Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Акт приёма-передачи квартиры по ДДУ». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Правительство изменило порядок передачи объектов в случае выявления нарушений требований к качеству объекта. Если при приемке были обнаружены существенные нарушения требований к качеству квартиры (например, отсутствуют окна, сантехника и т.д.), то стороны должны перед подписанием документа о передаче недвижимости составить акт осмотра при участии специалиста с профильным образованием.
Процесс передачи объектов долевого строительства
Если при приемке будут обнаружены несущественные недостатки (например, трещины на дверях), то стороны должны указать их в акте приема-передачи. Застройщик обязан устранить их за свой счет. При наличии разногласий между застройщиком и дольщиком недостатки определят по акту осмотра, который должен составить специалист.
Застройщик обязан устранить замечания в течение 60-дней со дня подписания документа о разногласиях. В противном случае суд снизит стоимость ДДУ на сумму устранения недостатков или обяжет застройщика возместить расходы покупателя.
Обязательно ли составлять акт
Нужен ли акт приема-передачи (АПП, ПП) при заключении легитимной сделки купли-продажи квартиры или иного недвижимого имущества? Нужно ли подтверждать факт передачи объекта? Законом, действующим в РФ, предусмотрена защита прав участников разных сделок, закреплены все обязанности. Также законодательство определяет документальное сопровождение соглашений.
В ст. 556-ой действующего Гражданского кодекса прописывается, что передача квартиры либо другой недвижимости ее продавцом и одновременное принятие ее приобретателем производятся по подписываемому двумя участниками (ДКП) либо акту приема-передачи, либо прочему документу, доказывающему осуществление состоявшейся передачи. И если иные условия не предусматриваются законом или же заключенным договором, тогда обязательство по передаче имущества расценивается полноценно исполненным лишь после вручения собственности приобретателю и подписания подготовленного акта двумя сторонами соответствующей бумаги о передаче и приеме.
Как правильно и грамотно составить АПП? Форма законодательно не установлена, так что она свободная, но обязательно письменная (либо печатная с оставленными рукой подписями). Писать нужно понятно, подробно, разборчиво, официально и без ошибок и без непонятных и многочисленных соглашений.
Важно! Акт может составляться в виде приложения к ДКП либо отдельно. Также о нем можно упомянуть в договоре, чтобы ни одна из сторон в дальнейшем не отказалась от составления.
Что обязательно указать при заполнении?
- название составляемого документа;
- место (регион с городом) и дату;
- паспортные сведения физических лиц, реквизиты организации-застройщика;
- договор, на основании которого акт составляется (ДДУ при приобретении у застройщика или договора купли-продажи для «вторички») и реквизиты (номер, дата заключения);
- описание объекта с количеством комнат, площадью, этажом, стоимостью;
- характеристики, указывающие на состояние;
- адрес квартиры;
- отсутствие либо же наличие возникших претензий по поводу качества объекта;
- сведения о расчетах (чаще они указываются отдельно в расписке);
- данные о приложениях (например, если объект принимается с недостатками и отдельно составляется документ об их устранении);
- подписи и их расшифровки;
- печать застройщика.
Для составления нужны паспорта, а также договор-основание (купли-продажи, ДДУ).
При сдаче объекта застройщиком и выявлении дефектов готовится акт приема-передачи квартиры с замечаниями. Дефекты и нюансы их устранения могут указываться непосредственно в нем в отдельном разделе или в приложении. Но также возможно составление к АПП квартиры смотрового листа (дефектной ведомости) с подробным перечислением недостатков. Если дефекты значительные, то до их устранения передаточный акт можно не подписывать.
КОГДА ПОДПИСЫВАЕТСЯ АКТ ПРИЁМА-ПЕРЕДАЧИ
Строительство считается завершенным, когда вы получили письмо о готовности объекта по почте России.
Сообщение по телефону, е-мейлу, устно от секретаря застройщика не доказательство, что вы знаете о завершенности. Потому что по телефону, е-мейлу может звонить и писать кто угодно. А письмо по почте России — от него не отвертеться по закону.
На дальних рубежах к ключам определитесь, что для вас важнее: быстрее принять квартиру или 200.000 ₽.
Быстрее ключи? Тогда мониторьте строительство, а как дом завершен, записывайтесь на приёмку квартиры.
Когда квартира не горит, у вас есть крыша над головой, вы не несете расходы на аренду, то дождитесь уведомления о завершенности объекта. Как оно приходит, звоните застройщику, записывайтесь на осмотр и подписывайте акт приема передачи квартиры в новостройке.
Типичные дефекты новостроек
Почему так часто можно встретить фразу в объявлениях о покупке квартиры: «Первый и последний этаж не предлагать»?
