Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Где оформляют договор купли продажи квартиры». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Потеря или порча этого документа – дело серьезное. Без него нельзя продавать и дарить квартиры, регистрировать право собственности, получать налоговые льготы и т.д. Кроме того, потерянный договор может попасть в руки мошенников, которые легко присвоят квартиру или продадут ее. Здесь стоит подстраховаться: сообщить в полицию о потере, а заодно подать заявление в Росреестр, чтобы регистрацию прав на недвижимость не проводили без участия ее владельца.
Восстановление договора купли-продажи
Восстановить документ не получится. Вместо него на руки выдадут только дубликат или копию.
- Дубликат имеет такую же юридическую силу, как и оригинал договора купли-продажи;
- Копия выдается лишь для ознакомления.
Документы, используемые при составлении ДКП на квартиру
|
Бумаги для продавца |
Документация для покупателя |
|
|
МФЦ — это лишь посредник между сторонами сделки и Росреестром. В задачи сотрудника входит проверка всех предоставленных документов. Процедура регистрации проходит в регистрирующем органе.
Обязанность МФЦ — проверить полноту и достоверность предоставленных данных.
Если документы собраны не в полном объеме либо в них содержатся ошибки, сотрудник вправе отказать в оказании услуги.
Специальной формы “отказного” документа нет. Но при этом сотрудник не может изложить претензии на словах. Он обязан дать письменный отказ с указанием причин.
Оформление договора купли продажи квартиры через нотариуса
До 2016 года участие нотариата в оформлении операций с недвижимостью имело место исключительно по желанию сторон. С января 2016 года нотариальная форма ДКП стала обязательной при проведении сделок по купле-продаже недвижимости, собственниками которой являются несовершеннолетние граждане, а также во всех случаях оформления собственности долей, за исключением совместной собственности супругов.
Иными словами, если квартира (или одна из долей в праве собственности) принадлежит ребёнку или если объект принадлежит несколькими собственникам, договор купли-продажи такой квартиры может быть оформлен только нотариально. Впрочем, у этой формы договора купли-продажи есть безусловное преимущество: гарантия возможности правильно составить текст договора купли-продажи квартиры с соблюдением всех законодательных норм.
Важно! Нотариальное оформление обычно занимает, как минимум, 1,5-3 часа, а перед тем нотариусу требуется несколько дней на проверку и подготовку текста договора. Поэтому провести сделку одним днем, в порядке обычного приема граждан и без предварительной подготовки, не получится.
Пyнкты, кoтopыe нeльзя впиcывaть
Нe cтoит пиcaть в дoгoвope кyпли-пpoдaжи зaнижeннyю цeнy. Нepeдкo пpoдaвцы пpeдлaгaют yкaзaть в дoгoвope cyммy мeньшe 1 000 000 – гocyдapcтвo пpи пpoдaжe нeдвижимocти пpeдocтaвляeт вычeт имeннo нa этy cyммy, ecли пpoдaвeц влaдeл oбъeктoм мeньшe 5, a в нeкoтopыx cлyчaяx 3 лeт. Нa ocтaльнyю cyммy пpoдaвцы гoтoвы нaпиcaть pacпиcкy.
Oднaкo ecть pиcк, чтo в cлyчae pacтopжeния дoгoвopa пo кaкoй-либo пpичинe, cyд нe пpимeт вo внимaниe pacпиcкy и oбяжeт пpoдaвцoв вepнyть тoлькo тy cyммy, чтo бyдeт yкaзaнa в дoгoвope. Кpoмe тoгo, тaкoe зaнижeниe вpяд ли пoмoжeт пpoдaвцaм избeжaть yплaты нaлoгoв: ecли кaдacтpoвaя cтoимocть oбъeктa, oпpeдeлeннaя нa нaчaлo гoдa, кoгдa cocтoялacь cдeлкa, yмнoжeннaя нa кoэффициeнт 0,7, бyдeт вышe cyммы, yкaзaннoй в дoгoвope, нaлoг пocчитaют oт кaдacтpoвoй c кoэффициeнтoм.
