Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Продажа доли квартиры в 2024 году». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
В законе о жилой недвижимости, который будет введен в 2024 году, предусмотрены изменения, касающиеся продажи доли в помещении при наследовании. Согласно новому закону, при наследовании жилой недвижимости и наличии доли в ней, будет обязательный порядок продажи этой доли.
Обязательный порядок продажи доли при наследовании
Основная цель нового закона о продаже доли в жилой недвижимости при наследовании — обеспечение равенства наследников и предотвращение возможных конфликтов и споров между ними. При наследовании жилого помещения с долей, все наследники будут обязаны согласовывать решение о продаже этой доли.
Закон предусматривает, что продажа доли в жилом помещении будет производиться на открытом аукционе или через специальные агентства, специализирующиеся на продаже долей в недвижимости. Стоимость доли будет определяться исходя из рыночных цен на жилую недвижимость в данном регионе.
Продажа доли будет проводиться в течение определенного срока, который будет установлен законом. В случае, если ни один из наследников не заинтересован в приобретении доли, она будет предложена другим заинтересованным лицам. При этом, наследники будут иметь предпочтительное право на приобретение доли по цене, установленной на аукционе.
Сумма полученная от продажи доли будет равномерно распределена между наследниками, в соответствии с их долями в наследстве. Исполнение этого закона будет контролироваться соответствующими государственными органами и комиссиями.
Таким образом, новый закон о продаже доли в жилой недвижимости при наследовании создает прозрачные и честные условия для всех наследников, и обеспечивает равные возможности при разделе наследства.
ПОРЯДОК ОКАЗАНИЯ ЮРИДИЧЕСКИХ УСЛУГ
- Заказчик после выбора необходимой ему юридической услуги заполняет Онлайн-заказ юридических услуг на веб-сайте Исполнителя.
- Для оказания юридических услуг Исполнителем Заказчик обязуется указать в Онлайн-заказе юридических услуг полную и достоверную информацию для оказания услуг, а также приложить скан-копии документов в хорошем качестве в формате pdf, jpg, doс, rtf в соответствии со списком необходимых документов, указанных в Онлайн-заказе юридических услуг.
- После заполнения Онлайн-заказа юридических услуг на веб-сайте Исполнителя Заказчик производит акцепт настоящей оферты путем полной оплаты стоимости юридических услуг.
- В соответствии с настоящей Офертой Исполнитель приступает к оказанию юридических услуг при одновременном соблюдении следующих условий:
- Заказчик заполнил Онлайн-заказ юридических услуг и произвел акцепт Оферты путем полной оплаты стоимости юридических услуг;
- Указанных в Онлайн-заказе сведений и приложенных документов достаточно для оказания услуг (при недостаточности сведений и/или документов Исполнитель запрашивает у Заказчика дополнительную информацию, на время предоставления дополнительной информации приостанавливается оказание юридических услуг по Онлайн-заказу).
- При наступлении обстоятельств непреодолимой силы, которые сторона по настоящему Договору оферты не могла ни предвидеть, ни предотвратить разумными мерами, срок исполнения обязательств в соответствии с настоящим Договором отодвигается соразмерно времени, в течение которого продолжают действовать такие обстоятельства, без возмещения каких-либо убытков. К таким событиям чрезвычайного характера, в частности, относятся: наводнения, пожар, землетрясение, взрыв, шторм, оседание почвы, иные явления природы, эпидемия, пандемия, а также война или военные действия, террористические акты; перепады напряжения в электросети и иные обстоятельства, приведшие к выходу из строя технических средств какой-либо из сторон.
- Сторона, для которой создалась ситуация, при которой стало невозможно исполнять свои обязательства из-за наступления обстоятельств непреодолимой силы, обязана о наступлении, предположительном сроке действия и прекращения этих обстоятельств незамедлительно (но не позднее 5 (пяти) рабочих дней) уведомить в письменной форме другую сторону.
- В случае спора о времени наступления, сроках действия и окончания обстоятельств непреодолимой силы заключение компетентного органа в месте нахождения соответствующей Стороны будет являться надлежащим и достаточным подтверждением начала, срока действия и окончания указанных обстоятельств.
- Неуведомление или несвоевременное уведомление стороны о начале действия обстоятельств непреодолимой силы лишает ее в дальнейшем права ссылаться на них как на основание, освобождающее от ответственности за неисполнение обязательств по настоящему Договору.
- Если обстоятельства непреодолимой силы и/или их последствия продолжают действовать более 30 (тридцати) календарных дней подряд, то Договор, заключенный на условиях настоящей Оферты, может быть расторгнут по инициативе любой из сторон путем направления в адрес другой стороны письменного уведомления.
