Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Сделки с долями в недвижимости с 02.06.2023». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные сособственники имеют преимущественное право покупки такой доли по цене, за которую она продается (за исключением случаев продажи с публичных торгов).
Какие есть особенности кредитования долей?
Объектом кредитования выступает доля в праве собственности на квартиру либо на жилой дом. Доля в праве собственности на комнату не кредитуется.
Условия выдачи такого кредита:
- Кредитование долей в праве собственности и комнат предусмотрено в рамках программы «Готовое жилье». Приобрести комнату возможно так же в рамках «Военной ипотеки».
- В залог передаются оставшиеся доли в квартире.
- При расчете суммы кредита оценивается рыночная стоимость всего объекта и отдельно всех долей. Отчет об оценке делается на квартиру.
- Необходимо предоставить отказы от преимущественного права других сособственников (если покупатель не является собственником одной из долей).
- Использовать материнский капитал для погашения ипотеки на долю невозможно. При этом покупатель может перечислить средства маткапитала продавцу.
- Кредитование не осуществляется, если покупатель владеет «микро-долей» (например, 1/100), подаренной или проданной ему (для того, чтобы не предоставлять отказы от преимущественного права покупки).
- Продажа доли, которая находится в ипотеке, невозможно.
Сервис электронной регистрации и сервис безопасных расчетов при кредитовании долей использовать нельзя.
Если объектом кредитования является комната (выделенная часть квартиры), то в залог передается только эта комната либо иной объект недвижимости. Также в данном случае можно использовать сервисы электронной регистрации и безопасных расчетов.
Можно ли продавать долю ребенка в квартире?
Да можно, для этого необходимо получить согласие органа опеки и попечительства. При этом ребенок взамен отчуждаемой доли должен получить равноценную в другом жилом помещении, в противном случае опека не даст разрешения на сделку. Не обязательно проводить обе сделки по продаже и наделению несовершеннолетнего собственностью через куплю продажу. Возможен вариант, при котором доля несовершеннолетнего продается, а он получает равноценную долю в дар. Задача опеки – проследить за тем, чтобы несовершеннолетний не остался без собственности, доля его не уменьшилась, а условия не ухудшились.
Сделки с участием органов опеки и попечительства всегда непростые и затянуты во времени. В среднем на рассмотрение заявления у органов опеки уходит 1-1,5 месяца. При этом опека не всегда принимает положительное решение. Если они не дают разрешения на сделку – выход только один – обращаться в суд, но это очень небыстрый процесс. В среднем рассмотрение дела занимает от 6 месяцев. Будет ли покупатель ждать столько времени – большой вопрос.
Можно ли выкупить долю соседа против его воли?
Выкупить долю против воли соседа можно, но только в том случае, если эта доля незначительная (1/8, 1/10, 1/32, 1/50 и т.д.), владелец там не проживает и ее невозможно выделить в натуре.
Например, в двухкомнатной квартире есть два собственника. У одного доля 7/8, у другого – 1/8. При условии, что собственник меньшей доли там не проживает и не имеет интереса к данной недвижимости, можно обратиться в суд и потребовать обязать сособственника продать свою долю по рыночной цене. Для этого необходимо сделать оценку этой доли и внести всю сумму на депозит суда. Такая практика не редкость. Суды охотно дают разрешение на выкуп незначительных долей, потому что в действительности от незначительной доли нет пользы ни для собственника, ни для его сособственника, который не может полноценно распоряжаться своим имуществом.
В каких случаях необходимо нотариальное оформление?
Покупателям ОДС не обойтись без нотариуса, если они — супруги, потому что по закону все их имущество совместное. Если они хотят зарегистрировать владение по долям, им надо оговаривать это в брачном контракте, а его заключают только нотариально. Что касается купли-продажи долевой недвижимости, то ограничения относятся, по большей части, к продавцам, то есть к ее отчуждению.
С 31 июля 2019 года применяется новая редакция Закона о госрегистрации недвижимости, которая отменила обязательное нотариальное удостоверение ряда сделок. Так, теперь продать находящуюся в ОДС недвижимость можно без нотариуса, по простому письменному заявлению. Но при одном условии — отчуждение собственности надо оформить одной сделкой, т. е. все продают свои доли одновременно.
У нотариуса обязательно заверяют дарственные, завещания и вступление в наследство, а также все сделки, в которых участвуют несовершеннолетние и недееспособные граждане.
