Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Перевод земли из ИЖС в ЛПХ на землях поселений». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Нужно узнать территориальную зону участка, чтобы определить — является ли ЛПХ в этой зоне основным или условно разрешенным видом использования. Такое важно определить заранее, потому что: 1) Если ЛПХ указан как основной, инструкция по переводу одна, а если как условно разрешенный, инструкция другая. 2) Если ЛПХ вообще не указан ни как основной, ни как условно разрешенный, перевести участок не получится.
Этап №1 — Узнаем территориальную зону участка и разрешенные виды использования
В каждом городе/поселке местная администрация утверждает свои Правила Застройки и Землепользования (ПЗЗ), Карту Градостроительного зонирования и Генеральный План территории. Именно с их помощью можно узнать территориальную зону участка и виды разрешенного использования.
Искать зону гораздо удобнее на компьютере, чем на смартфоне. Для примера я узнаю зону и виды разрешенного использования у участка по адресу Московская область, г. Химки, ул. Серова, 16. Его кадастровый номер — 50:10:0050218:75.
Переход земли в ЛПХ: особенности правового регулирования
Основной документ, который определяет правовое регулирование перехода земель в ЛПХ, является Земельный кодекс Российской Федерации. В соответствии с этим законодательным актом, переход земель из категории ИЖС в ЛПХ возможен только при наличии согласия всех заинтересованных сторон и выполнении определенных условий.
Во-первых, для перехода земли в ЛПХ необходимо, чтобы это было земельное участок, находящийся в зонах, где допускается размещение ЛПХ. Такие зоны определяются местными органами власти в соответствии с планировочными документами, утвержденными населением данного населенного пункта.
Во-вторых, переход земли в ЛПХ возможен только с согласия всех собственников земельных участков. Это означает, что если земельный участок принадлежит нескольким собственникам, каждый из них должен выразить свою согласие на переход земли в ЛПХ.
Также стоит отметить, что при переходе земли в ЛПХ, собственник земельного участка обязан компенсировать стоимость затрат, связанных с изменением целевого назначения земли. Данная компенсация может быть произведена различными способами, например, в виде денежной выплаты или предоставления иных земельных участков.
Ипотека на дом: особенности и нюансы
Дома, возведенные на участках категории ИЖС, можно приобретать в рамках ипотечных кредитов. Банки принимают их в залог, но так как объект обладает меньшей ликвидностью, чем квартира, ставки будут несколько выше. Планка первоначального взноса при покупке земли для индивидуального жилищного строительства также увеличится.
На рынке есть банки, допускающие выдачу ипотеки на постройку дома, пригодного для круглогодичного проживания, на участках ИЖС. Будущему собственнику необходимо предоставить проект и выбрать компанию, которая будет его реализовывать.
Важно! Некоторые банки выдают ипотечные кредиты на недвижимость на сельскохозяйственных территориях для ведения огородничества (дачные) и пр. Но такие предложения встречаются реже.
Сроки и стоимость переоформления
Как в вышеупомянутом материале сказано, срок обработки заявления о переоформлении участка земельного не может быть более 2-х месяцев. Если решение принято отрицательно, то заявитель получит ответ в течение месяца. Цена за перевод земли из одной категории в иную может зависеть от нескольких факторов, а именно:
- наличие межевания. С 1 января 2018 года оно обязательно и стоит от 15 до 75 тыс. рублей. Все зависит от удаленности территории от города, сложности участка, и конечно от стоимости работ самого кадастрового сотрудника (инженера).
- дополнительные экспертизы и документы;
- изменение данных определенного участка в Госреестре.
ИЖС и ЛПХ: в чём разница?
ЛПХ расшифровывается как «личное подсобное хозяйство»; это вид разрёшенного землепользования, предназначенный для ведения хозяйства в своих (т.е. не промышленных) целях. Заниматься хозяйством без ограничений вправе один человек сам или вместе со своей семьёй.
Под ведением личного хозяйства имеется в виду:
- выращивание и переработка с/х продукции;
- разведение скота и домашних птиц.