Этап №2 — Ищем другого покупателя
Подайте объявление в Авито, ЦИАН, Домофонд, Из рук у руки и т.п. Обязательно укажите размер доли, цену, количество комнат в квартире. Можете обратиться в риэлторское агенство. Есть такие, которые специализируются именно на продаже/покупок долей.
С покупателем обязательно обговорите окончательную цену за долю, т.к. её нужно будет указать в письменном уведомлении другим собственникам (этап №4).
Потом подумайте о способах оплаты. Об этом стороны тоже должны договориться заранее. Во-первых расплатиться за долю можно в ЛЮБОЕ время — до подписания договора (не советую), во время подписания, а лучше всего после регистрации сделки в МФЦ.
Есть ещё и разные способы оплаты, пройдусь кратко по самым распространённым:
- Сразу наличными или переводом продавцу. Тут всё просто. Покупатель передает продавцу деньги на руки или на его счёт в банке (хоть до, хоть после подписания договора или регистрации сделки), а продавец пишет расписку от руки в получении. Я не очень люблю такой способ, но если покупатель и продавец друг друга хорошо знают и доверяют, я не отговариваю.
- Аренда банковской ячейки. Обычно делают так: Продавец с покупателем идут в любой банк, и на имя покупателя арендуют сейфовую ячейку. Сотрудник банка составит им соглашение о том, что продавец может забрать деньги только когда он принесёт уже зарегистрированный договор купли-продажи, т.е. когда покупатель уже станет собственником доли. Ключ от ячейки храниться у продавца. Цена услуги у каждого банка разная, где-то от 1 500 рублей. Арендуют обычно на месяц.
- Аккредитив. Это счёт в банке. Тут всё тоже самое, что и с арендой ячейки. Только при аккредитиве все операции идут безналичным путем. Покупатель переводит деньги на аккредитив. После сделки продавец приносит в банк зарегистрированный договор, и сотрудник банка переводит деньги уже на его счёт. Цена минимум 2 000 рублей + комиссии за перевод.
- Депозитный счёт нотариуса. Покупатель наличными или безналом переводит деньги на депозитный счёт нотариуса в банке, а нотариус отдает деньги продавцу только после регистрации сделки. Также наличкой на руки или переведёт на его счёт. Не все нотариусы оказывают такую услугу. Берут за это от 2 000 рублей.
Сложности распоряжения долевой собственностью
Российское законодательство не ограничивает минимального размера долей собственности. Это открывает путь к бесконечному дроблению любых помещений.
«На одну квартиру могут претендовать собственники с мизерными долями, — объясняет Мария Литинецкая. — В судебной практике были случаи, когда владельцы, скажем, 1/40 квартиры требовали вселения в жилье и снятие препятствий, которые им чинили собственники половины или трети квартиры. Обычно суд назначает выплату компенсации, то есть фактически принуждает владельца большей доли согласиться на выкуп незначительной доли».
Надо понимать, что общая собственность нередко объединяет людей с противоречивыми интересами. Не все владельцы долевой собственности одинаково ответственно оплачивают коммунальные услуги и налоги. Один из владельцев может попытаться тайно или обманным путем продать свою долю. Возможны и другие конфликтные ситуации. Все спорные вопросы, касающиеся долевой собственности (даже если речь идет об оплате услуг ЖКХ), нередко решаются в суде.
Регистрация перехода права собственности в Росреестре — это финальный этап любой сделки по продаже недвижимости, и операции с общедолевой собственностью не исключение. Регистрируется не договор, а переход права собственности от одного собственника к другому. Соответствующее требование закреплено Гражданским кодексом РФ.
Регистрацию проводит территориальное подразделение Росреестра, его определяют по адресу недвижимости. Пока Росреестр не закончит оформление, новый собственник не имеет права распоряжаться приобретенным имуществом.
Документы на регистрацию при продаже доли подает нотариус. После того как она будет завершена, в нотариат, где заверялась сделка, придет выписка из ЕГРН. Покупатель сможет ее забрать. С этого момента регистрации он считается полноправным собственником доли.
ШАГ 1 Соглашение всех владельцев на продажу
Первым шагом при продаже долевой квартиры является соглашение всех владельцев на ее продажу. Это важный этап, так как без согласия всех участников сделки невозможно осуществить продажу.
Соглашение всех владельцев на продажу включает в себя определение стоимости квартиры и условий продажи. Для определения стоимости необходимо провести рыночную оценку квартиры, которая поможет установить ее реальную цену.
