь квартиры не входят балкон, лоджия, терраса и веранда.
2)Кадастровая площадь округляется до десятых частей.

Следует учесть, что законодательство допускает расхождение параметров жилой недвижимости в 1 м² в большую или меньшую сторону. Такая разница не является основанием для взаимных претензий. Однако, прежде чем подписывать акт приема квартиры, необходимо изучить условия договора ДДУ.

Нормативное регулирование

В ФЗ N 214 закреплено положение, согласно которому допускаются незначительные колебания в цене за метр уже после подписания договора. Также указаны все случаи, когда это возможно. Отсюда следует, что каждая ситуация между клиентом и строительной компаний индивидуальна. Нередко бывает, что подписанное соглашение не включает в себя положений, касаемо изменения итоговой стоимость жилья. При таком раскладе ни один из субъектов не будет обязан выплачивать другому дополнительные денежные компенсации.

В соглашении по долевому участию допускается учитывать изменения проекта. Однако в такой ситуации должно быть заключено дополнительное соглашение между сторонами. До его подписания и регистрации в органе государственной власти требовать доплату, либо компенсацию неправомерно.

Согласно ст. 19 этого же нормативно правового акта, при получении разрешения на строительство и регистрации в росреестре, строительная компания обязана предоставить определенный пакет документов. В него входит: информация о юридическом лице, о проекте строящегося дома, о количестве жилых помещений в нем и об их параметрах. Поэтому определение площади строящейся квартиры – это обязательное условие для получения регистрации. А в случае, если проект не соблюдается, застройщик будет компенсировать денежные средства своим клиентам.

Несоответствующая площадь квартиры в новостройке

Все мы знаем, что цена за квартиру рассчитывается на основе ее метража. Тем серьезнее необходимо отнестись к вопросу соответствия фактической площади приобретенной квартиры с той, что обозначена в договоре.

Стоит отметить, что подавляющее большинство застройщиков не преследуют цель завысить площадь квартиры при продаже. Но на этапе выбора стоит внимательно изучить будущую планировку — возможно, в указании общей площади будет фигурировать цифра, включающая размер балкона или лоджии. Невнимательность может привести к тому, что вы будете рассчитывать на получение жилья, например, в 67 квадратных метров, а получите — 64 кв. м + лоджия 3 кв. м.

Также после сдачи новостройки замеры жилого метража БТИ могут проводиться только на одном этаже и на их основании будет составлен поэтажный план квартир. При этом фактически может существовать разница на 5-10 сантиметров.

Возможно ли изменение цены

Законодатель разрешает изменять цену договора после его подписания по соглашению обеих сторон, если его условия предусматривают такую возможность в связи с происшедшими изменениями. Если площадь полученной квартиры меньше, чем указано в договоре долевого участия или, наоборот, больше, и застройщик требует доплату за лишние квадратные метры, необходимо внимательно изучить свой договор. Если в нем вообще отсутствуют пункты, позволяющие изменять первоначальную цену, то ни дольщик, ни девелопер не могут рассчитывать на компенсацию и требовать перерасчета первоначальной суммы договора, даже при существенном изменении метража помещения.

Но, как правило, застройщик включает в ДДУ пункты, предусматривающие возможность изменения цены договора, если фактическая площадь квартиры будет отличаться от запланированной. В связи с тем, что незначительные расхождения встречаются достаточно часто, многие застройщики прописывают в документе пределы отклонений по метражу, которые не предполагают перерасчета. Например, в ДДУ может быть установлено, что при изменении фактической площади до 1 кв.м., его цена не изменится. В этом случае обе стороны могут требовать доплату только при уменьшении или увеличении площади квартиры более чем на один квадратный метр.

В ФЗ №214 от 30.12.2004 г. «Об участии в долевом строительстве» (ч. 2 ст. 5) указано, что после подписания ДДУ стоимость может измениться, а также перечислены все ситуации, при которых это возможно. По этой причине отталкиваться при изменении стоимости квартиры необходимо именно от условий конкретного договора. Однако, в договоре может вовсе отсутствовать пункт о возможности корректировки стоимости квартиры, тогда ни одна из сторон не сможет потребовать доплату.