Нaпpимep, ecли квapтиpy пpoдaли в 2019 гoдy, и кaдacтpoвaя cтoимocть нa 1 янвapя 2019 гoдa былa 2 357 000 pyблeй, c кoэффициeнтoм 0,7 пoлyчитcя 1 650 000 pyблeй. И НДФЛ пpoдaвцy пpидeтcя плaтить имeннo c этoй cyммы. Bычeт в миллиoн, кoнeчнo жe, мoжнo бyдeт пoлyчить, нo c 650 тыcяч пpидeтcя нaлoг зaплaтить.
Пpи этoм пoкyпaтeль нe cмoжeт ocтaвить зaявкy нa пpeдocтaвлeниe вычeтa в мaкcимaльнo дoпycтимoм paзмepe – 2 млн pyблeй. B этoм cлyчae нaлoгoвaя бyдeт opиeнтиpoвaтьcя иcключитeльнo нa цeнy, yкaзaннyю в дoгoвope.
Нe cтoит пиcaть в дoгoвope кyпли-пpoдaжи, чтo пpoдaвeц oбязyeтcя cвoими cилaми и зa cвoй cчeт пpoизвecти yзaкoнивaниe cдeлaннoй пepeплaниpoвки. Booбщe нeдвижимocть c нeoфopмлeннoй caмoвoльнoй пepeплaниpoвкoй лyчшe нe пpиoбpeтaть – нeизвecтнo, пoлyчитcя ли ee oфopмить или пpидeтcя вoзвpaщaть oбъeкт в пepвoнaчaльнoe cocтoяниe.
Нo ecли вы вce-тaки peшили кyпить тaкoй oбъeкт, нacтaивaйтe, чтoбы пpoдaвeц yзaкoнил пepeплaниpoвкy дo пoдпиcaния ocнoвнoгo дoгoвopa кyпли-пpoдaжи – тaкoй пyнкт бyдeт впoлнe yмecтнo cмoтpeтьcя в пpeдвapитeльнoм дoгoвope. Ecли yкaжeтe eгo в ocнoвнoм, в дaльнeйшeм нe cмoжeтe пoпытaтьcя вepнyть xoть чacть дeнeг, пoтpaчeнныx нa пoкyпкy – вeдь тeм caмым вы пoдтвepдитe, чтo знaли o пepeплaниpoвкe, oтдaвaли ceбe oтчeт в тoм, чтo oнa нeзaкoннaя, нo вce paвнo кyпили этoт oбъeкт. A знaчит, зa пocлeдcтвия вы бyдeтe oтвeчaть caмocтoятeльнo.
Необходимые документы
Любая сделка должна быть документально обоснована. Применительно к договору купли-продажи квартиры в документальном обосновании нуждаются:
- личность контрагентов: продавца и покупателя;
- право собственности продавца на квартиру;
- отсутствие на квартире обременений любого вида;
- отсутствие права собственности третьих лиц на квартиру;
- характеристики продаваемой квартиры.
То есть все документы, которые лягут в основу договора, будут носить правоустанавливающий и правоподтверждающий характер.
Так, в соответствии с Законом РФ «О государственной регистрации недвижимости», к документам, подтверждающим право собственности продавца, относятся:
- договор купли-продажи, по которому ранее квартира приобреталась, или договор дарения, мены, договор передачи квартиры в собственность (приватизации), вступивший в законную силу судебный акт или свидетельство о праве на наследство;
- свидетельство о государственной регистрации права собственности на квартиру или долю в квартире, выданное до 15.07.2016, либо выписка из ЕГРН (до 01.01.2017 — ЕГРП), удостоверяющая государственную регистрацию права собственности на недвижимость.
Документами, удостоверяющими личность контрагентов, являются:
- для граждан России и СНГ — паспорт;
- для военнослужащих — удостоверение личности и приписное свидетельство;
- для граждан России, постоянно проживающих за границей, — общегражданский паспорт;
- для иностранных граждан — вид на жительство в Российской Федерации или национальный паспорт с отметкой о регистрации в ОВД;
- для лиц, не достигших 14 лет, — свидетельство о рождении.
К документам, характеризующим квартиру, относятся:
- экспликация, которую следует получить в БТИ;
- поэтажный план, выдаваемый БТИ.
