Что такое реконструкция здания и как ее провести

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Что такое реконструкция здания и как ее провести». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Содержание

1. В каких случаях проводится реконструкция и какие задачи решает

2. Терминология Градостроительного кодекса РФ

3. Реконструкция и капремонт: в чем заключается разница

4. Услуги реконструкции существующего здания

5. Документы для реконструкции

6. Общее определение реконструкции

7. Порядок оценки жилого здания

8. Чем отличается новое строительство от реконструкции

9. Что такое реконструкция здания

10. Реконструкция зданий и сооружений. Этапы и виды реконструкции

11. Ремонт или реконструкция?

12. Что такое реконструкция дома?

Реконструкция здания – это переустройство для полного или частичного изменения назначения, улучшения территории и застройки, устройство нового оборудования, которое соответствует современным нормам. Многие путают понятия «капитальный ремонт» и «реконструкция».

В НК РФ не содержится такого понятия, как «капремонт». В нормах рассматривается только реконструкция. В письме Минфина №03-03-04/1/794 указаны нормы, которыми нужно руководствоваться при определении типа работ:

Положение МДС 13-14.2000, установленное постановлением №279 от 29 декабря 1973 года.
Нормы №58-88 (р), установленные приказом №312 от 23 ноября 1988 года.

Налоговые органы считают, что расходы по реконструкции умножают начальную стоимость постройки. Соответствующее мнение изложено в письме УФНС по Москве №20-12/089231.1 от 19 сентября 2007 года.

Компания обязана обосновать, почему она отнесла проведенную работу к той или иной категории. Для обоснования нужно подготовить соответствующие документы. К ним принадлежат эти бумаги:

Положение о ремонте.
Приказ на осмотр конструкций.
Акт с указанием найденных неисправностей.
Документы, в которых указаны меры по восстановлению.
Бумаги, в которых прописаны сроки работ.

На основании этих бумаг и осуществляется учет. Они помогут обосновать, что предпринятые меры являются ремонтными работами. В этом случае можно списать их на расходы на базе статьи 260 НК РФ.

В пункте 2 статьи 257 НК РФ указано, что траты на реконструкцию увеличивают начальную стоимость здания. Они будут списываться посредством амортизации на основании статей 256-259 НК РФ. Траты на капремонт будут считаться прочими расходами. Фигурируют они в том периоде, в котором они появились. При этом не важно, когда произошла фактическая оплата.

В статье 260 НК РФ прописано, что, если расходы актуальны в течение 2 и более периодов, имеет смысл создать резерв для равномерного включения трат в проведение ремонта. Если резерв не был создан, датой осуществления трат считается дата подписания акта-приемки.

В каких случаях проводится реконструкция и какие задачи решает

Повышение эксплуатационной и конструктивной надежности, сокращение затрат на обогрев и расход электроэнергии, улучшение архитектурной композиции, модернизация коммуникационных систем, моральный и физический износ – это основные причины, по которым проводятся работы по реконструкции зданий.

В зависимости от типа и функционального назначения строительного объекта цели и задачи реконструкционных мероприятий для каждого из них могут быть разными.

Реконструкция общественных зданий, жилых домов и других объектов гражданского назначения как правило выполняется с целью предотвращения преждевременного вывода из эксплуатации и сноса, повышения потребительских качеств, переустройства в связи с полным или частичным изменением функций строений.

Переустройство промышленных зданий решает следующие задачи:

усовершенствование объемно-планировочного состояния объекта при его перепрофилировании;
улучшение эксплуатационных характеристик ограждающих и несущих конструкций, если это предусмотрено новыми требованиями к производству;
изменение конфигурации, высоты и других параметров производственных зданий при установке в них нового оборудования для запуска новых линий;
приведение состояния инженерных систем к современным стандартам и создание для рабочих требуемых законодательными нормами условий труда;
совершенствование внешнего вида объектов и интерьеров помещений с учетом современных требований.