После определения стоимости квартиры и условий продажи, необходимо начать поиск покупателя. Для этого можно воспользоваться услугами риэлторов, разместить объявление о продаже на специализированных сайтах или воспользоваться иными способами привлечения потенциальных покупателей.
После нахождения покупателя и достижения соглашения по условиям продажи, необходимо заключить договор купли-продажи с указанием всех деталей сделки. В договоре должны быть указаны все участники сделки, стоимость квартиры, сроки и условия передачи права собственности.
Какие изменения коснутся доли в квартире?
С новым законом 2024 года в сфере недвижимости будут внесены изменения, касающиеся порядка продажи доли в жилом помещении.
- Упрощение процедуры продажи доли: новый закон предлагает более гибкий и упрощенный порядок продажи доли в квартире. Теперь это будет возможно осуществить без нотариального оформления.
- Ограничение продажи доли без согласия собственников: в новом законе закреплено, что продажа доли в жилом помещении возможна только с согласия всех собственников квартиры. Это поможет избежать возможных конфликтов и споров между сособственниками.
- Новый порядок оценки доли в квартире: с новым законом устанавливается более прозрачный порядок оценки доли в квартире. Теперь оценка будет производиться с учетом рыночной стоимости недвижимости и других факторов, определенных законодательством.
СРОК ДЕЙСТВИЯ, ИЗМЕНЕНИЕ И РАСТОРЖЕНИЕ ОФЕРТЫ
- Акцепт Оферты Заказчиком в соответствии с п. 1.3. настоящей Оферты, влечет заключение Договора оказания юридических услуг на условиях Оферты (статья 438 Гражданского Кодекса РФ).
- Договор вступает в силу с момента Акцепта Оферты Заказчиком и действует:
- до момента исполнения Сторонами обязательств по Договору, а именно оплаты Заказчиком стоимости Услуг и оказания Исполнителем юридических услуг, акцептированных Заказчиком.
- до момента расторжения Договора.
- Исполнитель оставляет за собой право внести изменения в условия Оферты и/или отозвать Оферту в любой момент по своему усмотрению. В случае внесения Исполнителем изменений в Оферту, такие изменения вступают в силу с момента опубликования, если иной срок вступления изменений в силу не определен дополнительно при их опубликовании.
ШАГ 1 Соглашение всех владельцев на продажу
Первым шагом при продаже долевой квартиры является соглашение всех владельцев на ее продажу. Это важный этап, так как без согласия всех участников сделки невозможно осуществить продажу.
Соглашение всех владельцев на продажу включает в себя определение стоимости квартиры и условий продажи. Для определения стоимости необходимо провести рыночную оценку квартиры, которая поможет установить ее реальную цену.
После определения стоимости квартиры и условий продажи, необходимо начать поиск покупателя. Для этого можно воспользоваться услугами риэлторов, разместить объявление о продаже на специализированных сайтах или воспользоваться иными способами привлечения потенциальных покупателей.
После нахождения покупателя и достижения соглашения по условиям продажи, необходимо заключить договор купли-продажи с указанием всех деталей сделки. В договоре должны быть указаны все участники сделки, стоимость квартиры, сроки и условия передачи права собственности.
При продаже долевой квартиры, владельцы должны заключить соглашение о задатке с потенциальным покупателем. Это денежная сумма, которую покупатель вносит в качестве обеспечения своих намерений купить квартиру.
Определение стоимости задатка происходит на основе рыночной стоимости квартиры, которая была определена на предыдущих шагах продажи. Задаток часто составляет 10% от стоимости квартиры, но может быть согласован другой суммой между продавцом и покупателем.
Задаток является подтверждением серьезности намерений покупателя и обеспечивает продавца от ненадежных покупателей. В случае отказа покупателя от сделки без уважительных причин, продавец может оставить задаток в качестве компенсации за потери, связанные с отказом.
Появилась возможность уплаты налога на продажу доли в квартире по кадастровой стоимости вместо рыночной стоимости. Это может быть выгодно для владельцев недвижимости с низкой кадастровой стоимостью.
Руководитель Центра «Налоги и обслуживание» Анна отвечает на вопросы клиентов и консультирует по актуальным правилам налогообложения при продаже доли в квартире. Прием декларации по налогу на продажу доли в квартире производится даже при отсутствии продажи квартиры, если есть налоговая разница.
Важно отметить, что при продаже доли в квартире, облагается налогом также и земельный участок, если к ней приобретается такой участок.
Таким образом, новые правила налогообложения при продаже доли квартиры в 2024 году влияют на количество и суммы налоговых платежей. Владельцам недвижимости полезно ознакомиться с актуальными новостями и изменениями в законодательстве, чтобы избежать непредвиденных расходов и налоговой ответственности.
ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН
- Заказчик имеет право:
- Получать полную и достоверную информацию о ходе оказания юридических услуг.
- Отказаться от услуг Исполнителя по подготовке документа, уведомив об этом Исполнителя, не позднее 1 (одного) дня после оплаты услуг и при условии уплаты вознаграждения за фактически оказанные услуги. Если на момент получения от Заказчика заявления об отказе от услуг Исполнитель подготовил документ (Результат оказания услуг), Заказчик не вправе отказаться от услуг.
- Отказаться от услуг Исполнителя по проведению устной консультации, уведомив об этом Исполнителя, не позднее 1 (одного) дня до даты консультации.
- Заказчик обязан:
- Принять условия настоящей публичной оферты и строго выполнять все требования, изложенные в настоящей Оферте.
- Оплатить стоимость юридических услуг в сроки, установленные в настоящей Оферте.
- Предоставить Исполнителю полную и достоверную информацию для оказания услуг, а также необходимые копии документов при заполнении Онлайн-заказа юридических услуг, а также по запросу Исполнителя.
- Без промедления принять от Исполнителя оказанные услуги в соответствии с настоящей Офертой.
- Исполнитель имеет право:
- Запрашивать у Заказчика дополнительные сведения и документы, необходимые для оказания юридических услуг.
- Не преступать к оказанию юридических услуг в случаях:
- неоплаты Заказчиком стоимости юридических услуг Исполнителю в полном объеме в соответствии с пп. 5.2 — 5.4 настоящей Оферты;
- если Заказчик не представил или не в полном объёме представил сведения и документы, необходимые для оказания услуг.
- Приостанавливать срок оказания Юридических услуг соразмерно времени, в течение которого Заказчиком будут представлены дополнительные сведения и документы в соответствии с п. 6.2.3. настоящей Оферты. При этом срок оказания юридических услуг продлевается на время предоставления Заказчиком дополнительной, необходимой Исполнителю информации (документов, сведений).
- В любой момент изменять Прайс-лист и условия настоящей Оферты в одностороннем порядке без предварительного согласования с Заказчиком, обеспечивая при этом публикацию измененных условий на официальном Веб-сайте Исполнителя.
- При невозможности оказания услуг расторгнуть в одностороннем порядке в любой момент настоящий Договор, уведомив об этом Заказчика по электронной почте. Договор считается расторгнутым с момента направления Исполнителем уведомления о расторжении. В данном случае Исполнитель возвращает Заказчику полученные в счет оплаты услуг денежные средства в течение 3 (трех) рабочих дней с момента предоставления Заказчиком полных банковских реквизитов. Заказчик не вправе требовать в данном случае компенсации убытков.
- Исполнитель обязан:
- Приступить к оказанию услуг после выполнения Заказчиком своих обязательств в соответствии с п. 4.4. настоящей Оферты;
- Предоставить Заказчику Результат оказания услуг в установленный срок.
- Оказать юридические услуги надлежащего качества, соответствующие требованиям законодательства РФ, как лично, так и с привлечением третьих лиц.
- В случае возникновения непредвиденных задержек при оказании юридических услуг, в том числе по обстоятельствам от него не зависящих, информировать Заказчика любым доступным путем о причинах возникновения задержек не позднее 3 (трёх) дней с момента их возникновения, а также высказывать свои предложения Заказчику по их возможному устранению и срокам оказания юридических услуг.
- Не распространять полученную от Заказчика информацию, затрагивающую интересы Заказчика, в ходе исполнения своих обязательств в соответствии с настоящей офертой, согласно действующему законодательству.
- Исполнитель не несет обязательств по наличию и качеству доступа Заказчика в сеть «Интернет», наличию и качеству соответствующего оборудования и необходимого программного обеспечения для доступа в сеть «Интернет». Исполнитель не несет ответственность за любые сбои или иные проблемы компьютерных систем, серверов или провайдеров, компьютерного или телефонного оборудования, программного обеспечения, сбоев электронной почты или скриптов (программ) по каким-либо причинам, которые могут привести к задержкам при оказании Услуг Заказчику.
- Исполнитель соблюдает режим конфиденциальности всей информации, полученной от Заказчика в процессе оказания юридических услуг и уполномоченных им лиц, конфиденциальность личной информации Заказчика, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации и настоящим Договором.
- Заказчик уведомлен и соглашается с тем, что он отправляет информацию по незащищенным каналам электронной связи компьютерной сети общего пользования, и Исполнитель не несет ответственность за сохранность информации, передаваемой по таким каналам электронной связи.