Важно: ДДУ может содержать пункт, согласно которому стоимость квартиры может быть пересчитана в связи с изменением проектной площади только при условии подписания сторонами дополнительного соглашения. Тогда ни одна из сторон не должна производить доплату до подписания этого соглашения и регистрации его в Росреестре.

В ст. 19 ФЗ №214 указано, что в тексте проектной декларации застройщик обязан точно отразить информацию о самом себе, о проекте строительства, о числе квартир в жилом комплексе, а также точные данные о технических характеристиках каждой квартиры, согласно проекту. Таким образом, площадь – это одна из технических характеристик квартиры. Декларируя проект, строительная компания обязуется выполнить его в точности. Несоблюдение проекта налагает обязанность компенсировать дольщику выявленные отклонения.

Когда обмер площади квартиры по БТИ нужно перепроверить?

1. Значение площади квартиры, установленное уполномоченным органом, является меньшим относительно сведений, предоставленных застройщиком при покупке у него квартиры, но разница в сведениях не превышает установленный в договоре размер допустимого расхождения (как правило, допустимым расхождением является 1 кв.м. в большую или меньшую сторону).

К примеру, в договоре долевого участия (ДДУ) при покупке квартиры была указана площадь 21.29 кв.м. При постановке на Государственный кадастровый учет (ГКУ) в Государственный кадастр недвижимости (ГКН) были внесены сведения о eменьшении площади площади — 20.3 кв.м. Расхождение составило 0.99 кв.м. Соответственно, дольщику не полагается денежной выплаты.

2. Значение площади квартиры, установленное уполномоченным органом, является большим относительно сведений, предоставленных застройщиком при покупке у него квартиры и разница в сведениях, превышает установленный в договоре размер допустимого расхождения.

Предположим, что при покупке квартиры в ДДУ была указана площадь 31.29 кв.м. При постановке на Государственный кадастровый учет (ГКУ) в Государственный кадастр недвижимости (ГКН) были внесены сведения о площади — 32.3 кв.м. Расхождение составило 1.01 кв.м. Соответственно, дольщик обязан выплатить застройщику денежную компенсацию.

В обоих приведенных случаях точность сведений уполномоченного органа принимает критическое значение, ведь даже уменьшение или увеличение площади на 0.1 кв.м. при замере площади квартиры БТИ может повлечь за собой для человека потерю десятков тысяч рублей. Поэтому очень часто мудрым решением будет являться провести контрольный обмер квартиры.

Варианты разрешения спора о метраже квартиры в новостройке

Есть много случаев, когда люди правомерно получали назад деньги за уменьшение площади по ДДУ. Сначала дольщик направляет претензию застройщику, предоставляет план. Наиболее вероятные варианты развития событий после этого:

Застройщик сравнивает проектную площадь с площадью, указанную в плане, берет калькулятор, высчитывает разницу проектной и фактической площади и безоговорочно выплачивает причитающуюся сумму, Такой исход возможен, но маловероятен.
Застройщик вызывает кадастрового инженера из организации, осуществившей подготовку документов для постановки на кадастровый учет, или же какого бы то ни было кадастрового инженера. Тот обмеряет помещение и подтверждает сведения, указанные в плане кадастровых инженеров. Застройщик выплачивает причитающуюся сумму. Это самый вероятный исход.
Застройщик вызывает кадастрового инженера из организации, осуществившей подготовку документов для постановки на кадастровый учет, или же какого бы то ни было кадастрового инженера. Тот обмеряет помещение и не подтверждает сведения, указанные в плане кадастровых инженеров. Человек обращается к юристу, тот готовит иск для предоставления его в суд. Суд назначает третье лицо проверить сведения о метраже квартиры в новостройках. Подтверждаются сведения, указанные в плане кадастровых инженеров. Застройщик выплачивает причитающуюся сумму.

В спорных вопросах нужно быть готовым к любому из возможных исходов и внимательно оценивать ситуацию. В случаях, когда решение может оказаться на стороне застройщика, принимать решение о подаче судебного иска нужно только после консультации с профильным юристом.

Возможно ли изменение площади квартиры застройщиком?