Не нужен нотариус, если вы просто перераспределяете между теми же владельцами уже имеющиеся доли. Например, на двоих было по 1/2, а теперь вы хотите сделать 9/10 и 1/10. Во многих случаях оформить соглашение на приобретение долей в недвижимой собственности также можно без присутствия нотариуса — например, если это:
- приватизация недвижимости на семью;
- покупка недвижимости у единоличного собственника;
- покупка у супругов-собственников, владеющих квартирой совместно.
Если без нотариального заверения в вашем случае не обойтись, то этот документ добавляется к общему списку необходимых для оформления ОДС. Теперь остается заплатить госпошлину и приложить квитанцию к пакету документов.
Когда разрешена продажа доли несовершеннолетнего
Попечительским советом должно быть принято окончательное решение относительно возможности реализации квартиры, доля в которой является собственностью ребенка. Вот почему, перед посещением опеки необходимо позаботиться о наличии предварительной документации — бумаг, подтверждающих, что ребенку достанется доля в новой квартире.
Обратите внимание! Если опека не дает своего согласия в письменном виде, то ее решение можно легко (при наличии доказательств) оспорить и аннулировать через суд. Кроме того, налицо факт нарушения законодательства, а значит, за это также можно привлечь.
Осознав необходимость продажи доли ребенка, нужно понимать, что существует всего два способа это сделать:
- Когда главной целью является реализация квартиры либо ее доли. В данном случае оформлять свои права несовершеннолетнему больше негде, а значит, ему нужно передать какую-то другую собственность (например, часть дома дедушки и бабушки).
- Если предполагается, что будет проведена двусторонняя сделка — продажа старой квартиры и покупка новой, тогда во вновь купленном жилье у ребенка должна быть определенная доля. В законодательстве сказано, что в этой ситуации можно купить либо равную, либо большую долю. Если ребенку достанется часть жилья, не превышающая этого размера, сделку не дадут совершить.
В законодательстве сказано, что продажа квартиры или дома с долями несовершеннолетних детей 2023 года без участия опеки будет запрещена, так же как и раньше. Перед тем как принять окончательное решение о реализации собственности, необходима предварительная консультация в органах опеки. Здесь подскажут, на какое жилье будет выдано разрешение.
Случаев отказа достаточно много. Это связано с тем, что родители предварительно не узнают все тонкости оформления сделки в опеке.
Какие нужны документы для оформления договора
При продаже квартиры от 2 собственников понадобятся документы:
- паспорта владельцев;
- свидетельства о регистрации права собственности или (с 2016 г.) выписка ЕГРН;
- техпаспорт, кадастровый паспорт (если последний был оформлен ранее, предоставлять его не требуется, поскольку он представляет собой выписку из ЕГРН и запрашивается сотрудниками Росреестра в кадастровой палате);
- договор купли-продажи;
- передаточный акт;
- выписка с лицевого счета об отсутствии задолженности по квартплате;
- дополнительная документация, подтверждающая отсутствие обременений.
Перечень документов, необходимых при определенных обстоятельствах:
- разрешение органов опеки на продажу, если вторая доля принадлежит несовершеннолетнему, недееспособному гражданину;
- согласие 14-18-летнего ребенка на продажу квартиры;
- согласие второго супруга на отчуждение совместно нажитого имущества;
- согласие содольщика на продажу, если проводятся 2 автономные сделки по разным договорам о продаже доли;
- при совершении оплаты через банковскую ячейку — договор о внесении залога, предварительный договор купли-продажи, договор с банком;
- если интересы продавца представляет третье лицо — нотариально заверенная доверенность.
Покупатель имеет право затребовать любые документы для подтверждения чистоты сделки, и продавец сам волен выбирать — удовлетворить запросы или подвергнуть сделку риску срыва.
Новые правила раздела недвижимости при разводе
Кроме того, депутаты внесли коррективы в Семейный кодекс, затрагивающие судьбу недвижимости при разделе имущества. Если один из супругов втайне от другого отчуждал на невыгодных условиях общее имущество, то суд сможет увеличить долю пострадавшего супруга, уменьшив долю недобросовестного. При этом оспаривать спорные сделки не придется. Аналогично суд сможет поступить, если жена или муж совершали «недобросовестные действия, которые привели к уменьшению общего имущества».
«Новые правила раздела имущества супругов исключают необходимость предварительного признания сделки недействительной и уменьшают судебные издержки», – объясняет адвокат Евгения Рыжкова.
И сейчас суды могут отступать от правила равного раздела имущества, если один из супругов «расходовал общее имущество супругов в ущерб интересам семьи». Документ уточняет действующие правила. Появляется критерий, с помощью которого можно определить, является ли супруг недобросовестным, – уменьшение общего имущества супругов, объясняет Анастасия Прокопова.