Очень часто приходится сталкиваться с проблематикой некачественной кровли, которая со временем даёт о себе знать. Также при недоработке утепления стен угловые квартиры верхнего этажа в зимнее время промерзают насквозь, а внутри появляется грибок. Если на это не обратить внимания при приёме жилплощади, то в дальнейшем устранить этот недостаток будет очень сложно.
Проблемы первого этажа связаны с низким уровнем качества водонепроницаемости пола. В дальнейшем это скажется промозглой сыростью и появлением плесени. Чтобы избавиться от этих дефектов, потребуется проведение ряда далеко не дешёвых мероприятий. Поэтому в интересах дольщика сразу выявить уязвимые места.
Причиной сырости могут стать и сами плиты, которые перед постройкой дома продолжительное время находились под снегом или дождём и набрали достаточно влаги, что потом становится дискомфортом для жильцов на долгие годы. В них потребуется сделать отверстия до работ с отделкой, чтобы вода испарилась.
К недочетам строителей относится также нарушение герметики балконных и оконных перекрытий.
При неточностях в расчётах, нарушение в вентиляционных системах приводит к духоте в помещении. Если в них отсутствует разреженность, внутрь помещения зимой поступает мерзлый воздух, а летом горячий. Откорректировать подобные просчеты чрезвычайно проблемно и дорогостояще.
Срок передачи квартиры после ввода в эксплуатацию
В договоре должен быть точно прописан предельный срок, до которого компанией должна быть произведена передача квартиры по ДДУ. Задержка приведет к выплате штрафа.
Период времени, указанный в договоре, означает, когда застройщиком будет получено одобрение властей на использование здания в жилых целях (ст. 55 ГК РФ). Например, если указано, что право на введение дома в эксплуатацию назначено в III квартал 2018 года, то крайней датой следует считать 30 сентября 2018 года. Даже при небольшой задержке (на сутки) накладывается пеня на застройщика.
Случается, что компания ограничена во времени, потому что получает согласие незадолго до конечной даты сдачи. Начинается спешка в подписании актов и вручении ключей от квартиры.
Но это не значит, что получатель своих квадратных метров должен быстро на всё соглашаться, несмотря на какие-то прорехи и недоделки на принимаемой жилплощади. В таком случае нужно также тщательно всё проверить, заполнить акт, если были выявлены нарушения.
И если просрочка всё же была, а эти недостатки не устранены до означенной в документе даты приёма/передачи, то дольщик также вправе требовать выплаты неустойки.
Как получить неустойку за нарушения сроков сдачи дома
Не стоит также забывать, что у будущего собственника остается право на получение неустойки, связанной с нарушением сроков сдачи жилья.
На нашем сайте можно скачать бланк и образец как правильно составить претензию. Её можно отправить застройщику почтой заказным письмом с уведомлением и описью вложений. А также распечатать в двух экземплярах и подать в офис компании лично.
На них ставиться номер входящего и заверяются секретарем печатью с фиксированием числа, месяца и года. Исполнитель должен дать письменный ответ в течение десяти суток.
В дальнейшем события могут развиваться следующим образом. Допустим вариант, что компания сама предложит определённую цену. Но как бы не продешевить. Положенную по закону компенсацию лучше заранее просчитать онлайн на калькуляторе расчёта пенни по ДДУ. Ключевая ставка уточняется на сайте ЦБ. Если затрудняетесь, то стоит обратиться к юристу напрямую.
Как происходит процесс передачи квартиры в новостройке
Основным документом, который завершает отношения между девелопером и дольщиком и закрепляет факт сдачи жилья, является акт приема передачи квартиры по ДДУ. Это очень важный документ для дольщика, подписывая его, он соглашается с тем, что строительная компания выполнила перед ним все обязательства, и передаваемый ему объект полностью соответствует договору. Однако спешить его подписывать не стоит. Прежде нужно убедиться, что объект в действительности и по качеству, и по планировке, и по площади полностью соответствует ДДУ и проектной документации, что в квартире отсутствуют недоделки, дефекты и неисправности.
Приехав на место, нужно сверить фактический (по данным БТИ) и проектный метраж помещения, и внимательно осмотреть жилье. Необходимо проверить качество стяжки и установки стеклопакетов и дверей, провести осмотр канализации, водоснабжения, отопления, вентиляции, проверить электропроводку. Если при передаче объекта дольщик обнаружит недостатки, он имеет право не подписывать акт приема передачи квартиры по договору долевого участия. В этом случае он может зафиксировать все недоделки и несоответствия в акте осмотра и потребовать от застройщика их устранения. Если же дольщик не желает ждать, пока строители исправят свои недостатки, и хочет это сделать своими силами, он может выставить требование уменьшить начальную цену договора или оплатить ему расходы на самостоятельный ремонт.
