Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как продлить договор аренды квартиры на прежних условиях». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Если продление договора найма жилого помещения или аренды жилья производится путем заключения дополнительного соглашения к основному контракту, следует особое внимание уделить порядку его оформления. Допсоглашение должно оформляться по тем же правилам, что и основной документ.
Когда необходима регистрация соглашения/обременения при пролонгации договоров аренды или найма жилья
Договор аренды квартиры, заключенный на срок менее года, оформляется письменно, но не требует регистрации. Если к такому договору оформляется дополнительное соглашение на пролонгацию сделки на период, также не превышающий 364 дней, оно тоже не потребует регистрационных процедур.
Арендная сделка, заключаемая на срок от одного года, должна быть оформлена в письменном виде и зарегистрирована в Росреестре (ст. 651 ГК РФ). Следовательно, и изменяющие документы к ней должны проходить процедуру регистрации.
Договор найма квартиры заключается в письменной форме и не требует регистрации. Однако если договор найма будет действовать год и более, потребуются регистрационные действия в отношении обременения права собственности арендодателя. Таким образом, обременения по продленному договору также необходимо регистрировать в Росреестре.
Регистрация дополнительного договора
Стороны, решившие составить дополнительное соглашение, должны его зарегистрировать, как и основной договор аренды квартиры. Чтобы это осуществить, необходимо обратиться к регистратору Росреестра. Гос служащие рассмотрят изменения в контракте аренды квартиры и зафиксирует изменения.
Дополнительный контракт оформляется в письменной виде и должен быть идентичен оригинальному. Перед регистрацией заявитель оплачивает государственную пошлину. Ее размер составляет:
- 350 рублей — для физического лица;
- 1000 рублей — для юридического.
В случае, если в дополнительном соглашении меняется только срок контракта, то заявитель не должен оплачивать гос пошлину.
Чтобы зарегистрировать дополнительное соглашение, потребуются следующие документы:
- Заявление;
- Паспорт;
- Документ, подтверждающий полномочия представителя;
- Учредительные документы;
- Квитанция об уплате государственной пошлины;
- Дополнительное соглашение к основному договору аренды;
- В случае необходимости предоставляются иные бумаги.
Наличие дополнительно-зарегистрированного контракта является обязательным условием для внесения изменений в основной. Дополнительная бумага подписывается при наличии совместного согласия между сторонами.
Государственный регистратор во время проведения экспертизы на наличие подлинности всех документов принимает меры по получению дополнительной информации и проверке текущих документов на действительность.
Важно! В случае, если стороны сделки будут соблюдать все выше перечисленные нормы, то перезаключение общего контракта не составит труда.
Как продлить договор аренды квартиры
Согласно ст. 683 ГК РФ, договор найма квартиры оформляется максимум на 5 лет. Если при этом контракт срок не устанавливает, он расценивается как заключенный на максимально возможные 5 лет.
В отношении же арендных сделок ограничений по времени действия нет. Исходя из положений ст. 610 ГК РФ такой договор заключается на срок, согласованный контрагентами в его условиях. Если этот пункт в договоре аренды не согласован, сделка считается заключенной на неопределенный срок.
Продление договора аренды или найма квартиры возможно:
- Через оформление дополнительного соглашения.
- Путем перезаключения контракта на новый период.
- Путем изначального включения в основной договор условия о порядке его продления.
От срока действия договора зависит:
- порядок документального оформления продления аренды жилья;
- наличие преимущественного права арендатора/нанимателя на продление.
Так, исходя из статей 621 и 684 ГК РФ преимущественное право на оформление договора на новый срок имеет наниматель. Только если договор аренды является краткосрочным (т. е. действует менее года), условие о преимущественном праве на перезаключение не действует (п. 2 ст. 683 ГК РФ).
Для справки: срок договора найма жилья не является существенным условием — соответственно, можно его не указывать. Однако при этом следует помнить, что в таком случае договор найма будет считаться заключенным на 5-летний срок, а договор аренды станет бессрочным.
Инициатор пролонгации договора аренды
Поставить вопрос о продлении сделки, связанной с арендой недвижимости, может как арендатор, так и арендодатель. При этом продлить соглашение можно как с изменением условий договора, так и без каких-либо изменений.