- Письменная консультация, письменные документы (заявления, письма, жалобы, претензии и иные по запросу Заказчика), подготовленные Исполнителем, высылаются Заказчику на электронный адрес, указанный им в Онлайн-заказе юридических услуг. Заказчик не вправе использовать полученные от Заказчика документы для распространения среди неограниченного круга лиц и публикации на интернет-ресурсах.
- Акцептируя настоящую Оферту, Заказчик выражает своё согласие Исполнителю обрабатывать свои персональные данные, в том числе фамилию, имя, отчество, дату рождения, пол, место работы и должность, почтовый адрес, домашний, рабочий и мобильный телефоны, адрес электронной почты, иные сведения, предоставленные для оказания услуг, включая сбор систематизацию, накопление, хранение, уточнение, использование, распространение, для проведения исследований, направленных на улучшение качества услуг Исполнителя, маркетинговых акций, стратегических исследований и для продвижения услуг Исполнителя путём прямых контактов с Заказчиком с помощью различных средств связи, включая, но не ограничиваясь: почтовую рассылку, электронную почту, информационную сеть Интернет. Заказчик выражает согласие Исполнителю на обработку своих персональных данных с помощью автоматизированных систем управления базами данных и иных программных средств. Заказчик не возражает против передачи Исполнителем своих персональных данных третьим лицам, если это необходимо для реализации настоящего Договора.
- Согласие Заказчика на сбор и обработку его персональных данных является бессрочным и может быть отозвано путём направления Исполнителю письменного заявления.
А если квартира куплена в новостройке?
При покупке жилья на вторичном рынке право собственности возникает сразу. С новостройками дело обстоит иначе — сначала покупатель подписывает ДДУ, затем ждет сдачи дома в эксплуатацию, затем получает ключи… Раньше срок владения новостройкой отсчитывался с момента регистрации права собственности, то есть после получения ключей. Теперь право собственности у дольщиков возникает с момента полной оплаты ДДУ.
«В случае приобретения квартиры по договору долевого участия срок владения исчисляется с даты полной оплаты стоимости такого жилого помещения или доли (долей) в нем в соответствии с соответствующим договором. Если квартира приобретена по договору уступки прав требования по договору участия в долевом строительстве, то срок владения исчисляется с момента оплаты уступки прав требования», — говорит Рябых.
Для оформления сделки необходимо выполнить следующие действия:
- Известить собственников о намерении продать свою долю собственности.
- Получить письменные отказы совладельцев от покупки.
- Собрать документы и посетить нотариуса для оформления сделки.
- Внести изменения в регистрационные записи.
- Заплатить налог.
Наличие родственных связей между покупателем и продавцом не освобождает от оплаты госпошлины и сборов.
Совладельцев необходимо письменно уведомить о продаже доли в недвижимости.
В извещении должны быть указаны сведения:
- адрес квартиры;
- размер доли;
- технические характеристики недвижимости;
- предполагаемая цена.
Собственники долей должны в течение 30 дней дать ответ. Если несколько владельцев согласились на покупку, то продавец самостоятельно решает, кому продать. В случае, когда собственники не хотят покупать долю, они должны оформить письменный отказ.
Инструкция по продаже доли в квартире
Для продажи доли в квартире необходимо следовать пошаговой инструкции.
№ п/п Название этапа Шаг 1. Определение размера доли Шаг 2. Предоставление права преимущественной покупки, оформление договоренности с другими владельцами Шаг 3. Поиск покупателя Шаг 4. Подготовка документов для оформления договора купли-продажи Шаг 5. Подписание договора купли-продажи с его нотариальным заверением Шаг 6. Государственная регистрация сделки в Росреестре, оформление недвижимости на нового собственника Шаг 7. Уплата налога с продажи доли квартиры Перед подписанием договора купли-продажи потребуется собрать пакет документов:
- Паспорта продавца и покупателя для подтверждения личности. Они будут нужны как в момент оформления договора, так и регистрации его в Росреестре.
- Документ, подтверждающий право собственности. В наличии должны быть выписка из ЕГРН или свидетельство о праве собственности.
- Правоустанавливающий документ. Потребуется бумага, которая подтверждает факт возникновения права собственности. Это может быть договор купли-продажи, дарения или завещание.
- Кадастровый паспорт объекта недвижимости. В нем отражены основные характеристики.
- Технический план, подтверждающий, что незаконных перепланировок не проводилось.
- Письменные отказы собственников, которые обладают правом преимущественной покупки.
- Выписка из лицевого счета, подтверждающая отсутствие задолженности по оплате услуг ЖКХ.
В некоторых случаях могут потребоваться дополнительные документы. К ним относят согласие супруга на продажу, разрешение от органов опеки, банка.
Похожие записи: