Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Продать квартиру или сдавать в аренду что лучше в 2023 году». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
По словам экспертов, основной вопрос, который волнует наследников при продаже квартиры, — это налоги. Согласно законодательству, чтобы не платить налог с продажи квартиры (13%), нужно, чтобы с момента смерти наследодателя прошло три года (минимальный срок владения недвижимым имуществом). Именно поэтому многие наследники выжидают три года, а в это время сдают недвижимость или живут сами.
Когда лучше продать квартиру
Обычно на продажу объекта решаются те, кому тяжело контролировать квартирантов и состояние жилья. Да и просто не любую квартиру целесообразно «держать». Это касается городов, где стоимость аренды составляет 3-4 тысячи рублей в месяц плюс коммуналка. Обычно такое жильё продается за 1-1,5 миллиона рублей.
Вырученные деньги можно положить под проценты в банк.
Сейчас неплохое время для этого. Ставки по некоторым вкладам достигают 20% годовых. Некоторые вкладывают деньги в покупку акций и облигаций. В этом случае доход можно получать в виде фиксированных выплат, либо за счет купли-продажи ценных бумаг.
От квартир, которые находятся на окраине города (например, в московских Котельниках или в Некрасовке) тоже лучше избавляться. Эти районы сильно застроены, хороших нанимателей там меньше. При этом количество квартир, которые сдаются в аренду, множество, так что за хорошего нанимателя придётся побороться. Чтобы сдать квартиру приличной семье, а не толпе приезжих, владельцы вкладываются в ремонт и делают цену ниже. Такое жильё имеет смысл продавать и покупать квартиру в ликвидной новостройке, пусть даже меньшей по площади. Зато стоимость аренды наверняка будет выше на 15-20%.
В какую недвижимость можно вкладывать деньги
Чем больше город, тем выше спрос на жилые и коммерческие помещения. Рассмотрим варианты инвестирования.
Жилая недвижимость. Наиболее распространённый вид недвижимого имущества. В основном с ним работают новички-инвесторы, так как риски — минимальны. Такой способ вложений часто используют, чтобы сохранить деньги. Доходы получают посредством перепродажи либо сдачи в аренду. При покупке жилого помещения учтите все характеристики: местонахождение, год постройки, планировку, инфраструктуру.
Коммерческая недвижимость. Подходит для инвесторов с опытом — им проще выбрать подходящее помещение. Коммерческую недвижимость выгоднее сдавать в аренду, чем перепродавать.
Земельные участки. Покупать земельные участки выгодно, так как они дешевле остальных видов недвижимости. Их быстро и просто оформить. Нет дополнительных затрат в виде коммунальных платежей и ремонта. При покупке учитывайте назначение. Наиболее ликвидны — участки для строительства. Для долгосрочных инвестиций подойдут сельскохозяйственные земли.
Загородная недвижимость. Загородные дома как вид инвестиций особенно популярны среди жителей мегаполисов. Стабильный спрос будет на благоустроенные дома с красивым видом и природой вокруг.
Новостройки на этапе котлована. Застройщики устанавливают минимальные цены, чтобы «раскачать» спрос и привлечь внимание покупателей к объекту на начальной стадии строительства. Покупателям квартир на этом этапе придется ждать дольше, чем остальным, и данное неудобство застройщик компенсирует с помощью ценового фактора.
Вложения в парковочные места. Ситуативный вид инвестирования в крупных городах. Доход зависит от расположения площадки. Парковку размещают в оживлённом месте, где не хватает свободных мест для автомобилей.
Покупка жилья на этапе строительства. Плюс — если купите недвижимость на этапе котлована, вы сэкономите до 30% среднерыночной стоимости жилья. Минус — нужно ждать завершения строительства. Также у некоторых застройщиков в ДДУ может быть указано, что при продаже необходимо разрешение застройщика на переуступку. В редких случаях застройщик вообще может отказать в своем согласии на переуступку.
Перепродажа земельного участка. Плюс — нужно лишь приобрести участок и дождаться повышения рыночной цены. Земля не требует дополнительных вложений и ухода. Минус — иногда ждать нужно годами.
Покупка жилья в плачевном состоянии. Плюс — большая прибыль. Вы приобретаете жильё дешево, вкладываете в ремонт от 200 000 рублей и продаёте в 2 раза дороже. Минус — на поиск и ремонт такой квартиры уходит много времени.
А что говорят и думают люди?
-Расклад такой . Реальный ! Возможна 2 волна мобилизации. Так что к концу 23 года цены упадут на 30% минимум а к началу 24 февраль март и все 50% будут . Нойте не нойте но будит только так . С демографией в России сейчас будит беда рожать особа больше одного не будут . Плюс ещё провал из девяностых . Сейчас ещё выйдет на рынок море ипотечных квартир там где призванные погибнут или станут инвалидами . Так что кризис падения цен будит очень суровый и на долго 5 лет минимум если не 10 . А ещё забыл сказать про то сколько от сюда людей уехало и ещё уедет . Бетон в России теперь надолго никому не нужен . Как я уже написал 5 лет минимум.