Несмотря на то что земля ЛПХ не предназначена для ведения предпринимательской деятельности, владельцу участка не запрещается реализовывать излишки своей продукции.
Можно ли перевести участок ЛПХ в категорию ИЖС? Такая процедура возможна только для приусадебных участков, но не для полевых. Полевой земельный участок используется исключительно для производства с/х продукции без права возведения на нём любых строений.
Вид разрешённого землепользования ИЖС позволяет строить на этой земле дом до 3 этажей. Участок в черте населённого пункта, используемый как ЛПХ, предназначен также для возведения жилого дома высотой до 3 этажей, но, помимо того, ещё и для производства с/х продукции.
Несмотря на то, что эти земельные категории схожи, они имеют ряд отличий, а именно:
- ИЖС и ЛПХ предназначены для некоммерческого использования. Однако в первом случае приоритет отдаётся строительству дома, во втором — выращиванию и переработке с/х продукции.
- Земельный надел под ИЖС может быть выделен только на территории населённых пунктов, участок под ЛПХ может быть отведён как в поселении, так и за его пределами.
- Кадастровая стоимость участков под ИЖС значительно выше, чем под ЛПХ.
- Не на каждом участке ЛПХ можно возвести дом. Комиссия вправе наложить запрет на строительство дома; а вот запретить строить дом на землях ИЖС невозможно.
- Земельный налог на участки ЛПХ ниже, чем на ИЖС.
ИЖС, ЛПХ, СНТ и ДНП – в чем разница
| Название | Предназначение | Особенности |
|---|---|---|
| ИЖС | Строительство жилых домов и коттеджей |
|
| ЛПХ | Ведение сельскохозяйственной деятельности |
|
| СНТ | Садоводческое общество на взаимопомощи |
|
| ДНП | Дачное общество на взаимопомощи |
|
При выборе участка и подготовке к строительству дома необходимо учитывать требования и ограничения, связанные с выбранной категорией сельской застройки. Также важно обращаться к специалистам для получения консультации по юридическим и техническим вопросам.
Как земли сельхозназначения перевести в земли ЛПХ
Чтобы перевести участок под ЛПХ, необходимо, чтобы он соответствовал требованиям федерального законодательства и правилам пользования землей и застройки, установленным в регионах. Необходимо установление минимальных и максимальных размеров участка на данной территории. Одновременно с этим не должны нарушаться правила, касающиеся зонирования и природоохранных зон.
До того, как начнется процедура смены разрешенного пользования, нужно пройти все этапы согласования в местных органах власти, в том числе архитектурном отделе и комитете, ведающим пользованием земли.
Если у гражданских либо физических лиц возникает необходимость коммерческого ведения сельского хозяйства, то им могут выделить любые наделы земли определенной категории. Но пределы некоммерческой ЛПХ довольно ограниченны. Наибольшие размеры участков необходимо узнавать в администрации региона.
Чаще всего граждане получают 1 либо 2 гектара земли под ЛПХ. В редких случаях могут быть выделены участки до 8 гектаров. Размеры определяются местной администрацией самостоятельно.
Для начала необходимо отыскать всю информацию, касающуюся территории. Сюда включаются сведения о природоохранных зонах, степени загрязнения и прочие. Помимо исследований на зонирование участка, нужно провести различные согласования. После собирается вся необходимая документация и подается ходатайство. После этого надо обратиться в органы местной власти и ожидать итогов.
Тщательной проверке подвергается комплект всех бумаг, включая копии документов, какие удостоверяют личность заявителя, ибо для физлиц, юрлиц и предпринимателей они неодинаковы, например, сведения из кадастровых и регистрационных органов, разрешение, подтверждающее согласие собственника на перевод земли и прочее. Ходатайство должно иметь номер земли из кадастровой ведомости, основания, на которых производится перевод, данные заявителя, категория земли на данный момент, ВРИ.
