Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Исследование тенденций на рынке аренды торговой недвижимости Москва в 2023 году». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Рост предложения районных торговых центров является откликом на изменение модели потребления и покупательского поведения, мобильности жителей мегаполисов. Малоформатные ТЦ становятся инфраструктурными объектами, которые отлично подходят для проведения концептуальных экспериментов.
• Поиск новых партнеров. В связи с приостановкой деятельности международных компаний российские торговые центры и универмаги заинтересованы в расширении ассортимента и открытии магазинов новых брендов из стран-партнеров.
• Перестройка логистических цепочек. На фоне нестабильной экономической ситуации наблюдается нарушение логистических цепочек, что приводит к дефициту товаров и сырья, а также росту цен. В связи с этим компании пересматривают структуру сетей поставок.
Как вторичный рынок пытается бороться с обвалившимся спросом?
Цены на квартиры от собственников снижаются быстрее, чем от застройщиков, т.к. бизнес активно поддерживают за счет реализации льготных ипотечных программ. На вторичном рынке к концу года намечаются несколько очевидных тенденций:
- число заключенных договоров купли-продажи в сентябре уменьшилось на 29%;
- объем предложения только за квартал вырос на 60%;
- в октябре около 3% продавцов ежедневно меняли цены в объявлениях;
- собственники квартир готовы предоставить дисконт в размере до 15% от первоначальной цены;
- в срочных сделках и при продаже неликвидных объектов скидка может доходить до 30%.
Сейчас Правительство обсуждает возможность поддержки ипотеки на вторичном рынке. Власти хотят развивать отрасль, поэтому в ближайшее время в России могут появиться новые ипотечные программы, ориентированные на покупателей квартир от собственников. Однако пока ни законопроекта, ни конкретных предложений озвучено не было.
Что будет с ценами на жилье в столице до Нового года?
Прогнозы аналитиков относительно цен на рынке недвижимости, как обычно, разнятся: кто-то настроен оптимистично, другие – ждут еще большего ухудшения ситуации. Значительных перемен до Нового года не предвидится, эксперты склоняются к ряду выводов:
- увеличение спроса в декабре маловероятно – показатели окажутся ниже прошлогодних значений;
- цены на жилье расти не будут – для этого попросту нет причин;
- интерес к недвижимости как к инвестиционному активу ослабевает;
- при наличии новых потрясений (в т.ч. на международной арене) спрос значительно просядет;
- цены продолжат снижаться, но падения не прогнозируется – дисконт составит не более 1% в новостройках и до 3% во вторичном сегменте.
Специалисты не видят трагедии в уменьшении стоимости квадратного метра: для перегретого рынка это не является потрясением. Дальнейшее сокращение цен в диапазоне до 15% в течение длительного периода не приведет к нарушению равновесия на рынке – баланс сохранится.
На фоне плавного роста доли вакантных площадей ставки аренды в целом оставались на уровне 2021 года. Незначительный прирост показателя объясняется выходом на рынок качественных и дорогих помещений. Даже в условиях увеличения предложения на рынке сохраняется стабильная ситуация, предпосылок к резкому и значительному изменению коммерческих условий пока нет.
В 2023 году аналитики ожидают сохранения среднего показателя арендной ставки на прежнем уровне. При этом прогнозируется увеличение разницы между запрашиваемыми ставками и их фактическими значениями в заключённых сделках. Это значит, что у арендаторов будет возможность найти объекты с существенными дисконтами, хотя рассчитывать на массовые скидки не стоит.
Показатель посещаемости торговых центров сократился на 30% (Москва) и 16% (регионы России) за два года вследствие ряда структурных трансформаций. Согласно данным Google Mobility Index, средний показатель посещаемости торговых центров сократился более, чем на 30%, в ТЦ Москвы и более, чем на 16%, в ТЦ регионов по прошествии двух лет (контрольное значение – февраль 2020 года).
Торговые центры, расположенные в отдаленных районах города, пострадали значительнее, чем объекты, расположенные в зонах плотной жилой застройки. В особенности это характерно для торговых центров за МКАДом, целенаправленное посещение которых стало менее востребованным.
Причинами структурных изменений стал ряд последовательных трансформаций – пандемия коронавируса, развитие онлайн-торговли, сокращение присутствия международных брендов.
Менее резкое падение посещаемости торговых объектов в регионах обусловлено, во-первых, меньшим количеством ТЦ в городах России, во-вторых, сильной функцией социализации, которую выполняет ТЦ, и в-третьих, меньшей зависимостью от присутствия иностранных брендов.
Военную ипотеку может ждать переформатирование
Отдельной и довольно обширной группой потенциальных покупателей жилья в 2023 году могут стать семьи военных. Государство выделяет значительные ассигнования на довольствие военнослужащих, и со временем эти средства будут перетекать на рынок жилья.