-Цены особенно на вторичку начиная с 2020 года по настоящее время выросли как минимум на 50-70% при практически нулевом росте доходов населения, поэтому в самое ближайшее время и прежде всего на вторичке цены на недвижимость упадут на 40-50% из за снижения спроса, поэтому у кого еще остались мозги, должны уже сейчас снизить цену на вторичное жилье на 10-15% и продать, потому что через какое то время может потерять не 10-15%, а все 40-50%.
-На сегодня вторичка 1 — ккв север СПб ушатанная под ремонт в объявлении цена 4.3 минус торг итого 3.6. Наивные продавцы те кто выставляются за 6 им удачи уже на 5.5 не покупают. Знакомая риэлтор прямо сказала аренда стоит ипотеки не берут как говорится хочешь продать делай скидку от 15% минимум. В общем «пузырь» цен который ещё был в феврале этого года сдувается и будет дальше сдувается.
Как могут меняться цены на квартиры в 2023 году
По данным IRN, цены на квартиры на московском рынке с весны 2022 года остаются под давлением. Ключевым фактором, удерживающим рынок от более существенного падения, являются льготные ипотечные программы от государства и застройщиков. Эти же факторы поддерживают спрос в тех регионах, где наблюдается локальный рост цен, говорят аналитики:
«С модификацией льготной государственной ипотеки и ужесточением регулятивных требований по кредитам от застройщиков рынок в 2023 году ожидает новая волна снижения цен. Дополнительным фактором давления на цены (особенно в московском регионе) в 2023 году останется геополитическая неопределенность, из-за которой отсутствует стабильный спрос покупателей и увеличивается предложение со стороны продавцов».
Цены на новостройки в 2023 году будут расти, но не активно, на уровне инфляции.
«Удорожание стройматериалов и в целом высокий уровень инфляции не позволят первичному жилью дешеветь. В то же время невысокий уровень реальных доходов населения не располагает к существенному росту цен», — говорит эксперт.
Покупатели не стали богаче, и с наступлением 2023 года вероятность повышения доходов граждан очень мала, говорит Вусал Исмаилов, инвестиционный советник компании ПФО Холдинг:
«Массовый отток населения в связи с мобилизационными мероприятиями существенно ударило по рынку недвижимости. Очень важный фактор — это развитие событий на СВО. Если произойдут негативные сценарии, новый поток мобилизации, то мы увидим существенное снижение стоимости недвижимости».
«Население не успевает подстраиваться под темпы роста цен. Для многих это остается ключевой проблемой, потому что доходы людей в большинстве случаев либо не изменились, либо снизились. Данный факт может привести к сокращению числа сделок, что в свою очередь потянет за собой рынок вниз. Именно спрос рождает предложение. Я ожидаю стагнацию цен на рынке недвижимости на какое-то время».
В 2023 году ипотечные заемщики уже не будут столь же активны, как в 2020–2021 годах:
«Власти заставят застройщиков и банки отказаться от собственных программ с экстремально низкими ставками. На этом фоне спрос не будет очень высоким, а значит и причин для роста останется немного. Поэтому в наиболее ликвидных проектах на рынке жилья сохранится плановый рост цен, в менее успешных новостройках девелоперы будут избегать прямого снижения цен, но, возможно, предложат скидки клиентам».
Стоит ли оформлять ипотеку и покупать квартиру в 2023 году
Если есть возможность, лучше взять ипотеку до конца 2022 года:
«Сейчас клиенты по-прежнему могут воспользоваться льготной ипотекой на старых условиях, а также околонулевыми программами от застройщиков. Кроме того, крупнейшие девелоперы установили на широкий пул квартир праздничный дисконт, причем условия акций подразумевают возможность приобретения квартир со скидками с использованием ипотеки. Если не получается совершить сделку в декабре, ее все равно не стоит откладывать. ЦБ может повысить ключевую ставку, что приведет к удорожанию жилищных кредитов».
Предложение сейчас беспрецедентно большое, то есть выбор у покупателей широкий.
«Также при снижении дохода можно взять ипотечные каникулы. Ориентироваться покупателям следует на ситуацию в отрасли, в которой они работают, и на личные финансы. Если вы молодая семья, в 2023 году можно взять семейную ипотеку. По-прежнему есть субсидии на ипотеку для сотрудников IT-отрасли».
Вусал Исмаилов считает, что в первом полугодии 2023 года стоит повременить с ипотекой.