Если возникла необходимость скорректировать некоторые пункты договора, тогда заинтересованная сторона должна инициировать процесс заключения дополнительного соглашения.
Если, к примеру, арендатор решил продлить аренду, тогда необходимо сделать следующее:
- обговорить с арендодателем об изменении условий договора;
- составить, согласовать и подписать дополнительное соглашение;
- подписанное соглашение отдать в Росреестр на регистрацию (если сделка заключалась на срок от 1 года). С собой нужно взять такие документы: копию договора аренды, гражданские паспорта сторон сделки, дополнительное соглашение в 3 экземплярах, квитанцию об оплате госпошлины.
Как правильно составить договор аренды квартиры
После того как наниматель оценил состояние квартиры, проверил документы, можно приступать к составлению договора найма. В договоре есть обязательные условия, без которых он не действует, и есть дополнительные условия, которые стороны могут указать по желанию. Если они этого не сделают, будут действовать общие нормы закона, отметил Дмитрий Венгерский. К обязательным условиям договора найма относятся:
- Предмет договора
В данном пункте прописывают все сведения об арендуемой квартире: полный адрес, ее площадь и кадастровый номер. Там же указывается детальный перечень имущества, находящегося в квартире и передаваемого в пользование жильцу. Здесь также необходимо указать, что снимаемое жилье не находится в залоге и не обременено правами других лиц.
- Стороны договора
Здесь прописываются паспортные данные наймодателя и нанимателя, а также иных лиц, которые будут проживать в квартире постоянно или временно. К примеру, если наниматель заселяется один, но к нему могут приезжать родители или родственники, он может прописать это в договоре. Если наймодатель увидит, что в квартире «толпа», которая не предусмотрена договором, это может стать основанием для прекращения арендных отношений.
- Срок действия договора
Срок действия договора найма стороны выбирают сами. Он может быть заключен на короткий срок (до 11 месяцев) или на длительный (от 1 года). Если стороны не указали срок действия договора, он считается бессрочным.
- Особенности оплаты
В этом пункте необходимо прописать размер оплаты, сроки ее внесения и порядок. Например, ежемесячно, по 10-м числам, наниматель перечисляет деньги на карту. Если оплата осуществляется наличными, то необходимо предусмотреть выдачу расписки. Здесь также следует подробно прописать, что включает в себя арендная оплата — входят ли в нее платежи за интернет и коммунальные услуги и какие именно. Традиционные условия — это когда оплачивается аренда, а сверху оплачиваются услуги по счетчику. Здесь же прописывается возможность или периодичность пересмотра оплаты. Также можно предусмотреть неустойку за просрочку.
- Порядок внесения и возврата депозита
В данном пункте необходимо прописать сумму обеспечительного платежа (как правило, она равна месячной оплате) и как она будет вноситься. Иногда собственник разрешает разбить депозит на несколько месяцев — это тоже лучше указать в договоре. Также необходимо уточнить порядок возврата депозита (четко прописать пункты, когда он не возвращается), чтобы избежать неприятных ситуаций.
- Права и обязанности каждой стороны, а также ответственность
Основная обязанность наймодателя — в согласованный срок передать квартиру в пригодном для использования состоянии. Основная обязанность нанимателя — вносить вовремя плату за квартиру и содержать ту в надлежащем состоянии. Также наниматель должен использовать квартиру исключительно для проживания там лиц, указанных в договоре, а не в иных целях — например, для организации маникюрного салона (если это не указано в договоре). В противном случае последует расторжение договора в одностороннем порядке. Подробнее права и обязанности сторон можно посмотреть в образце договора.
- Заключение договора
Расторжение договора аренды
Когда срок договора долгосрочного найма подходит к концу, собственник должен минимум за три месяца предложить нанимателю заключить новый договор или попросить освободить помещение. Условия досрочного расторжения договора найма также прописываются в договоре. Здесь, как правило, предусмотрен порядок уведомления за определенный срок, который тоже оговаривается и фиксируется сторонами заранее. Обычно это месяц или три. При этом стороны могут установить штрафы.