Еще одна новелла: для отмены сделки с активами, в том числе и недвижимостью, для совершения которой необходимо нотариальное согласие супруги, потребуется доказать, что покупатель знал или должен был знать об отсутствии такого согласия. Сейчас такие сделки могут быть признаны недействительными независимо от добросовестности контрагента по сделке, объясняет адвокат Максим Лухманов.
По его словам, поскольку в огромном числе случаев речь идет о сделках с единственным жильем, то законодатель с самой первой редакции Семейного кодекса отступал в этой области от идеи защиты добросовестных покупателей в пользу защиты интересов семьи и конституционного права потерпевшего супруга и несовершеннолетних детей на жилище. Новое регулирование, считает он, может повлечь риск утраты множеством семей своих единственных жилых помещений в связи с расточительством или обманом со стороны одного из супругов.
«Безусловно, новая редакция снимет часть злоупотреблений с супружеской недвижимостью, однако я оцениваю эту поправку отрицательно, поскольку законодатель снова забивает гвозди микроскопом вместо выработки нюансированных решений и мягкой корректировки судебной практики», – отмечает Максим Лухманов.
Отныне продажа доли в праве собственности на жилье осуществляется в следующем порядке:
- Лицо, желающее продать свою долю в праве собственности на жилое помещение постороннему лицу, должно обратиться к нотариусу именно того нотариального округа, в котором находится продаваемый объект недвижимости (доля в праве собственности на жилье);
- Обязательному нотариальному удостоверению подлежат сделки по продаже незначительных долей, размер которых не позволяет их выделить в виде отдельной комнаты, а также сделки по продаже долей, совершаемыми от имени несовершеннолетних и недееспособных граждан;
- Реализуемая доля должна быть свободна от прав третьих лиц. Иными словами, на долю не должно быть зарегистрировано никаких обременений, например, не должно быть зарегистрированных прав аренды или залога недвижимого имущества;
- Нотариус направляет остальным сособственникам жилого помещения письменное извещение о намерении продавца продать свою долю жилого помещения, с указанием размера доли, её цены и иных условий сделки;
- Сделка по продаже доли подлежит обязательному нотариальному заверению и государственной регистрации не ранее, чем через месяц после извещения остальных сособственников жилого помещения о предстоящей продаже доли. Если продавец доли представит нотариусу документы, подтверждающие отказ остальных собственников от покупки доли на предлагаемых условиях, то нотариальное заверение и государственная регистрация сделки по продаже этой доли могут быть осуществлены до истечения вышеуказанного месячного срока;
- При оформлении документов по продаже доли в праве собственности на жилое помещение нотариус истребует у продавца доли нотариально заверенное согласие супруга.
У нового порядка оформления сделок по продаже долей в праве собственности на жилые помещения есть, как свои плюсы, так и свои минусы.
Какие риски есть при продаже долей без нотариуса
Отмена обязательного удостоверения сделок с долями упростит продажу квартиры для семей с детьми и родственников. Но если доли принадлежат не членам одной семьи или между ними конфликт, есть риск мошенничества.
Например, квартира поделена на пять долей. Собственники четырех захотят ее продать, подделают подпись или доверенность или просто обманут пятого собственника — и продадут квартиру без нотариуса. Человек, у которого была хотя бы ⅕ квартиры и который мог там жить, останется на улице.
А учитывая историю с подделкой ЭЦП, мошенники могут и все доли продать без ведома владельцев: нотариус их теперь не остановит.
Чтобы защититься от мошенников и нечестных совладельцев долей, не разрешайте оформление сделок с ЭЦП и запретите продажу и дарение без личного присутствия.У нас есть подробный разбор, как это сделать.
Нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью с 2020 года
Использование института нотариата позволяет в полной мере обеспечить правовые гарантии участникам гражданского оборота, способствует обеспечению достоверности Единого государственного реестра недвижимости и снижению количества споров относительно действительности заключенных сделок с объектами недвижимого имущества, благодаря чему обеспечиваются публичные интересы правопорядка.
К недостаткам изменений, вступающих в силу с 1 августа 2020 года, можно отнести то, что обязательный нотариат отменяется лишь в случае, если собственники недвижимости одновременно все вместе решат избавиться от принадлежащих им долей. То есть, необходимо будет продать или подарить всю квартиру либо дом целиком, с составлением одного договора — по частям и (или) в разное время реализовать свои доли в имуществе без нотариуса не получится.