«Все зависит от политического и экономического вектора страны. Сейчас время ликвидных инструментов, недвижимость таковым не является, поэтому решение о покупке квартиры нужно тщательно взвесить».
Планируя ипотеку в 2023 году, проанализируйте условия банков
«Может сложиться ситуация, когда выгоднее взять ипотеку на вторичку и гасить ее досрочно, чем взять субсидированную ипотеку от застройщика с завышенной стоимостью на квартиру, — говорит эксперт. — Лучше всего сравнить по итоговой переплате с учетом частично-досрочного погашения несколько вариантов: вторичку, первичку по субсидированной ипотеке от застройщика, первичку в рамках одной из госпрограмм».
Чем ниже первоначальный взнос, тем, как правило, выше процентная ставка — это тоже стоит учитывать.
Сдавать квартиру посуточно – прекрасный бизнес с возможностью заработать больше. Но не стоит забывать о сопутствующих временных затратах и рисках. Выдавать и забирать ключи, решать проблемы туристов и командировочных, постоянно «продвигать» свою квартиру на сервисах аренды, следить за её состоянием, поддерживать чистоту и многое другое. Это практически отдельная работа, просто получать деньги не выйдет.
Кроме того, краткосрочная аренда очень зависит от сезонности, внутреннего наполнения квартиры, расположения и отзывов. Это продукт, который надо продавать: вложиться в интерьер, сделать хороший ремонт, красиво сфотографировать, заплатить за рекламу, нанять клининг. Можно отдать все заботы другому человеку или управляющей компании, но опять же придётся заплатить. И всё равно вы не застрахованы от сезонного падения спроса или форс-мажоров, когда квартира просто простаивает.
Какую квартиру покупать для сдачи в аренду
Исходя из перечисленных категорий квартиросъемщиков можно сделать вывод, что наиболее ликвидной в плане сдачи в аренду будет однокомнатная квартира. И студентам подойдет, и семье с одним ребенком.
В 2-ке если у квартиросъемщика пойдут плохо дела, он всегда может переехать в 1-ку, а вот из однушки съезжать уже особо некуда. Малогабаритные и гостинки скорее всего будут по арендным платежам где-то рядом.
- Отдельно нужно обратить внимание на инфраструктуру района где расположен дом. Магазины, школы, садики, больницы, университеты, общественный транспорт — желательно чтобы все это было в шаговой доступности.
- Этаж — в идеале второй или третий. Это удобнее для квартиросъемщиков и дешевле при ремонте.
- Нужно учесть какой контингент живет в округе, в каком состоянии дом и какие соседи. Если при входе в подъезд видны дыры в лестничных пролетах, стены исписаны, валяется мусор, то сам собой напрашивается вывод о местных жителях.
Перечисленные моменты непосредственно влияют на размер арендной платы. Квартиру с маргинальными соседями, в убитом доме, на окраине города вряд ли удастся сдать за более менее приличные деньги. Следствием этого будет частенько пустующая квартира и куча проблем.
Общее состояние квартиры и ремонт:
- Планировка квартиры скорее всего будет типовой. Лучше всего отдельная кухня, комната, санузел (желательно раздельный). Кухня хотя бы 8 кв. метров. Однокомнатные квартиры с кухней студией, подойдут для студентов, но неудобны для семейных пар с детьми.
- Не стоит ввязываться в перепланировки квартиры без острой на то необходимости. Это лишняя трата денег и времени.
- С ремонтом два варианта. Взять максимально дешево и все переделать, или купить квартиру в более менее нормальном состоянии и ограничится исправлением основных проблемных мест.
Срок аренды, надежность арендатора и своевременность опдлаты арендных платежей
Любой собственник желает сдать свой объект недвижимости надежному арендатору, на длительный срок и получать своевременно арендные платежи.
Нужно отметить, что арендаторы жилой и коммерческой недвижимости абсолютно разные. И работа с ними кардинально отличается.
Арендаторы коммерческой недвижимости – преимущественно юридические лица. Они берут в пользование помещение для ведения бизнеса, имея долгосрочные планы развития. Сетевым федеральным операторам интересна аренда сроком от 5 лет и более.
Если дела идут хорошо и финансовый результат положительный, то арендатор «держится» за помещение. С ним можно и нужно аргументированно обсуждать вопрос индексации (повышения) аренды.
Для бизнеса статья расходов на оплату аренды носит приоритетный характер, поэтому собственник может рассчитывать на своевременное и регулярное поступление платежей.
В процессе эксплуатации помещения арендатор как правило напрямую взаимодействует с управляющей компанией, тем самым экономя время собственника.
Арендаторы квартир – преимущественно физические лица, для которых аренда всегда носит временный характер. Поэтому вероятна частая смена арендаторов по причинам переезда в другой город, смены места работы, покупки собственного жилья и прочее.