Механизм военной ипотеки может быть перестроен — он станет более доступным, простым и привлекательным. Этого можно достичь через существенное снижение ипотечной ставки. В связи с планами увеличения численности армии, государство может запустить программу жилищного строительства, ведь по закону РФ обязана предоставлять жилье военнослужащим. Это может стать дополнительным источником средств для строительной отрасли в 2023 и последующих годах.
Рынок торговой недвижимости
По итогам 2020 года на российском рынке торговой недвижимости зафиксирован минимальный за последние 10 лет объем ввода в эксплуатацию: 604,1 тыс. кв. м новой арендопригодной торговой недвижимости. Преимущественно это объекты микрорайонного и районного форматов.
В целом за 2020 г. было открыто три торговых объекта:
-
KazanMallв г. Казань (GLA 53 000 кв. м.);
-
GreenPark (ex-GoldenPark) в г. Нижневартовск (GLA 50 674 кв. м.);
-
«Балтия Молл» в г. Калининград (GLA 40 500 кв. м.).
10 проектов, ранее заявленных к открытию в 2020 г., были перенесены на 2021 г. Многие ритейлеры ставили на паузу подписания договоров аренды до стабилизации ситуации, в связи с этим собственники торговых центров принимали решение о переносе открытий, чтобы не выводить на рынок менее заполненный объект.
Таблица 3. Основные показатели рынка торговой недвижимости в России
|
2018 |
2019 |
6 мес. 2019 |
2020 |
6 мес. 2020 |
6 мес. 2021 |
|
|
Общее предложение торговых |
27,6 |
28,2 |
27,9 |
28,9 |
28,4 |
29,2 |
|
Объем введенных торговых площадей в России, тыс. м2 |
576 |
558 |
200,3 |
655 |
218,2 |
405,2 |
|
Общее предложение торговых площадей в регионах России, млн м2 (кроме Москвы и СПб) |
16,9 |
17,2 |
17 |
17,3 |
17,2 |
17,7 |
|
Объем введенных торговых площадей в регионах России, тыс. м2 (кроме Москвы и СПб) |
363 |
313 |
95,3 |
144,2 |
0 |
313,9 |
|
Количество открытых ТЦ, штук (кроме Москвы и СПб) |
20 |
13 |
4 |
3 |
0 |
6 |
|
Обеспеченность площадями по России в целом, м2 на 1 000 человек |
189 |
193 |
190 |
197 |
194 |
200 |
По итогам 2021 года уровень вакансии в торговых центрах Москвы увеличился на 1,9 п. п. (относительно 2020 года) и составил 13,7%. Рост доли свободных площадей обусловлен оптимизацией торговых точек у ретейлеров, столкнувшихся с сильным негативным влиянием пандемии, а также плановой ротацией и окончанием сроков действия договоров, поскольку цикл арендных контрактов в ТЦ подошел к концу. Стоит отметить, что многие арендные соглашения пяти-семилетней давности были подписаны в период рекордных показателей ввода – в 2014–2016 гг.
Уровень вакансии в большинстве объектов, открытых в 2021 году, в среднем составляет 23,2%, что соответствует тренду последних лет – вводу торговых центров с большой долей свободных площадей и активному заполнению в течение первых лет работы. Исключением стал ТРЦ «Павелецкая Плаза» с вакансией менее 15%.
Чего можно ждать от инвесторов
Настроения у инвесторов разные. С одной стороны, говорит аналитик, ряд девелоперов признают возросшую степень неопределенности на рынке, которая никак не компенсируется доходностью. Нормы доходности что в девелопменте, что при покупке объектов существенно не поменялись по сравнению с 2019 годом. В среднем она находится в пределах 10%. Это ведет к тому, что девелоперы не стремятся начинать новые проекты. На завершение начатых влияют такие факторы, как характер затянувшихся административных процедур, отсутствие финансирования и другие.
С другой стороны, некоторые инвесторы приняли текущую ситуацию и продолжают работать в сложившихся условиях, развивая новые проекты и приобретая коммерческую недвижимость. В целом, что касается покупки площадей, то снижения спроса в количественном отношении тут не было. Даже наоборот: отмечается увеличение количества заявок на небольшие помещения площадью 100−300 кв.м.
Наибольшим спросом пользуются ликвидные помещения стрит-ретейла. Крупные офисные центры, с одной стороны, вызывают вопросы у девелоперов в части востребованности. С другой стороны, некоторые компании решили, что сейчас самое время приобрести административные здания в собственность, чем оживили спрос. Об инвестициях в крупные торговые объекты говорить сложно: тут требуются большие объемы финансирования, малодоступные на сегодняшний день. Учитывая, что спрос и в целом состояние рынка складов выглядит устойчивым, этот сегмент достаточно привлекательный в плане инвестиций. Так, например, российские инвесторы при анализе белорусского рынка в первую очередь уделяют внимание именно складскому сегменту.