Помните: сэкономить время можно, воспользовавшись услугами опытных специалистов в данном вопросе.
Оформление ЛПХ обязательно в том случае, если граждане хотят продавать произведенные самостоятельно товары в соответствии с законодательством. Но реализация продукции ЛПХ не нуждается в уплате налогов. ЛПХ имеет значительное преимущество перед прочими производителями сельского хозяйства. Поэтому нужно воспользоваться им.
Как изменить целевое назначение
Решив, что перевод участка из ЛПХ в участок ИЖС или наоборот действительно необходим, владельцу следует обратиться в администрацию того населенного пункта, где расположен участок с заявлением. Пишется оно в произвольной форме, но в нем обязательно указывается следующая информация:
- данные владельца;
- кадастровый номер;
- имеющаяся категория и целевое назначение;
- желаемое разрешенное использование;
- причина перевода;
- обоснование права на объект.
Причина, изложенная в заявлении должна быть достаточно уважительной и логичной. Земля — ценный ресурс, количество которого по объективным причинам ограничено. Поэтому к ее охране и контролю за использованием государство подходит достаточно жестко.
На рассмотрение вопроса о том, можно ли перевести землю из одной категории в другую и принятие решения у местных властей есть два месяца. На практике практически всегда приходится ждать именно максимальный срок.
Мнение эксперта
Федоров Сергей Константинович
Адвокат с 7-летним опытом. Специализируется в области уголовного права. Опыт более 3 лет в составлении договоров.
После внесения решения, в течение двух недель о нем уведомляется владелец. Если вопрос решен положительно, в течение двух ближайших месяцев в ГКН будут внесены соответствующие изменения.
Отказать в приеме заявления в администрации могут только по двум основаниям:
- заявление подписано лицом, которое не является собственником участка или не имеет на него иных прав;
- поданы документы, не соответствующий требованиям закона «О переводе земель».
А вот причин для отказа в переводе из категории в категорию может быть и больше.
Сельскохозяйственные земли в РФ имеют наибольшую кадастровую стоимость, а все налоги и сборы на участки, рассчитываются как раз на основании кадастровой стоимости. Поэтому смена переоформление земли сельхозназначения в ИЖС снизит доход в бюджет с конкретного участка, что нецелесообразно с точки зрения наполнения бюджета. Намного эффективней проводить смену или дополнительное разрешение ВРИ, без изменения категории. Однако с точки зрения владельца, не намеренного заниматься сельскохозяйственной деятельность, выгодней провести смену категории.
Стоимость перевода земель сельскохозяйственного назначения состоит из:
- компенсации в размере 30% от кадастровой цены;
- расходы на проведение экологической экспертизы;
- стоимость подготовки проектной документации;
- стоимость оплаты регистрационных услуг;
- расходы на получение справок и выписок.
Также на цену оказывает влияние размер участка и расходы, связанные с подготовкой ходатайства, обоснования целесообразности смены категории. В каждом случае владелец рассчитывает индивидуально выгодность для себя смены категории из сельскохозяйственных наделов в участок под ИЖС.
Юрист коллегии правовой защиты. Специализируется на ведении административных и гражданских дел, возмещением ущерба страховыми компаниями, защитой прав потребителя, а также дел, связанных с незаконным сносом ракушек и гаражей.
Какой участок можно перевести из ЛПХ в ИЖС?
В первую очередь нужно убедиться в том, что земельный участок соответствует всем требованиям, которые предъявляются к ИЖС:
- Расположен в границах населенного пункта;
- Проведено межевание участка;
-
Находится на кадастровом учете (можно проверит на публичной кадастровой карте или в выписке из ЕГРН).
Кроме того, необходимо проверить два документа, которые утверждаются муниципальными властями (Правила землепользования и застройки (ПЗЗ) и Карта зонирования населенного пункта):
- ИЖС должен быть указан в качестве основного или условно разрешенного вида разрешенного использования для территориальной зоны, в которой находится земельный участок;
- Участок должен соответствовать предельным максимальным и минимальным размерам, установленным в ПЗЗ.