К документам, подтверждающим отсутствие обременений и отсутствие притязаний третьих лиц, относятся:
- выписка из домовой книги;
- единый жилищный документ.
Данные документы предоставляются ЕИРЦ бесплатно в день обращения по заявлению и по предъявлении документа, удостоверяющего личность, и страхового свидетельства обязательного пенсионного страхования.
Кроме того, потребуется подготовить также справку об отсутствии задолженности по коммунальным платежам и копию финансового лицевого счета.
Для этого в РЭУ необходимо представить оплаченные квитанции по коммунальным платежам за последний месяц и обратиться за получением копии финансового лицевого счета.
✅ Если собственник квартиры — несовершеннолетний ребенок или недееспособное лицо
Законом не запрещается отчуждение или приобретение имущества несовершеннолетним или недееспособным лицом. Но в отношении правомочий таких граждан установлены ограничения.
|
Покупатель |
Продавец |
|
|---|---|---|
|
Несовершеннолетний (ребенок 14 лет) |
Составляется и подписывается договор родителем или официально назначенным опекуном. |
Возможно только при согласии родителей (опекунов) и органов опеки и попечительства. Сделку от имени ребенка заключает законный представитель (родитель, опекун). |
|
Несовершеннолетний (ребенок от 14 до 18 лет) |
В таком возрасте ребенок вправе представлять свои интересы и заключать сделки самостоятельно. Но юридическую силу они будут иметь только при наличии письменного разрешения законного представителя (родителя, попечителя). |
Продавать свое имущество несовершеннолетний старше 14 лет может только при необходимости. Оправданность сделки определяет орган опеки и попечительства, о чем выдает соответствующее постановление. |
|
Недееспособный гражданин (совершеннолетний, но лишенный права самостоятельно совершать юридически значимые сделки) |
Гражданин, лишенный дееспособности, не вправе участвовать в составлении договора и заключении сделки. Всю ответственность за него несет опекун, который может приобрести своему подопечному квартиру. |
Отсутствие гражданской дееспособности усугубляется строгим ограничением на отчуждение жилья недееспособных собственников. Представитель такого лица может продать его квартиру в исключительных случаях, когда этого требуют интересы подопечного, и есть разрешение органов опеки и попечительства. |
✅ Существенные, обязательные условия договора
Несмотря на относительную свободу при составлении договора, существуют пункты, без указания которых значимость сделки будет под вопросом.
Это условия, устанавливающие сам факт купли-продажи:
- покупатель обязуется уплатить названную в документе сумму, в определенном порядке и формате;
- продавец — передаст имущество с перечисленными характеристиками покупателю (исключительно в заявленном виде);
- объект сделки всецело принадлежит продавцу (в противном случае этот момент необходимо расписать более подробно, не скрывая от покупателя);
- каждая из сторон обладает достаточными полномочиями для заключения договора.
Остальные пункты и условия утверждаются продавцом и покупателем по взаимному согласию.
Некоторые особенности
Не все сделки можно заключить, основываясь на стандартном договоре. К примеру, квартира может продаваться не самим собственником, а доверенным лицом, согласно доверенности. В этой ситуации важно удостовериться, что доверенность имеет юридическую силу и не была отозвана.
С особой осторожностью стоит относиться к сделке, если собственником является несовершеннолетние лицо. Продавец обязан предоставить справку из опекунского совета. В ней обычно указывается, что на имя ребенка будет приобретена другая недвижимость, и при этом его жилищные условия не будут ухудшены.
Если продается не вся квартира, а только ее доля, об этом продавец должен в письменном виде уведомить всех остальных собственников.
Расходы на проведение сделки
Какие расходы понесут участники сделки купли-продажи в зависимости от способа оформления и других нюансов:
- справка из БТИ, получение техпаспорта или обновление плана квартиры (от 1000-1500 до 2500-3000 руб., при разной сложности объекта);
- аренда банковской ячейки для временного хранения заблокированных денег – порядка 1500-2500 руб.;
- госпошлина за регистрацию сделки купли-продажи в УФРС составляет 2000 руб. на каждого участника сделки (юридическое лицо при выкупе квартиры у физлица оплачивает госпошлину в размере 22 000 руб., а физлицо 2000 руб);
- доверенность на ведение сделки третьим лицом (риэлтором, юристом, родственником) – порядка 450-700 руб.;
- договор в простой письменной форме – от 3 до 5 тыс. руб.;
- работа нотариуса – от 0,8 до 1,5% от стоимости квартиры, указанной в договоре.