Арендная плата индексируется редко.
Арендаторы жилой недвижимости часто находят причины задержки арендных платежей: задержали зарплату, сломалась машина и срочно нужны деньги на ее ремонт и так далее.
При сдаче квартиры в аренду собственник напрямую взаимодействует с арендатором, решая все его вопросы.
Долго придется продавать?
Анастасия Скокова утверждает, что с момента выхода объявления до сделки в среднем проходит два месяца. Этот примерный срок актуален при условии, что на объекте проведен косметический ремонт, сделана предпродажная подготовка (хоумстейджинг) и организована профессиональная фотосессия, где в кадре нет личных вещей жильцов. В идеале деперсонализированы комнаты должны быть и при осмотре объекта: потенциальный покупатель «примеряет» на себя жилье, а вид чужого быта ему мешает.
На нестабильном рынке важно продавать объекты максимально быстро, говорит Анастасия Скокова: «Существует показательная история про то, как люди продали квартиру за 6 месяцев, а могли за 6 миллионов. Владельцы двухкомнатной квартиры на Васильевском острове подали объявление о продаже и в ожидании покупателей решили не выселять временных жильцов до последнего момента. При этом они получили около 250 тыс. рублей в качестве арендной платы, но упустили столько же из-за того, что рыночная цена снизилась. Кроме того, пришлось заплатить клининговой компании, потому что покупатели требовали, чтобы квартиру им передали в том виде, в каком она была на фотографиях и во время первого просмотра».
Тенденции на рынке аренды жилья
Здесь, как и с куплей-продажей – предложение значительно превосходит спрос. А значит, механизмы работают те же самые. Предпосылки на падение спроса аналогичные – кто-то покинул страну, кто-то сменил локацию на более доступную в рамках региона. В целом во второй половине текущего года цены на арендуемое жилье стабильно поехали вниз и пока успешно продолжают скольжение. На текущий момент можно говорить о снижении арендных ставок в столице примерно на 10-15%, в отдельных лотах до 20%. Конечно, владельцев это не радует, а вот для арендаторов, напротив, время благодатное. Можно выбирать, торговаться. На фоне низкого спроса меняются и требования к постояльцам – владельцы вынуждены пересмотреть свое отношение к национальности и составу семью арендаторов. С детьми и животными берём). Так что по текущим прогнозам, в 2023 году ситуация с арендой останется прежней – много предложений по хорошей цене.
Привлекательность арендного жилья
Далеко не каждый гражданин может позволить себе приобрести в собственность квадратные метры, особенно в столичном регионе.
В Москве, Московской области или Санкт-Петербурге огромное число квартир арендуется приезжими гражданами. В пределах столицы купить квартиру стоит порядка 5-10 миллионов рублей.
У пришлых жителей регионов таких денег практически не бывает, ведь в своих городах они имели жильё стоимостью иногда до 1 миллиона рублей.
В каком городе выгоднее сдавать квартиру в аренду? Конечно, в столице. В регионах жильё стоит гораздо дешевле, и практически все могут себе купить маленькую студию или однокомнатную квартиру. В регионах потребителями арендного жилья обычно выступают приезжие из соседних деревень и сел, молодые семьи, съезжающие от родителей.
Сколько жилья планируется построить
По официальным данным, за 10 месяцев 2022 года в эксплуатацию ввели 88 млн квадратных метров жилья, это близко к данным за 2021 год (92 млн квадратных метров). Однако эксперты считают, что сохранение объемов произошло за счет первого полугодия 2022 года, когда застройщики заканчивали начатые в прошлые годы проекты. Но дальше показатели пошли на спад. Например, в октябре 2022 года было введено на 10% меньше жилья, чем годом ранее.
А к концу 2022 года стало понятно, что текущий результат – это результат всплеска строительства в начале пандемии, когда был высокий спрос, а рынок предлагал разнообразие вариантов жилья. Тогда компании запускали максимум новых объектов, чтобы распродать их на этапе котлована по льготной ипотеке. Со временем эти проекты завершались, а к застройщикам пришло понимание, что распродать все построенные площади сложно. Соответственно, сейчас уже можно говорить, что дефицит предложения отсутствует.
Минусы аренды квартиры
- Собственник может внезапно повысить стоимость аренды или попросить оперативно съехать с квартиры без объяснения причин, даже если у вас подписан договор.
- Внезапные визиты хозяина. Не повезло, если попался тревожный и эмоциональный собственник, можно забыть о личных границах и спокойной жизни.
- Риск нарваться на мошенников. Иногда квартиры по несколько раз перекупают, подделывают документы, и не всегда можно вовремя понять, что вас разводят.
- Проблемы с получением временной регистрации. Увы, в России еще действует советский институт прописки. Многие собственники откажут в регистрации или попросят заплатить за услугу.