«Если прописано, что нужно предупредить за 30 дней и не будет штрафов, значит их не будет. Если человек предупредит за 20 дней, будет штраф, который тоже прописан. Или, например, прописано, что человек в последний месяц проживания должен пускать следующих потенциальных арендаторов два раза в неделю, то так и должно быть. В ином случае он нарушает договор и за это тоже прописывается штраф», — отметил Роман Бабичев.
По словам Дмитрия Венгерского, наймодатель может расторгнуть договор, если наниматель не платит в течение шести месяцев (при краткосрочном найме — более двух), разрушает и портит жилое помещение. Договор также может быть расторгнут после предупреждения об устранении нарушений, если наниматель использует помещение не по назначению и систематически нарушает права соседей.
Долгосрочные договоры найма
Договор, заключенный изначально на срок более года, относится к категории долгосрочных договоров, нуждающихся в государственной регистрации обременения наймодателя.
Наниматель по долгосрочным договором имеет преимущественное право заключения договора на новый срок (абз. 1 ст. 684 ГК РФ). На этом праве нанимателя основана вся дальнейшая процедура продления срока действия договора.
В обеспечение преимущественного права нанимателя наймодатель обязан как минимум за три месяца до окончания срока договора известить нанимателя (абз. 2 ст. 684 ГК РФ):
- о продлении договора на тех же или иных условиях;
- об отказе в продлении договора в связи с тем, что наймодатель не намерен сдавать жилое помещение внаем в течение ближайшего года.
Наиболее предпочтительной является письменная форма извещения, с помощью которой при необходимости можно будет без труда доказать факт исполнения наймодателем своей обязанности. Желательно составить извещение в двух экземплярах, попросив нанимателя поставить подпись на экземпляре наймодателя.
Особенности трактовки
Собираясь воспользоваться автоматической пролонгацией, следует учитывать юридические нюансы:
- наличие в тексте договора пункта о пролонгации на новый срок противоречит сути арендных отношений и признается незаконным, если заключался срочный договор (см. ст. 606 гражданского законодательства); указание в первичном арендном соглашении заранее оговоренного условия автоматического продления, согласно ст. 209, ограничивает право распоряжения имуществом со стороны арендатора; если имущество остается в распоряжении арендатора по истечении действия контракта, а сам владелец не имеет ничего против данного положения вещей, допускается возобновление условий соглашения с неопределенным сроком действия, при сохранении условий аренды неизменными.
После истечения периода действия документа наниматель и арендодатель обязаны прекратить сотрудничество, либо продолжить его на прежних или новых условиях.
Пролонгация может быть осуществлена автоматически или договор может быть перезаключён. Если принято взаимное решение о прекращении сделки, квартиросъёмщику потребуется передать имущество владельцу квартиры, исходя из правил основного договора.
При указании необходимости ремонтных работ их придётся произвести. Если в условиях договора обозначены прочие формы ответственности, их также придётся выполнить.
При отказе действовать, согласно условиям документа владелец жилья вправе подать на квартиранта в суд. Также при прекращении арендных отношений осуществляются взаимные расчёты и оформляется выезд из квартиры.
Пролонгация договора аренды по ГК РФ
По ст. 610 Гражданского кодекса арендные правоотношения могут носить срочный характер либо заключаться на неопределенный срок. Возможность продления (пролонгации) срока сделки имеет значение только для первого случая, когда объект соглашения передается для владения и пользования на определенный промежуток времени.
Продление договора аренды по ГК РФ возможно двумя способами:
- Арендодатель не истребует имущество по окончании срока действия соглашения, а арендатор по-прежнему владеет и пользуется им (ст. 621 ГК), т. е. происходит автоматическая пролонгация договора аренды. В момент истечения старого срока сделка по общему правилу считается возобновленной на неопределенный период (ст. 621 ГК).
В отдельных случаях пролонгация означает продление действия соглашения на ограниченный период. Такое случается, когда продление происходит на основании условия сделки наподобие следующего: «Договор автоматически продляется на тот же срок, если соблюдены нижеперечисленные условия: …». При этом стороны часто сталкиваются с вопросом о количестве возможных продлений на основании такого пункта.
Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в постановлении от 04.06.2018 № Ф04-1007/2018 указал, что если условиями договора установлена возможность пролонгации сделки на определенный срок, но не определено число продлений, то возможна только однократная пролонгация договора. После стороны смогут либо прекратить правоотношения в связи с истечением срока либо возобновить действие договора на неопределенный период в порядке, установленном ч. 2 ст. 621 ГК.
Образец договора аренды с условием о пролонгации размещен на нашем сайте.
Скачать образец
- Контрагенты достигают согласия по вопросу продления сделки на новый срок. При этом стороны свободны в выборе способа оформления достигнутого соглашения. Они могут:
- заключить новый договор;
- оформить дополнительное соглашение к уже существующему документу.
Продление договора аренды нежилого помещения
ГК не предусматривает такой разновидности соглашений, как договор аренды помещений. Однако считать такие сделки не названными гражданским законодательством нет оснований. Исходя из смысла информационного письма Президиума ВАС от 01.06.2000 № 53 и сложившейся правоприменительной практики, на аренду помещений распространяются общие нормы об аренде (§ 1 гл. 34 ГК), а также отдельные нормы о возмездном пользовании зданиями и сооружениями (§ 4 гл. 34 ГК).
Руководствуясь ст. 651 ГК, которая гласит, что аренда зданий и сооружений оформляется единым письменным документом, который при годовой или большей длительности действия подлежит государственной регистрации, можно предположить, что и продление договора аренды нежилого помещения должно регистрироваться. Однако не всё так однозначно:
- Продление арендных правоотношений, существовавших менее года, на такой же срок после истечения первоначального периода времени считается урегулированным новым соглашением. То есть даже если совокупная длительность сроков составит или превысит год, соглашение не подлежит госрегистрации (п. 10 Обзора практики из письма Президиума ВАС от 16.02.2001 № 59).
- Несмотря на то что правоотношения между сторонами с момента автоматической пролонгации могут существовать год и более, нет необходимости регистрировать возобновленный договор аренды недвижимости (п. 11 Обзора практики).
Пролонгация договора найма жилого помещения
Наем жилого помещения регламентирован Гражданским кодексом РФ. Владельцы недвижимости, которые не планируют на протяжении длительного периода проживать в квартире, предпочитают ее сдавать и получать пассивный доход. Подобные сделки достаточно часто встречаются.
Законодательство предписывает заключать договор найма жилья в письменной форме. Если его срок более 11 месяцев, он подлежит регистрации в Росреестре, поскольку долгосрочная аренда рассматривается как обременение на недвижимость.
Это платная процедура, требующая также временных затрат, поэтому граждане предпочитают оформлять договор на период, не требующий внесения сведений в реестр.
Если по истечении срока, указанного в документе, фиксирующем сделку, правоотношения между наймодателем и нанимателем не прекратились, договор необходимо пролонгировать.
Продление договора аренды по соглашению сторон
Физические и юридические лица могут самостоятельно определять условия аренды, если они не противоречат закону.
Срок действия документа может быть продлен путем подписания дополнительного соглашения
В этом случае стороны могут сразу определить свои долгосрочные отношения. Сам договор аренды недвижимости может быть заключен на короткий срок, но в тексте может содержаться условие о его продлении на новый срок. В этом случае возможны следующие варианты:
- стороны соглашаются, что документ продлевается на определенный срок, но не указывается, сколько именно раз продление возможно. В этом случае продление контракта будет происходить только один раз. Впоследствии он будет считаться прекращенным или продленным на неопределенный срок;
- стороны соглашаются, что договор аренды будет продлеваться на определенный период каждый раз после его прекращения несколько раз, например не более пяти раз. Однако допустимо прописывать неограниченное количество продлений.
При этом следует учитывать, что ни одна из сторон в последнем варианте заключения договора не может отказаться от него на основании п. 2 ст. 610 ГК РФ. Следовательно, если аренда продлевается на тот же период и на той же основе, это не означает, что после продления аренда считается заключенной на неопределенный срок.
Отдельно в тексте следует указать, что условием продления договора аренды является отсутствие исключений с обеих сторон относительно дальнейшего продолжения договорных отношений.