Даже на фоне колоссального роста цен на жилую недвижимость и многочисленных прогнозов по падению рынка в ближайшее время квартиры не растеряли свой инвестиционный потенциал, уверен эксперт. Хотя инвестировать в жилье становится сложнее и не так выгодно.
Стратегия покупки квартиры для сдачи в долгосрочную аренду уже давно перешла в разряд защитных. Она не приносит большой прибыли. По данным аналитиков «Рентавед», в Москве, купив новостройку и сдав ее в аренду, инвестор может рассчитывать на 3,2-3,5% годовых. Арендный доход от вторичной квартиры в столице чуть выше — до 4% за год. Цифры скромные, но с учетом роста цен на жилье в долгосрочной перспективе по-прежнему позволяют сохранить капитал.
Туристическая недвижимость
Отличный потенциал для инвестирования сегодня у объектов туристической недвижимости, полагает Сухий. Сложная геополитическая ситуация вслед за пандемией дала мощный импульс для роста внутреннего туризма. Все больше россиян переориентируются с зарубежных направлений на путешествия внутри страны.
Инвестиции в туристические объекты вполне доступны игрокам с небольшим бюджетом.
«Для реализации стратегии необходимо приобрести или арендовать земельный участок и разместить там несколько отапливаемых палаток либо построить несколько домиков стоимость по 1,5-2 млн рублей. Главное для такого проекта — удачная локация. С одной стороны, должно быть уединенное место с красивой природой — например, в лесу, рядом с речкой или озером. С другой — расположение должно быть удобным, чтобы была возможность добраться на машине за час-полтора езды от крупного города.
Я знаком с проектом глэмпингов на Алтае, окупаемость которых составляет порядка двух лет. То есть уровень доходности — 50% годовых. Это очень хорошие показатели в текущих условиях», — рассказывает Сухий.
Тренд 5. Необходимость регулярных маркетинговых исследований. Исследования по подписке.
Одиночные маркетинговые исследования подобны точке на графике – видно в каком состоянии в данный момент находится изучаемый объект, но непонятно, как развивается маркетинговый процесс во времени под влиянием различных факторов. В условно статичных системах, неизменного ассортимента и многолетнего плана производства, разовых исследований было бы достаточно.
При меняющемся рынке, рекламодатели стараются все время держать “руку на пульсе” и, как минимум, сопровождать исследованиями каждый запуск масштабной рекламной кампании.
Регулярные, трекинговые (волновые) исследования повторяются с определенной периодичностью и отличаются систематическим сбором, накоплением и анализом данных. По ним можно увидеть не только текущую ситуацию на рынке, но и динамику его развития.
Существуют также непрерывные (длящиеся 365 дней в году) исследования, которые проводятся на постоянной основе с равными месячными или недельными квотами.
Постоянно проводить индивидуальные исследования довольно дорого. Поэтому в последнее время набирает популярность исследование по подписке. С ее помощью бизнес может регулярно получать отчеты исследовательских агентств о результатах исследования отдельных вопросов.
Поскольку информация предоставляется за плату нескольким заинтересованным лицам, ее цена для отдельного покупателя ниже, чем за индивидуальное исследование.
В 2020 году сфера коммерческой недвижимости по всему миру испытала падение доходов наравне с другими секторами экономики. Каждый сегмент коммерческой недвижимости отреагировал на пандемию по-своему. Помимо ограничений, введённых властями для населения, сменилась и экономическая обстановка, некоторые показатели, характеризующие состояние рынка приведены ниже:
- курс $ на 01.01.2020 составлял 61,90 руб., на момент написания статьи курс $ составляет 76,20 руб. За 11 месяцев стоимость рубля снизилась на 19%;
- курс ЕВРО на 01.01.2020 составлял 69,37 руб., на момент написания статьи курс ЕВРО составляет 90,10 руб. За 11 месяцев стоимость рубля снизилась на 23%;
- стоимость нефти марки Brent снизилась с 68,90 на 01.01.2020 до 43,80 на момент написания статьи. Падание за период составило 36%;
- инвестиции в рынок коммерческой недвижимости – 30% по отношению к 2019 году;
- падение реальных доходов населения в России составило 8,0%, за первое полугодие 2020 года;
- с января 2020 года по состоянию на октябрь 2020 года, численность компаний, зарегистрированных в России, с учетом вновь открытых, сократилась на 228,8 тыс.
Государство оказало собственникам коммерческой недвижимости различные виды поддержки. Приведем методы поддержки собственников коммерческой недвижимости, реализуемые в нашей стране:
- отсрочка от уплаты налога на имущество организации и авансовых платежей;
- отсрочка от уплаты земельного налога;
- отсрочка от уплаты налога на имущество физических лиц.