Отклонение фактической площади от проектной в квартирах, созданных на основании договоров долевого участия, является самым распространенным основанием для изменения размера финансирования, установленного ранее таким договором.
Такое изменение оформляется сторонами отдельным соглашением и допускается только в тех случаях, когда изменение цены, а также условия и случаи такого изменении предусмотрены договором.
На практике такое изменение цены, в зависимости от наличия соответствующего условия, возможно в обе стороны:
При этом расчет сумм осуществляется исходя из разницы в фактической и проектной площади, умноженной на стоимость квадратного метра.

Как может определяться цена квартиры по ДДУ?

С 1 января 2017 года в ФЗ об участии в долевом строительстве есть 3 способа определения цены квартиры:

как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство + оплату услуг застройщика;
как произведение цены за единицу общей площади объекта на общую площадь объекта (грубо говоря, от цены за 1 кв.м.);
как произведение цены за единицу общей приведенной площади на общую приведенную площадь объекта. Этот вариант применим к квартирам, в которых есть балконы, лоджии, веранды, террасы. Общая приведенная площадь определяется как сумма общей площади жилого помещения и площади балкона, лоджии, веранды, террасы с понижающим коэффициентом. Эти коэффициенты установлены в Приказе Минстроя России от 25.11.2016 №854/пр и составляют 0,5 — для лоджий, 0,3 — для балконов и террас, 1,0 — для веранд.

Когда стоит перепроверить замеры БТИ?

Когда дом построен и сдан в эксплуатацию, приезжают работники бюро технической инвентаризации (БТИ) и делают замеры. БТИ – это государственная организация. Результаты проведенных замеров считаются достоверными и независимыми.

Все обнаруженные противоречия, расхождения между техническими документами и фактическим состоянием объекта фиксируются. БТИ «рисует» точный план квартиры (вносит корректировки в плановые документы) и вносит цифры в кадастровый паспорт.

На основании замеров БТИ считают окончательную стоимость квартиры.

Подписывая акт приёма-передачи, вы предварительно соглашаетесь с тем, что площадь и стоимость рассчитали правильно. Оспорить результаты замеров БТИ можно только тогда, когда у вас на руках будет свидетельство о праве собственности.

Мы здесь не будем говорить о том, что иногда замеры проводят без дольщика, а застройщик может сразу потребовать заключить дополнительное соглашение и заплатить деньги за лишние квадраты. Так столичный застройщик «РосЕвроИнвест» обманул сотни покупателей по адресу улица Королева, дом 10. Он заставил каждого заплатить по 100-500 тысяч рублей за якобы лишние квадратные метры. Как потом оказалось, по документам БТИ квадратура, наоборот, была меньше плановой от 2 до 5 м²

Итак, возьмем штатную ситуацию. Вы присутствовали на замерах и/или видите воочию план БТИ. В каких случаях лучше перепроверить расчеты?

Не стоит слепо доверять застройщику и замерам БТИ. Человеческий фактор и личную заинтересованность никто не отменял.

Проверьте, какова реальная площадь вашей квартиры, и сверьте:

с плановой – с той, что в договоре ДДУ
с итоговой – она указана в акте приёма-передачи

Если есть расхождения, будьте готовы отстаивать свои права и материальные интересы. Особенно если у вас нет лишних денег для застройщика.

Если вам страшно судиться или не верите, что справитесь самостоятельно, позвоните в юридическую компанию «LegAlt». Мы обязательно вам поможем.

Кто сделает правильные контрольные замеры?

Можно измерить площадь квартиры самостоятельно, с помощью сантиметровой ленты или современной лазерной линейки. Но так можно получить только приблизительный результат. При больших расхождениях площади даже такой непрофессиональный обмер покажет лишние или недостающие метры. Но вам же нужен официальный документ, который будет иметь вес для застройщика, а главное – для суда. Таким документом будет только заключение кадастрового инженера. Поэтому обратитесь к специалисту.

Кадастровый инженер может быть наемным работником в государственной организации (БТИ), в коммерческой компании или работать на себя в качестве ИП. Главное, он должен иметь квалификацию, подтвержденную аттестатом государственного образца, и иметь членство в СРО.

По сути это такой же эксперт, что делает замеры в БТИ, только теперь вы сами можете выбрать человека, независимость и компетентность которого у вас не вызывает никаких сомнений.

По итогам замеров вы получите официальное заключение, с помощью этого документа вы сможете разрешить спорные моменты, площади квартиры в новостройке.

Сколько стоит заказать замеры в новостройке? Стоимость услуг кадастрового инженера в Москве – от 9000 до 15000 рублей (в среднем).

Специалисты LegAlt оперативно сделают точные замеры и составят заключение, на основании которого вы сможете обратиться к застройщику с претензией и/или сразу в суд за денежной компенсацией.

Кратко — как быть, если застройщик просит доплачивать за квартиру

Любое требование доплатить за квартиру сверх суммы, указанной в договоре, это повод всё перепроверить. Сразу же платить, например, потому что так решили остальные дольщики, не нужно.

Небольшие расхождения в площади, на 1–2% — это нормально. Если фактическая площадь отличается на 5% и больше процентов — это не только грубая ошибка, но и нарушение закона. И, возможно, хитрость или мошенничество застройщика.
Если разница в площади до 5% от указанной, стоит оплатить эти метры.
Если не хочется платить, можно поторговаться с застройщиком. Например, есть распространенная практика — дольщик не требует от застройщика выравнивания стен и закрывает глаза на другие незначительные проблемы на стройке, а застройщик не требует платы за дополнительные метры.
Когда застройщик отказывается идти на компромисс, закажите экспертизу — возможно, в замерах допущена ошибка.
Вы имеете право отказаться от квартиры, если с вас требуют оплату больше 5% расхождений. И потребовать свои деньги плюс неустойку.

Что если площадь квартиры не совпадает с указанной в ДДУ?

Гражданин предъявил иск к застройщику, поскольку площадь переданной ему квартиры оказалась меньше указанной в договоре. Однако в удовлетворении заявленных требований было отказано.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ направила дело на новое рассмотрение, обратив внимание, в частности, на следующее.

Если застройщик передал квартиру меньшей площади, то это является отступлением от условий договора в части параметров объекта долевого строительства и свидетельствует о наличии недостатка в предмете договора. В таком случае можно потребовать соразмерного уменьшения цены договора.

С выводом о злоупотреблении со стороны гражданина согласиться нельзя. На момент заключения им договора уступки квартира еще не существовала. Поэтому проверить ее площадь было невозможно. На момент передачи квартиры застройщик не уведомил истца об уменьшении ее итоговой площади, не указал фактический метраж в передаточном акте. Отсутствие претензий истца к площади в передаточном акте не доказывает, что он на тот момент был уведомлен об итоговой площади и согласен с ней.

Задача любого застройщика – уменьшить расходы и увеличить прибыль. Только вот переносы сроков передачи квартиры рушат эти планы на раз-два. За 6 месяцев просрочки каждой дольщик захочет по 300.000 – 900.000 ₽. А если таких 2000 человек? Что, платить 120 мультов?

По этой причине дядюшка скрудж вводит нюанс в ДДУ, где разрешает себе переносы сроков из-за «неких» обстоятельств: войны в Сирии, майдана в Украине, смерча, землетрясения, выполнения указаний чиновников или еще какого извержения в Килиманджаро.

Застройщик, внезапно, может расторгнуть с вами ДДУ. Думали, только вы? Однако, единственная палочка-выручалочка для расторжения – неоплата вами договора. Т.е. когда берете рассрочку.

Если просрочили оплату, то девелопер может расторгаться через 2 месяца. Но если он расторгает договор, то возвращает все деньги. Только из-за этого 9 из 10 застройщиков не будет расторгать ДДУ, потому что квартиру не продать.

Вы же не опускайте руки от этого подводного камня договора долевого участия в строительстве ФЗ 214. Подавайте встречный иск на расторжение ДДУ из-за просрочки больше 2 месяцев. Так застройщик не только вернет ваши 2.000.000 ₽ за квартиру, но и заплатит до 1.000.000 ₽ штрафа и до 2.000.000 ₽ процентов за пользование деньгами.

Согласно ч. 5 ст. 15 Жилищного кодекса РФ общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.

В договоре долевого участия (ДДУ) указывается цена договора, т.е. размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства.