Терминология Градостроительного кодекса РФ

Согласно прописанной официальной терминологии, рассматривая капитальный ремонт и реконструкция отличия Градостроительный кодекс выделяет следующие. В нормах, под реконструкцией объектов, не беря в расчет линейные типы объектов, понимают следующее – это существенные изменения его изначальных технических параметров. То есть в случае начала работ могут осуществляться следующие действия:

изменение площади объекта – она может измениться в следствии изменения этажности, встраивания антресолей, устройства пристроек и т.п;
распространенными и основными действиями при реконструкции объекта являются надстройка, пристройка дополнительных объемов, а также изменение его первоначального назначения (вида разрешенного использования);
изменение конструктивной схемы в доме – устройство новых несущих конструкций, демонтаж существующих (для увеличения пролета, например);
изменение нагрузок на несущие конструкции здания.

Реконструкция и капремонт: в чем заключается разница

После изучения терминологии и других нюансов становится легче определить отличие реконструкции от капитального ремонта здания. Главная разница между понятиями следующая:

при капремонте эксплуатация объекта может продолжаться, при реконструкции – эксплуатация должна быть остановлена;
прибегая к капремонту восстанавливают основные элементы здания, их эксплуатационные характеристики не меняя основных параметров, реконструкция позволяет значительно изменить параметры объекта;
разные сроки реализации – реконструкция длится значительно дольше, т.к. затрагивает существенные параметры объекта, на что требуется больше времени, включая и на подготовку к реконструкции – проведение изысканий и сбор исходных данных;

Услуги реконструкции существующего здания

Многие строительные компании предлагают свои услуги в области реконструкции зданий различного назначения. Специалисты обследуют конструкцию с применением новейшего оборудования, производят её замеры, составляют проект, занимаются его согласованием, а также выполняют и саму реконструкцию. Таким образом, в обязанности представителей компании входит:

Формирование технического задания;
Определение параметров и состояния инженерных коммуникаций;
Проведение замеров, обследование различных элементов постройки, создание эскиза проекта;
Получение разрешения на проведение работ по реконструкции;
Постоянный контроль проведения строительных работ;
Введение готового сооружения в эксплуатацию.

Квалифицированные специалисты гарантируют соблюдение всех ГОСТов и нормативных актов, а также предоставляют гарантию на свою деятельность. Сроки проведения реконструкции при этом могут зависеть от назначения конструкции, объёма строительных работ, характеристик используемого оборудования, состояния здания на момент обследования, сложности планируемых работ и некоторых других параметров. Итоговые сроки, равно как и стоимость проведения работ, определяются специалистами после прохождения всех подготовительных этапов реконструкции.

Перед проведением реконструкции собирают полный пакет документов, который затем относится в государственные инстанции на согласование. Этот процесс может занять очень долгое время, зачастую требуются правки. Особенно тщательно проверяются планы для культурно-исторических объектов, архитектурных памятников. Описываются все виды строительных и монтажных работ, прикладываются расчёты и планы глобальных изменений, которые будут проведены в инженерных и коммуникационных системах здания. Дополнительно прикладывается пакет документов, подтверждающих, что здание полностью пригодно к эксплуатации после проведения всех работ.

Важно! Разработкой плана занимаются инженеры и архитекторы, а также те специалисты, которые имеют опыт в строительстве зданий и хорошо понимают принцип работы инженерных систем.

Сложности могут возникнуть, если застройщик решил изменить начальный вид здания, стоящего в исторической части города.

Начинать работы по монтажу и строительству, а также переоборудованию инженерных систем можно только после того, как на руки будет выдано официальное разрешение

Документы для реконструкции

Итак, когда план готов, можно приступать к формированию пакета документов, в который входит:

Заявление на реконструкцию частного дома;
План реконструкции, с техническим заданием;
Текущий план здания;
Выписку ЕГРН;
Паспорт гражданина РФ собственника дома;
Документы, подтверждающие собственность земли и дома;
Если дом в паевом владении, то официальное, заверенное согласие всех дольщиков на реконструкцию;
Градостроительный план земельного участка;
Схема планировочной организации земельного участка с обозначениями места размещения объекта индивидуального жилищного строительства;
Справка из БТИ;
В каждом территориальном округе в архитектурном отделе могут потребовать дополнительные справки, специфические для конкретной местности, об этом администрация уведомит при оформлении документов.