В частных случаях возможны дополнительные платежи, такие как:
- уплата налогов от продажи объекта;
- внесение изменений в ЕГРП;
- внесение изменений в техпаспорт БТС и др.
Получайте консультации юристов, привлекайте их к решению ваших задач, и трудности при совершении сделок с недвижимостью обойдут вас стороной.
Каков порядок купли-продажи квартиры
- Подать заявление установленного образца, их выдают в регистрационных органах;
- Собрать пакет документов, оговоренных в специальном списке, его можно найти там же, или такая информация есть на официальных сайтах Россреестра. Вы можете заверить все документы в нотариальной конторе, и дать подписать другой стороне по сделке. Изменены сроки регистрации с 01.02.2014 года сделок купли-продажи квартиры, если сделка была заверена у нотариуса до 5 дней после подачи заявления. Регистрация в общем порядке проходит за 7 дней. Отдельно нужно сказать о согласии супруга на проведение сделки: если квартира находится в общей собственности, то согласие все равно нужно, но заверять его у нотариуса необязательно.
- Подать заявление и документы в тот орган, где расположено недвижимое имущество, представителю регистрационной службы, это можно сделать и по почте, заказным отправлением, через портал государственных услуг или МФЦ.
- Если квартира принадлежала недееспособному лицу, или несовершеннолетнему гражданину, то необходимо личное присутствие опекуна при подаче заявления. Если вы лично не имеете физической возможности подать заявление, то вы можете оформить доверенность на любого гражданина, который согласится сделать это за вас. Доверенность обязательна, ее прикладывают к заявлению.
- Основания собственности. Это могут быть свидетельство о наследовании, или другой правоустанавливающий документ. Его также ксерокопируют, и отдают оба варианта.
- Экспликацию, паспорт и план квартиры. Их получают в органах по учету недвижимости, делают копии эти документов, и все прикладывают к заявлению.
- Обязательно предоставить выписку из домовой книги, где будут указаны все, кто проживает в квартире. Также готовят два варианта (См. Где и как получить выписку из домовой книги (образец)?).
- Если сделка купли-продажи совершается при определенных условиях, например, сделать косметический ремонт, то при невыполнении этого обязательства сделка может быть расторгнута.
- При подаче заявления необходимо предоставить свои гражданские паспорта, и их копии.
- Квитанцию об уплате госпошлины, для граждан она составляет 1 000 рублей. Ее ксерокопируют, и прикладывают оба варианта
Как обезопасить себя?
В условиях набирающего силу кризиса нужно быть предельно осторожными и бдительными при покупке квартиры.
Если говорить о сегодняшней ситуации, то рынок недвижимости в ближайшее время ожидает спад покупательской активности.
Это очень хорошее время для покупателя, потому что рынок будет перенасыщен самыми разными предложениями. На фоне пассивности покупателей продавцы становятся более сговорчивыми, что дает возможность договориться о хорошем торге.
Вполне приличную квартиру можно купить значительно ниже, чем некоторое время назад. Но «приятная» цена – далеко не единственное достоинство квартиры. Чтобы никогда не пришлось сожалеть о покупке «ненадежной» квартиры, нужно обратить пристальное внимание на следующие моменты:
- тщательную проверку «юридической чистоты» объекта недвижимости;
- проверку «движения» жильцов и собственников;
- правоспособность собственников;
- наличие третьих лиц, имеющих законные основания на проживание или владение квартирой;
- соблюдение законодательства при приватизации квартиры и всех производимых с ней сделках, если таковые имели место быть.
Электронная регистрация сделок с недвижимостью через Сбербанк
Сбербанк стал одним из первых финансовых учреждений, начавших сотрудничать с Росреестром на предмет оформления сделок с недвижимостью в электронном виде. Данная услуга позволяет значительно упростить процедуру, а также потратить гораздо меньше времени на её проведение.