Причины отказа и пути решения проблем
Самой распространенной причиной отказа в переводе земель в категорию ЛПХ является неправильно собранный, либо неверно оформленный пакет документов. Конечно, этой проблемы можно избежать, если привлечь к процессу перевода профессионального юриста. При этом, услуги юриста влетят в копеечку, так как стоить они будут от 200 тысяч рублей. Зато юрист может осуществить перевод без временных задержек и лишних издержек, что является весомым плюсом.
Но причины отказа в переводе земель не ограничиваются бюрократическими проблемами. Затруднить перевод земли в ЛПХ могут следующие факторы:
- Несоответствие участка нормам экологии и санитарии, прописанными в законодательстве.
- Расположение на участке объектов историко-культурного наследия.
- Прохождение высоковольтных линий электропередач и связи, а также газовых магистралей вблизи земельного объекта.
- Будущие постройки на участке или деятельность на нем может нанести вред окружающей среде.
- Участок располагается на землях особого назначения. В данном случае, такие земли – это луга, пастбища, поля сельскохозяйственных культур и так далее.
Вышеуказанные факторы существенно затруднят желаемый перевод земель в другую категорию, а еще добавят всевозможные юридические проволочки. Получением всевозможных разрешений в этих случаях придется заниматься по появлению отказа. Уж в этом случае услуги юриста станут необходимостью.
Невозможным перевод земли считается, если земли находятся в категории земель сельхоз назначения особой важности, и когда участок не прошел экологическую экспертизу. В этом случае получить ЛПХ не удастся.
Назначение земельных участков
Все земельные участки в РФ поделены на категории и исходя из своего назначения.
Выделяют следующие категории земель по целевому назначению:
- Земельные участки сельскохозяйственного назначения;
- земли населенных пунктов;
- промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны;
- земли особо охраняемых территорий и объектов;
- лесного фонда;
- водного фонда;
- земли запаса.
В России огромное множество земельных участков, но сооружение жилых строений при надлежащих условиях допускается на законодательном уровне только на землях:
- расположенных в населенным пунктам;
- сельскохозяйственного назначения.
Но не все собственники с/х земель могут выполнять официальное строительство.
Чтобы построить жилой дом на землях сельскохозяйственной категории нужно соблюсти следующие условия:
- Нахождение с/х угодий в пределах черты города.
- Соответствие возведенного дома правилам и нормам, предъявляемым к жилью.
Причины и основания отказа
Почему заявителю могут отказать:
- заявку написал и предоставил человек, фактически не имеющий подобных прав (не владелец, не арендатор, не бессрочный пользователь);
- поданные документы имеют помарки, неточности, повреждения, не все или не соответствуют принятым требованиям;
- указанный надел фактически расположен далеко, нет поблизости никаких населенных пунктов, поэтому перевести его на ИЖС невозможно (стоит помнить, что все ИЖС обязательно должны располагаться рядом с каким-нибудь поселком или селением);
- экологическая экспертиза вдруг выдала негативное (отрицательное) заключение – такое происходит, если строительство может в будущем принести какой-то вред окружающей участок природной среде;
- особая земля – одни наделы выглядят как обычный пустырь, другие, наоборот, похожи на полноценные пастбища или сочные луга, тогда администрация посчитает перевод нерациональным.
Сроки и стоимость переоформления
Как в вышеупомянутом материале сказано, срок обработки заявления о переоформлении участка земельного не может быть более 2-х месяцев. Если решение принято отрицательно, то заявитель получит ответ в течение месяца. Цена за перевод земли из одной категории в иную может зависеть от нескольких факторов, а именно:
- наличие межевания. С 1 января 2018 года оно обязательно и стоит от 15 до 75 тыс. рублей. Все зависит от удаленности территории от города, сложности участка, и конечно от стоимости работ самого кадастрового сотрудника (инженера).
- дополнительные экспертизы и документы;
- изменение данных определенного участка в Госреестре.