Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Чем отличается жилое помещение от квартиры». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Не очень честные риелторы или менеджеры компаний-застройщиков могут уверять, что никакой разницы между квартирой и жилым помещением как статусами недвижимости нет. В действительности ключевое отличие скрывается в документах на землю, на которой стоит дом, а также статусе дома в целом.
Чем рискует покупатель «жилого помещения»
Индивидуальный жилой дом, согласно закону, не может быть слишком большой этажности. Максимум — три этажа. Застройщики идут на правовые уловки и используют схему, состоящую из нескольких этапов.
Построив три этажа, такие девелоперы оформляют на себя свидетельство о праве собственности. Затем они проводят реконструкцию по специально заказанному проекту и строят еще несколько этажей. Дом сдается по судебному решению.
Право собственности на весь дом в целом изначально принадлежит застройщику. Строение делят на те самые «жилые помещения», которые выставляются на продажу. Покупатель получает отдельные свидетельства о праве собственности на помещение и на свою долю земельного участка, на котором стоит дом.
Все это не имело бы большого значения, если бы не два важнейших обстоятельства.
- Первое — продать свое «жилое помещение» не так просто. Преимущественным правом покупки будут обладать ваши соседи — собственники других помещений. Всех соседей придется уведомлять о намерении продать свою долю в доме.
- Второе — почти все дома с «жилыми помещениями» имеют сложности с коммуникациями. Иногда поставщики важнейших коммунальных благ (электричества, газа, водоснабжения) просто отказываются подключать дом.
Определение понятия «жилое помещение»
В статье 130 ГК РФ в качестве самостоятельных объектов гражданских прав выделяются такие виды недвижимого имущества, как жилые и нежилые помещения.
Помещением признается обособленная часть здания или сооружения, пригодная для постоянного проживания граждан (жилое помещение) либо для других целей, не связанных с проживанием граждан (нежилое помещение), и подходящая для использования в соответствующих целях (ст. 141.4 ГК РФ).
В соответствии с ч. 2 ст. 15 ЖК РФ жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства).
Порядок признания помещения жилым помещением и требования, которым должно отвечать жилое помещение, устанавливаются Постановление Правительства РФ от 28.01.2006 N 47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции».
Статья 16 ЖК РФ устанавливает следующие виды жилых помещений:
1) жилой дом, часть жилого дома;
2) квартира, часть квартиры;
3) комната.
Специалист по недвижимости АН «Винсент недвижимость» Ованес Нагабедян: Статус объекта недвижимости – это юридическое понятие объекта недвижимости, которое любой покупатель видит в свидетельстве на право собственности. В городе Сочи в частности есть такой специфический объект недвижимости, как помещение с назначением жилое. Также стандартны классические квартиры и апартаменты. Почему это важно знать? Любой покупатель задает специалисту по недвижимости некие условия по подбору недвижимости. А специалист, в силу своего профессионализма, должен заранее до подбора недвижимости объяснить человеку, что существуют данные три статуса. У каждого из них разные ценовые сегменты, разные юридические документы, разные назначения земельных участков. Каждый объект имеет свою специфику.
Основные сходства и различия?
Если рассматривать каждый из объектов с точки зрения их определения в ЖК РФ, то может показаться, что между ними нет особых различий. В действительности разница между статусами «жилое помещение» и «квартира» велика.
Дома, где продаются объекты с квартирным статусом возводятся на участках земли с соответствующим назначением. Возведение объекта согласовано, получено разрешение на строительство, имеется вся необходимая проектная документация. При сдаче построенного объекта присутствуют все контролирующие органы, полностью подключены коммуникации. На основании разрешения на введение в эксплуатацию дома, покупатель получает право собственности на все объекты, построенные в жилом комплексе.
Дома, в которых на продажу представлены «жилые помещения» строятся на участках с назначением ИЖС. Застройщик возводит дом, разделяет его на отдельные помещения/комнаты, ставит на кадастр и только после этого получает право осуществлять продажу.
Что касается вопроса ипотеки, то тут разница между квартирой и жилым помещением не принципиальна. Практика показывает, что банки неохотно одобряют кредит только в том случае, если дом с жилыми помещениями находится на этапе строительства. В остальных случаях, в ипотеку можно купить даже апартаменты, которые, как известно, к жилым помещениям не относятся.
Признаки помещения для целей постановки на кадастровый учет
Для постановки на кадастровый учет помещение должно обладать одновременно двумя признаками: обособленностью и изолированностью. Отсутствие хотя бы одного из указанных признаков является законным основанием для отказа в осуществлении кадастрового учета.
Обособленность как признак помещения представляет собой пространственную характеристику, указывающую на то, что часть здания или сооружения ограничена строительными конструкциями. В то же время изолированность является функциональной характеристикой, отражающей то, что помещение имеет самостоятельное назначение, отдельный вход, не используется для доступа в иное помещение, доступа к общему имуществу собственников помещений в здании, инженерным коммуникациям.
К примеру, является правомерным отказ в постановке помещения на кадастровый учет, если данное помещение используется для доступа в другое помещение, имеющее самостоятельное назначение. Такая правовая позиция изложена в п. 4 «Обзора судебной практики по делам, связанным с оспариванием отказа в осуществлении кадастрового учета»; утв. Президиумом Верховного Суда РФ 30.11.2016. См. полный текст пункта 4 Обзора во вложении ниже.
Правовой статус «квартир» и «жилых помещений» – различия
05.09.2016 видеоблог автор АН Мандарин
Может показаться, что статус жилого помещения и квартиры не отличается друг от друга, но с точки зрения юридического статуса это не так. У каждого из этих объектов имеется четкий правовой статус, установленный законом. Так, статья 16 Жилищного Кодекса РФ, описывающая виды жилых помещений, регламентирует понятие квартиры. Под ней понимается обособленное должным образом структурно помещение, располагающееся в многоквартирном доме, в котором имеется прямой доступа к помещениям общего пользования. Она может состоять из одной или более комнат, а также иных помещений вспомогательного использования, которые предназначены для удовлетворения жителями квартиры своих повседневных бытовых нужд, связанных с проживанием в таком структурно обособленном помещении.
В свою очередь, 15 статья кодекса разъясняет, какие объекты следует признавать жилым помещением. Для этого необходимо, чтобы он был:
- изолирован;
- имел статус объекта недвижимости;
- был пригоден для постоянного там проживания.
Для того, чтобы помещение было признано пригодным для жилья, оно должно соответствовать многочисленным законным требованиям, обеспечивающим безопасность проживающих там лиц. Понятие “жилое помещение” должно трактоваться шире, чем понятие “квартира”, так как последнее входит в первое. Не всякое жилое помещение является квартирой, но любая квартира – это жилое помещение. Среди жилых помещений также встречаются “часть дома”, “дом”, “часть комнаты” или “комната”.
Чем отличаются эти правовые статусы
Не очень честные риелторы или менеджеры компаний-застройщиков могут уверять, что никакой разницы между квартирой и жилым помещением как статусами недвижимости нет. В действительности ключевое отличие скрывается в документах на землю, на которой стоит дом, а также статусе дома в целом.
Дома с полноценными квартирами строятся на участках земли, которые по документам предназначены именно для возведения многоквартирного жилого дома. Дома с «жилыми помещениями» возводятся на земле с совершенно иным назначением — для индивидуального жилого строительства.
Соответственно, и статус самого дома разный. В первом случае это «многоквартирный жилой дом». Во втором — «индивидуальный жилой дом».
Статус «жилое помещение» и «квартира» правовая разница
Согласно с данными, предоставленными в Жилищном Кодексе, можно вывести ответ на вопрос — жилое помещение и квартира есть ли отличие. В данный момент наиболее популярный тип обитаемого здания — частица обитаемого дома. Такой вид строится на участке земли, не пригодных для конструирования и воздвижения зданий многоквартирного характера. После завершения строительных работ выполняется выделение мест, пригодных для обитания, и осуществляется реализация этих отдельных строений в статусе недвижимого имущества. Существуют не совсем добросовестные агенты, которые утверждают, что нет различий между двумя терминами. Реальная ситуация такова, что эти два понятия отличаются. Отличия встречаются, начиная с момента заполнения официальных бумаг. В документе о праве владения участком земли, на котором построено помещение в многоквартирном доме, определенное понятием квартира, зафиксировано предопределение территории как «земли населенных пунктов — жилой многоквартирный дом». Когда гражданину рекомендуют купить обитаемое здание, в документации обозначено «земли населенных пунктов — для отдельного строительства».
После покупки конкретного вида имущества, покупатель получает свидетельство о праве собственности, но не только на саму недвижимость, но также на определенную частицу в праве владения на конкретный участок земли, на котором построили обитаемое здание. Исключение из случая — если участок территории взят в аренду. Из этого следует, что гражданин получит специальную выписку из Единого государственного реестра, в которой обозначено, что свидетельство выдано на определенную долю, а также на конкретный участок земли.
Чтобы понять, чем отличается квартира от жилого помещения, необходимо разобраться, что входит в значение каждого термина. Концепция жилого строения описана в статье No15 Жилищного Кодекса РФ. Согласно со статьей, это обособленное и приспособленное для регулярного обитания в нем человека недвижимое имущество. Этот тип жилья отвечает установленным нормам технического и санитарного характера, а также другим предписаниям установленными на законодательном уровне. В случае несоблюдения описанных в статье правил, объекту будет присвоено звание неподходящего для обитания.
Исходя из вышеперечисленных особенностей, чтобы объекту был присвоен статус жилого помещения, он должен обладать такими качествами:
- Быть изолированным.
- Быть объектом недвижимости.
- Быть приспособленным для регулярного обитания.
Статус «жилое помещение» и «квартира» правовая разница
Согласно с данными, предоставленными в Жилищном Кодексе, можно вывести ответ на вопрос — жилое помещение и квартира есть ли отличие. В данный момент наиболее популярный тип обитаемого здания — частица обитаемого дома. Такой вид строится на участке земли, не пригодных для конструирования и воздвижения зданий многоквартирного характера. После завершения строительных работ выполняется выделение мест, пригодных для обитания, и осуществляется реализация этих отдельных строений в статусе недвижимого имущества.
Существуют не совсем добросовестные агенты, которые утверждают, что нет различий между двумя терминами. Реальная ситуация такова, что эти два понятия отличаются. Отличия встречаются, начиная с момента заполнения официальных бумаг. В документе о праве владения участком земли, на котором построено помещение в многоквартирном доме, определенное понятием квартира, зафиксировано предопределение территории как «земли населенных пунктов — жилой многоквартирный дом». Когда гражданину рекомендуют купить обитаемое здание, в документации обозначено «земли населенных пунктов — для отдельного строительства».
После покупки конкретного вида имущества, покупатель получает свидетельство о праве собственности, но не только на саму недвижимость, но также на определенную частицу в праве владения на конкретный участок земли, на котором построили обитаемое здание. Исключение из случая — если участок территории взят в аренду. Из этого следует, что гражданин получит специальную выписку из Единого государственного реестра, в которой обозначено, что свидетельство выдано на определенную долю, а также на конкретный участок земли.
Правовой статус «квартир» и «жилых помещений» – различия
Может показаться, что статус жилого помещения и квартиры не отличается друг от друга, но с точки зрения юридического статуса это не так. У каждого из этих объектов имеется четкий правовой статус, установленный законом. Так, статья 16 Жилищного Кодекса РФ, описывающая виды жилых помещений, регламентирует понятие квартиры.
Под ней понимается обособленное должным образом структурно помещение, располагающееся в многоквартирном доме, в котором имеется прямой доступа к помещениям общего пользования.
Она может состоять из одной или более комнат, а также иных помещений вспомогательного использования, которые предназначены для удовлетворения жителями квартиры своих повседневных бытовых нужд, связанных с проживанием в таком структурно обособленном помещении.
В свою очередь, 15 статья кодекса разъясняет, какие объекты следует признавать жилым помещением. Для этого необходимо, чтобы он был:
- изолирован;
- имел статус объекта недвижимости;
- был пригоден для постоянного там проживания.
Для того, чтобы помещение было признано пригодным для жилья, оно должно соответствовать многочисленным законным требованиям, обеспечивающим безопасность проживающих там лиц.