1) значительно дешевле, чем кап. стр-во (в 2-2,5 раза)

2) окупаемость затрат происходит быстро

3) общие затраты времени на рек-цию в 1,5…2 раза меньше, чем на новое стр-во

Недостатки:

1) работы требуют индивидуальных подходов, отличных от подходов к конструктивным решениям при новом стр-ве.

2) работы по рек-ции отличаются повышенной по сравнению с новым строительством трудоемкостью на 25…30%, а по отдельным переделам на 50…100%. Таким образом, возникает необходимость корректировки нормирования труда.

3) применение большого кол-ва ручного труда.

Общее определение реконструкции

Значительное обновление жилых зданий в профессиональной терминологии определяется, как комплекс мероприятий, направленных на устранение признаков износа. В рамках работ принимаются меры по оснащению современными инженерными коммуникациями, увеличению объемов помещений, оптимизации технических площадей общего назначения (лестничные пролеты, подъездные группы и т.д.), а также улучшению архитектурной выразительности застройки.

Особое внимание при реставрации объектов уделяется выполнению экологических требований, регламентированных государственными стандартами. Так, проект обязательно должен включать эффективную утилизацию строительных отходов, вторичную переработку, повторное использование отдельных элементов разборки. Также разрабатываются или применяются существующие методы проведения реконструкции, при которых запыление, шум, вибрация сводятся к минимальным показателям.

Универсального плана модернизации не существует. Для зданий различных периодов строительства применяются отдельные методы и технологии восстановления. При разработке проекта учитываются особенности как отдельно стоящего дома, так и его ближайшего окружения – группы домов в квартале. Комплексная оценка городского плана позволяет предложить заказчику наиболее оптимальные условия, при которых улучшенный дом не будет противоречить окружающей архитектуре.

Порядок оценки жилого здания

Оценка технического состояния объекта недвижимости – первичное мероприятие перед разработкой проекта реставрации. Обследование проводится двумя способами:

Визуальный осмотр или предварительная оценка площади. При помощи фотоаппаратов, биноклей, рулеток, штангенциркулей и других вспомогательных средств, проводится исследование здания, квартир на предмет видимых дефектов и повреждений. Выявляются прогибы, крены, перекосы, разломы, трещины, устанавливаются отдельные аварийные участки. Вся информация фиксируется в техническом проекте, чтобы в дальнейшем стать основанием для предварительного заключения по реставрации.
Инструментальное обследование площадей проводится при недостатке информации, полученной в ходе визуального осмотра. Анализ бывает сплошным и выборочным. Сплошное исследование необходимо при отсутствии проектной документации, если выявленные дефекты отражаются на несущей способности объекта или реставрация проводится с увеличением нагрузок на фундамент (достройка этажей). Выборочное обследование проводится в случае повреждения отдельных квартир, секций. Инструментальный анализ уточняет габаритные размеры лестничных пролетов, расположение и расстояние между техническими узлами инженерных коммуникаций и т.д. Становится основанием для составления проекта, планов и чертежей.

Чем отличается новое строительство от реконструкции

Ознакомившись с основными понятиями, разновидностями строительных и реконструкционных работ, можно выделить такие сравнительные моменты:

Принципы. При строительстве требуемый объект возводится заново, потому проект к нему создается независимо. В период реконструкции непременно принимаются во внимание особенности используемого сооружения, его элементы, коммуникации.
Объем. Согласно определению, современное строительство считается более широким понятием, поскольку включает любую реконструкцию.
Результат. Любые строительные работы завершаются сдачей возведенного объекта в эксплуатацию, а реконструкционные –проводятся на действующем предприятии.

Что такое реконструкция здания

ГрК РФ Статья 1. Основные понятия, используемые в настоящем Кодексе

Перспективы и риски арбитражных споров и споров в суде общей юрисдикции. Ситуации, связанные со ст. 1 ГрК РФ

Споры в суде общей юрисдикции:

В целях настоящего Кодекса используются следующие основные понятия:

(в ред. Федеральных законов от 28.11.2011 N 337-ФЗ, от 29.12.2017 N 463-ФЗ, от 03.08.2018 N 340-ФЗ, от 30.12.2020 N 494-ФЗ)