В случае если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти (ч. 1 ст. 5 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», далее – Закон № 214-ФЗ).

Уменьшение площади квартиры по дду

Да, если это предусмотрено вашим договором долевого участия. Сроки и порядок такой доплаты прописываются в договоре, но обычно это происходит еще до подписания акта приема-передачи квартиры.

Обратите внимание, что застройщик имеет право потребовать с вас неустойку за просрочку внесения платежа (часть 6 статьи 5 ФЗ «Об участии в долевом строительстве), поэтому с доплатой по возможности лучше не тянуть.

Для этого вам нужны следующие данные:

проектная площадь квартиры (обычно прописана в разделе «Предмет договора»);
фактическая площадь (ее можно взять из акта приема-передачи квартиры, а также технического паспорта, выданного БТИ);
стоимость 1 квадратного метра квартиры — прописывается в договоре долевого участия, обычно после пункта про цену договора, например, так:

Пример 1:

51,6 кв.м. — проектная площадь; 52,7 кв.м. — фактическая площадь, цена 1 кв.м. = 37878 рублей.

Согласно положениям ст. 5 Федерального закона от 30.12.2004 № 214, ценой договора долевого участия (ДДУ) считается сумма денежных средств, подлежащая уплате со стороны участника долевого строительства, в пользу застройщика.

Такая цена определяется в ДДУ до его заключения, является по общему правилу неизменной и уплачивается в установленном порядке.

Положениями п. 2 ст. 5 ФЗ № 214 определяется возможность изменения цены ДДУ, уже после его заключения.

Так, изменение цены осуществляется при условии, что оно допускается при указании об этом в договоре, определения порядка такого изменения, случаев, допускающих его и условий, на которых оно будет производиться.

При этом изменение цены оформляется отдельным соглашением сторон.

Особенности процедуры изменения цены договора:

Заключение соглашения недопустимо без волеизъявления хотя бы одной сторон. Игнорирование такого требования и одностороннее изменение цены будет считаться односторонним изменением ДДУ, что прямо противоречит ст. 310 Гражданского кодекса РФ.
Кроме того, договор не может предусматривать возможности одностороннего изменения цены со стороны застройщика. Наличие такого условия будет противоречить п. 1 ст. 16 ФЗ «О защите прав потребителей», как ущемляющее права дольщика, в сравнении со ст. 310 ГК. Таким образом, такое положение будет недействительным.
Согласно п. 1 ст. 452 ГК РФ, соглашение об изменении должно совершаться в той же форме, что и сам договор. Таким образом, исходя из п. 3 ст. 4 ФЗ № 214, соглашение сторон ДДУ об изменении его цены, должно быть оформлено письменным документом, а также зарегистрировано в Росреестре.

Согласно ст. 7 ФЗ № 214, в число обязанностей застройщика входит обязанность по передаче дольщику объекта долевого строительства, качество которого соответствует, в том числе, проектной документации.

Если объект долевого строительства создан застройщиком с отступлением от условий договора, и оно делает объект непригодным для использования, это дает право дольщику на соразмерное уменьшение цены.

Если такие несоответствия не делают объект строительства непригодным, то применению подлежат нормы ст.

В пункте 4 статьи 4 ФЗ-214 перечислены параметры объекта, которые обязательно нужно указывать в ДДУ. Для самой квартиры это: этаж, количество комнат, балконов, лоджий, веранд и террас, общая площадь, а также площадь каждого помещения. По словам директора по информационной политике и PR Urban Group Яны Максимовой, остальные условия прописываются в ДДУ по желанию сторон. При внесении каких-либо дополнительных условий в договор, они становятся обязательными, если в документе не указано иное.

Необходимо знать, что застройщик вправе изменить проект. Иногда дольщики жалуются, что вместо остекленных лоджий в их квартире построили открытые балконы. Как говорит Мария Демидова, директор департамента развития «НДВ-Недвижимость», при изменении внешнего облика дома застройщик может заменить одну конструкцию другой. Также эксперт отмечает, что для сохранения изначального облика фасада покупателям могут запретить остеклять балконы. Если застройщик вносит изменения в проектную декларацию, он должен сообщить об этом всем дольщикам, которых затронули такие изменения. Покупатели жилья могут в судебном порядке требовать компенсации или расторжения ДДУ, если докажут, что изменения действительно были внесены.