Обязательные Нотариальные Сделки С 2020 Года
— К примеру, если квартира находится в общей долевой собственности нескольких совершеннолетних лиц, и они продают эту квартиру все вместе, дарят или передают в ипотеку, то нотариальное удостоверение такой сделки не потребуется, — поясняет Екатерина Пинегина, пресс-секретарь Управления Росреестра по Курганской области. — Не нужно будет и удостоверять у нотариуса договоры об ипотеке долей, заключаемых с кредитными организациями.
Разберем на примере: если родители и их взрослые дети решили продать квартиру после 31 июля 2020 года, то они должны составить договор в простой письменной форме и обратиться в любой офис МФЦ, минуя нотариуса. В первую очередь, такое нововведение позволит значительно сэкономить денежные средств. Однако при желании договор купли-продажи недвижимости по-прежнему можно удостоверить у нотариуса для получения дополнительных гарантий по чистоте сделки.
Все сделки с недвижимостью будут через нотариуса в 2020 году
Участие нотариуса в сделках с недвижимостью необходимо только в ряде случаев. Так, нотариальному заверению подлежат сделки, связанные с отчуждением долей, а также, если объект принадлежит несовершеннолетнему гражданину или признанному ограниченно дееспособным. Нотариус необходим при ведении дел о наследстве и заключении договоров ренты и брачных договоров, его участие требуется при разделе нажитого супругами имущества.
Рекомендуем прочесть: Оклады Сотрудников Пфр В 2020 Году
Завещания обязательно заверяются (а нередко потом и хранятся) у нотариуса. Но бывает, что наследники не знают, какой нотариус заверял завещание их умершего родственника. Выяснить это можно в любой нотариальной конторе на территории России, поскольку у всех нотариусов есть доступ к Единой информационной системе нотариата, где содержатся сведения обо всех нотариальных действиях. Для этого наследникам необходимо предъявить нотариусу свидетельство о смерти родственника, иначе их ждет отказ в предоставлении информации. Плата за эту услугу не взимается.
С 31 июля 2021 года упрощается порядок регистрации сделок для участников долевой собственности
Росреестр напомнил гражданам про изменения в федеральный закон № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». Эти поправки начнут работать 31 июля. Чем они важны? Поправки отменяют обязательное нотариальное удостоверение некоторых видов сделок с долями в праве общей собственности.
Вот что рассказали корреспонденту «РГ» в Росреестре. Согласно нововведению, с 31 июля 2021 года не требуется нотариальное удостоверение сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке. Не требуется также нотариально удостоверять договоры об ипотеке долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, заключаемые с кредитными организациями. При этом, по общему правилу, сделки по отчуждению или договоры об ипотеке долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению.
Нотариальное удостоверение сделок отменено 2021
Ни при каких условиях невозможно в 2021 году оформить без нотариуса сделку по дарению доли в квартире( или иной недвижимости), принадлежащей несовершеннолетнему или недееспособному.
Такую сделку регламентирует ст.54 ФЗ-218 «О государственной регистрации недвижимости»:
п .2. статьи 54 ФЗ-218 «О государственной регистрации недвижимости»
Сделки, связанные с распоряжением недвижимым имуществом на условиях опеки, а также сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным, подлежат нотариальному удостоверению.
Без нотариуса можно отчуждать доли из:
1. единоличной собственности
2. долевой собственности при одновременном участии в сделке по дарению доли, всех «дольщиков»
3. совместной собственности супругов. при условии сохранения законного режима собственности (совместной собственности) на оставшуюся долю в праве
4. совместной собственности( которая не является совместно нажитым имуществом супругов, потому что получена в результате безвозмездной сделки)
Для лучшего понимания ситуации при разных условиях сделок по дарению доли в праве собственности, я сделала таблицу.
Все возможные условия сделки по дарению доли в праве собственности на квартиру без нотариуса размещены в таблицу:
| Вид зарегистрированного права Дарителя/ей | Дарение доли | Условия сделки |
|---|---|---|
| единоличная собственность | без нотариуса | без условий |
| общая долевая собственность (дарение третьему лицу) | 1. без нотариуса
2. обязательная нотариальная сделка |
1. при одновременном отчуждении (дарении)части своих долей всеми участниками долевой собственности в пользу одного или нескольких одаряемых по одному Договору дарения
2. при дарении по отдельным Договорами дарения или дарении доли не всеми участниками долевой собственности |
| Общая долевая собственность (дарение между собственниками) | обязательная нотариальная сделка | без условий |
| общая совместная ( совместно нажитое имущество супругов) | 1. без нотариуса
2. обязательная нотариальная сделка |
1. с обязательным сохранением общей супружеской доли 2. с раздельными супружескими долями, оставшимися после дарения |
| общая совместная (по приватизации) | без нотариуса | с отдельными долями на всех участников долевой собственности |