Надо ли брать с собой документы?
Приемка квартиры — официальное мероприятие. Осматривать жилплощадь и подписывать акт приема-передачи имеет право только владелец. Возьмите с собой документы, удостоверяющие личность, ДДУ, все приложения и дополнения к нему. Именно на основании этих документов вы сможете предъявлять претензии представителям застройщика.
Дополнительный совет: возьмите с собой лампочку и фонарь. Лампочек в новой квартире, если их наличие не указано в договоре, не будет, а осматривать помещение лучше хорошо освещенным. Фонарь нужен для осмотра тех мест, которые и при полном свете плохо видны. Также возьмите с собой рулетку для обмера площади жилья.
Односторонний акт приемки квартиры составляется в письменной форме. Как правило, к его составлению привлекаются несколько представителей строительной компании (комиссия). В акте фиксируются:
- дата и место составления;
- ФИО и должности подписантов;
- все обстоятельства, предшествовавшие составлению этого документа. Описывается процесс уведомления, даты направления почтовой корреспонденции, ответ на нее и иные подобные обстоятельства;
- дается ссылка на норму закона, в соответствии с которой составлен документ — п. 6 ст. 8 Закона № 214-ФЗ;
- вносится утверждение, что квартира считается переданной покупателю;
- акт подписывают сотрудники застройщика, привлеченные им к приемке.
Покупка в новостройке
Покупка квартиры в новостройке, как правило, привлекательней приобретения жилья на вторичном рынке. Во-первых, в ней никто не жил, во-вторых, жилье в новостройках обычно приобретается на этапе строительства, поэтому его стоимость в разы ниже цены объектов вторичного рынка. Наиболее распространенная схема приобретения квартиры в строящемся доме посредством договора долевого участия – ДДУ. Однако ДДУ не является документом, подтверждающим переход собственности от застройщика к покупателю. Документом, подтверждающим переход права, является именно акт приема-передачи объекта недвижимости, без которого зарегистрировать имевший место переход права собственности от застройщика к новому собственнику с получением свидетельства, будет невозможно.
При приобретении недвижимости в строящемся доме, граждане часто сталкиваются с проблемой несоблюдения сроков сдачи объекта. Такое происходит более чем в 90% случаев. Иногда сроки сдачи затягиваются на несколько недель, а иногда на несколько месяцев, а то и лет. Передать жилье в собственность будущему хозяину застройщик должен в пределах сроков, указанных в ДДУ, при этом необходимо принятие дома госкомиссией и со стороны представителей БТИ должны быть проведены все требуемые замеры для постановки недвижимости на кадастровый учет. После того как дом сдан в эксплуатацию, застройщик обязан передать квартиры собственникам. Осуществляется это посредством проведения осмотра и обоюдного подписания Акта, подтверждающего передачу права и ответственности за приобретенное жилье от застройщика к дольщику.
Типичные дефекты новостроек
Почему так часто можно встретить фразу в объявлениях о покупке квартиры: «Первый и последний этаж не предлагать»?
Очень часто приходится сталкиваться с проблематикой некачественной кровли, которая со временем даёт о себе знать. Также при недоработке утепления стен угловые квартиры верхнего этажа в зимнее время промерзают насквозь, а внутри появляется грибок. Если на это не обратить внимания при приёме жилплощади, то в дальнейшем устранить этот недостаток будет очень сложно.
Проблемы первого этажа связаны с низким уровнем качества водонепроницаемости пола. В дальнейшем это скажется промозглой сыростью и появлением плесени. Чтобы избавиться от этих дефектов, потребуется проведение ряда далеко не дешёвых мероприятий. Поэтому в интересах дольщика сразу выявить уязвимые места.
Как получить неустойку за нарушения сроков сдачи дома
Не стоит также забывать, что у будущего собственника остается право на получение неустойки, связанной с нарушением сроков сдачи жилья.
На нашем сайте можно и образец как правильно составить претензию. Её можно отправить застройщику почтой заказным письмом с уведомлением и описью вложений. А также распечатать в двух экземплярах и подать в офис компании лично.
На них ставиться номер входящего и заверяются секретарем печатью с фиксированием числа, месяца и года. Исполнитель должен дать письменный ответ в течение десяти суток.
В дальнейшем события могут развиваться следующим образом. Допустим вариант, что компания сама предложит определённую цену. Но как бы не продешевить. Положенную по закону компенсацию лучше заранее просчитать онлайн на калькуляторе расчёта пенни по ДДУ. Ключевая ставка уточняется на сайте ЦБ. Если затрудняетесь, то стоит обратиться к юристу напрямую.