В той же статье 4 ФЗ-214 говорится, что в ДДУ должны быть указаны следующие сведения: материл, используемый для стен и перекрытий здания, класс сейсмостойкости и энергоэффективности дома, его назначение, общая площадь и этажность. Также в ДДУ обязательно должен быть включен план объекта долевого строительства. Как правило, этот план составляется на базе выкопировки из проектной документации на дом.

По словам юриста девелоперской компании «Сити-XXI век» Василия Шарапова, застройщик не обязан указывать в ДДУ все объекты общедомового имущества. Это несущественное условие для договора – перечень таких объектов содержится в проектной документации. Однако последняя редакция ФЗ-214 обязывает прикладывать к ДДУ проектную декларацию. Если раньше этот документ служил в основном источником информации для покупателя, то теперь в нем определены обязательства, которые застройщик должен выполнить перед дольщиком. Более того, согласно последним изменениям в ФЗ-214, в проектной документации, кроме перечисления всех мест общего пользования, должны быть до мельчайших деталей прописаны их размеры и другие характеристики.

С другой стороны, застройщик сохраняет за собой право внести изменения в проектную декларацию. Но такие изменения в обязательном порядке нужно согласовать с дольщиками. По словам директора московского офиса дирекции по правовым вопросам Группы ЛСР Михаила Гореликова, эта норма весьма противоречива, так как застройщик вправе вносить изменения. Но если дольщик посчитает, что эти изменения существенно ухудшают объект, он может на этом основании потребовать расторжения договора, говорит эксперт.

Как говорилось выше, застройщик может внести изменения в проектную декларацию, хотя это достаточно сложная процедура. Мария Литинецкая поясняет, что проект согласовывается в несколько этапов (проходит экспертизу, утверждается Росреестром, а в текущем году ввели еще и обязательное получение заключения о соответствии проекта и застройщика требованиям ФЗ-214 от Москомстройинвеста). Поэтому чтобы изменить проектную документацию после ее утверждения, необходимо еще раз проходить эту процедуру согласований. При этом застройщик должен указать факт таких изменений в проектной декларации.

Теоретически при внесении изменений в проектную документацию девелопер обязан согласовать их с дольщиками. Однако на практике это не всегда происходит. Как говорит Наталья Шаталина, гендиректор компании «МИЭЛЬ-Новостройки», если из-за внесенных изменений объект, который получает дольщик (причем это касается как самой квартиры, так и помещений общего пользования в многоквартирном доме), имеет худшие характеристики, чем оговорено в ДДУ, дольщик вправе требовать либо изменения цены на недвижимость, либо приведения объекта в соответствие с договором, либо денежной компенсации для самостоятельного устранения недостатков. Однако в этом случае придется доказать, что застройщик существенно изменил характеристики жилья в худшую сторону, отмечает эксперт. Также у дольщика есть право расторгнуть ДДУ.

По словам Марии Кошеверской, гендиректора Фонда развития механизмов гражданского контроля, также дольщик может подать в Федеральную антимонопольную службу заявление о введении в заблуждение. Особенно такое решение будет удачным, если девелопер внес изменения в общую проектную декларацию, не согласовав их с дольщиками.

Все же эксперты считают, что большую роль в контроле над обязательствами девелопера играет текущая ситуация на рынке, а не поправки в ФЗ-214. При общерыночном росте цен, и когда стоимость квартир к окончанию строительства возрастает более чем на 30%, дольщики, как правило, предпочитают закрыть глаза на недостатки. Поскольку, если расторгнуть ДДУ, возвращенных денег не хватит на покупку нового жилья. Однако сегодняшняя ситуация – не настолько критична. Если застройщик не сильно демпинговал на ранних этапах строительства, готовое жилье будет стоить примерно на 10% больше, чем за него заплатил дольщик. А учитывая, что в продажу продолжают поступать более доступные проекты, выбор дольщика расширяется: он может расторгнуть ДДУ и за возвращенные средства купить квартиру в новом жилом комплексе. По этой причине застройщики будут более внимательными к обязательствам, прописанным в ДДУ.