Услуга предоставляется на платной основе. Сумма от 7 900 до 10 900 руб. (в зависимости от местонахождения жилья и его типа).
После оплаты клиенту оказываются следующие услуги:
- Оплачивается госпошлина в Росреестре.
- Выпускаются усиленные квалифицированные подписи для каждого участника.
- Электронная документация направляется в Росреестр.
- Сотрудники банка сопровождают регистрацию и общаются с работниками Росреестра.
Процедура проходит в несколько этапов:
- Электронная документация направляется работниками банка в органы Росреестра.
- Сотрудниками Росреестра производится регистрация прав.
- Осуществляется отправка договора купли-продажи и выписки из ЕГРН с отметкой о госрегистрации на е-майл клиента.
Для проведения процедуры потребуется представление следующих бумаг:
- заявления об электронном оформлении сделки;
- договора о купле-продаже;
- согласия мужа/жены (при необходимости).
При этом сделку в электронном виде оформят, только если будут соблюдены следующие условия:
- В Сбер обращается физлицо.
- В сделке участвует не более 2-х человек.
- Жильё приобретается не по программе военной ипотеки.
- Клиент действует от своего имени (не через представителя по доверенности).
Расчеты по договору купли-продажи с ипотекой
В договоре расписан порядок перечисления собственных и кредитных средств, чем подробнее, тем меньше вопросов возникнет при дальнейшем оформлении. Основные риски для покупателя и продавца кроются в условиях возврата авансового платежа в случае, если сделка не состоится. Виновная сторона может остаться без задатка, а также уплатить штраф. Отстаивайте свои интересы. Варианты ответственности:
- аванс остается у продавца, если купля-продажа не состоялась по вине покупателя;
- продавец возвращает задаток в двойном размере (или с иным штрафом), если виноват он;
- аванс возвращается без штрафов, не зависимо, чья вина, – такое условие встречается редко.
Вы можете настоять на подробном описании, какие события подразумеваются под виной, чтобы избежать двусмысленности формулировок.
Передачу первого взноса стороны часто документально оформляют предварительным договором. При этом форма Предварительного договора должна быть такой же как и основной, то есть, если для основного Договора предусмотрена нотариальная форма, то предварительный договор должен быть нотариальным. Документ имеет меньшую юридическую силу, чем основной договор купли-продажи с ипотекой. Он закрепляет на бумаге намерения сторон, избавляет от необходимости пересогласовывать ключевые даты основного соглашения, которые сложно просчитать на этапе сбора справок. Также передача первоначального взноса может подтверждаться распиской.
Никогда не подписывайте договор купли — продажи если прописано, что расчеты полностью произведены, а по факту деньги не переданы. Лучше прописать в договоре именно тот способ расчетов, который будет фактически.
Стоимость услуги и размер госпошлины
Услуга МФЦ по регистрации сделки с жилым помещением бесплатна, но это не означает, что таким образом получится избежать трат. Стоимость оформления договора купли-продажи зависит от того, какие расходы требуются на те или иные действия (заказ документов, оплата услуг специалистов и организаций).
Снизить эти затраты можно, если проводить все действия без привлечения других лиц (там, где есть такая возможность) и пользоваться экономными тарифами. Например, самостоятельно оформлять договор, подавать документы и проводить расчёты, заказывать справки в обычном, а не ускоренном порядке.
За проведение органом Росреестра регистрационных действий взимается госпошлина в размере (ст. 333.33 НК РФ)
- 2 000 руб для физлиц;
- 22 000 руб для организаций.
Кто и в каком размере должен нести издержки – предмет соглашения между участниками сделки. Впрочем, эти расходы по сравнению со стоимостью предмета сделки весьма невелики, и слишком зацикливаться на этих вопросах особого смысла не имеет.
Если реализация сделки требует нотариального удостоверения документов (доверенности, договора), то за это придётся уплатить госпошлину в размерах, определённых ст. 33.24 НК РФ. Нотариальное удостоверение договора обойдется в 0,5% от суммы сделки (мин 200 руб, макс 20 000 руб).