Понятие “жилое помещение” должно трактоваться шире, чем понятие “квартира”, так как последнее входит в первое. Не всякое жилое помещение является квартирой, но любая квартира – это жилое помещение.
Среди жилых помещений также встречаются “часть дома”, “дом”, “часть комнаты” или “комната”.
Переход права собственности на квартиру предполагает получение и соответствующей выписки из ЕГРП, в которой будет официально отражен вид собственности – “квартира”, при этом не будет указано назначение участка земли. В этом нет потребности потому, что квартира может располагаться лишь в многоквартирном доме.
Этот объект, в свою очередь, находится на земле с юридическим статусом “Земли населенных пунктов – многоквартирный жилой дом”. Если у помещения есть статус “квартира”, это уже подразумевает, что все разрешения, необходимые для проведения коммуникаций, инженерных систем и тому подобного, уже были получены законным способом.
Квартиры могут отчуждаться в соответствии с законодательством, в том числе и иностранным гражданам.
Статус “жилое помещение” объекта недвижимости предполагает получение двух выписок из ЕГРП. В первой в разделе “вид права собственности” будет отражен статус объекта – “жилое помещение”. Вторая выписка включает в себя данные обо всех долях сособственников земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.
Статус этой земли будет в данном случае уже иным и будет называться как “Земли населенных пунктов – для индивидуального жилого строительства”. Если объекту недвижимости присвоен такой статус, то его не смогут приобрести иностранные граждане – это запрещает действующее законодательство России.
В этом контексте могут возникнуть вопросы:
- Были ли соблюдены технические условия подключения коммуникаций к дому?
- В каком году дом официальном был введен в эксплуатацию и когда проводились строительные работы?
Разница объектов: чем отличаются основные характеристики?
Для того, чтобы было легче разобраться в отличиях, представим их в виде таблицы (Таблица № 3).
Таблица № 3:
| Жилая недвижимость | Нежилая недвижимость |
| Соответствие техническим и санитарным нормам для проживания (достаточная площадь, определённые санитарно-гигиенические условия, шумовые, тепловые нормы, освещенность и воздухообмен, технические и пожарные нормы). | Необходимые условия для проживания граждан частично или полностью отсутствуют. |
| Наличие коммуникаций (канализация, вентиляция, водопровод, электричество, газоснабжение). | Коммуникации частично или полностью отсутствуют. |
| Использование в коммерческих целях возможно лишь в исключительных случаях (адвокатский кабинет). | Разрешено использование в коммерческих целях. |
| Возможность регистрации граждан. | Регистрация граждан запрещена. |
Мы рассмотрели основные особенности правового статуса жилых и нежилых объектов недвижимости. Ряд вопросов и по сей день остается неурегулированным, однако законодательство в жилищной сфере является одним из самых прогрессивных и продолжает активно развиваться.
В России огромный пласт жилья постоянно находится в движении – что-то продаётся, что-то меняется. И как грибы, растут многоэтажки. Весь жилищный рынок поделен на два вида:
- вторичный рынок жилья;
- новостройки.
По статистике самое продаваемое жильё на сегодня – одно-двухкомнатные квартиры экономкласса. И спрос примерно одинаков – что на новые квартиры, что на вторичное жильё.
При этом новостройки это не только уже построенные дома, но и такие, которые пока в процессе строительства. В таких домах можно купить квартиры от застройщика напрямую, или же от члена кооператива, если дом кооперативный.
Застройщиком может выступать как частная компания, так и кооператив. Частники продают бетонометры самостоятельно, а вот у кооператива покупка идёт по такому пути:
- продавец пая пишет заявление о выходе из кооператива;
- покупатель одновременно с этим пишет заявление о приёме в кооператив;
- покупатель платит продавцу оговоренную сумму;
- пай продавца засчитывается покупателю.
Вторичка – это квартиры в домах, заселённых уже давно, «бэушные». Но это вовсе не означает, что такие дома простояли сто лет, может быть они эксплуатируются всего год-два. Просто в квартире перед покупкой уже кто-то жил.
И у тех, и у других квартир есть множество недостатков и достоинств.