Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Когда замену батареи оплачивает управляющая компания». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
В ст. 19 ГК РФ и 36 ЖК РФ, сказано, что внутридомовые коммуникации, к которым относятся и батареи, принадлежат жильцам на праве долевой собственности. В неприватизированном жилье они принадлежат администрации населенного пункта или другой организации, выделившей квартиру. Такого же мнения придерживается Минрегионразвития в письме №16273-СК/07 от 4.09.07.
Кому принадлежат батареи в квартире
Но законами определены ситуации, при которых внутриквартирные коммуникации не относятся к внутридомовому имуществу:
- хозяин или наниматель квартиры на основании п. 12 ч.1.1 Правил № 491 заменил в ней теплокоммуникации за свои деньги;
- на входе в квартиру установлен кран или другая арматура, отсекающая ее от остальной внутридомовой сети. Минрегионразвития двух своих письмах № 18453-АД/14 от 29.07.08 и 11294 – ЛС/14 от N 11294-ЛС/14 от 17.04.09 указал, что такие коммуникации общедомовыми не считаются.
Такой же позиции придерживался и ВС в своих решениях № КАС09-547 от 24.11.09, № 91-АД16-1 от 06.06.16 и др. Поэтому все теплоприборы, отделенные вентилем, или установленные собственниками/ нанимателями не считаются частью общедомового имущества.
Батарея в квартире: чья собственность
Батареи, предназначенные для отопления, со временем приходят в негодность и требуют замены. Многих собственников квартир в многоквартирных домах волнует вопрос о том, за чей же счет осуществляется замена.
Как правило, владельцы помещений самостоятельно закупают новые батареи для их смены. Однако в соответствии с действующим законодательством обязанность возложена на управляющую компанию.
Согласно Постановлению Правительства N 491, принятому 13.08.2006, определен состав общего имущества собственников и управляющих компаний.
Важно! На основании данного нормативно правового акта можно смело утверждать, что к общей собственности отопительной системы относят:
- элементы, предназначенные для обогрева помещения, стояки;
- запорная арматура, а также та, которая предназначена для регулирования;
- счетчики, предназначенные для просмотра информации о поставляемом тепле;
- другие элементы, предназначенные для отопительной системы.
В случае необходимости замены батарей в квартире управляющие компании не желают производить работы за свой счет. Они утверждают, что обязанность возложена на плечи собственника. Владелец квартиры в свою очередь уверен в обратном.
По причине многочисленных споров, судебных разбирательств Министр регионального развития 4 апреля 2007 года направил разъяснительное письмо, в котором указал что батареи, находящиеся в квартире, относятся к общедомовому имуществу.
Что нужно для замены батареи?
Для начала нужно определиться, какой тип радиатора выбрать: чугунный, стальной или алюминиевый. Далее следует определиться с количеством секций, после чего уже можно перейти к монтажу новой батареи (при условии получения согласия от управляющей компании):
- выяснить, есть ли в системе отопления вода;
- заменить старые кронштейны на новые (если старые не подходят к новым креплениям);
- установить на новые радиаторы пробки-заглушки и кран снизу;
- сделать герметичное соединение путем намотки волокна. Сверху сделать покрытие герметиком;
- после установки радиатора следует подключить его к системе отопления, а затем убрать воздух из батареи через кран.
После того как работы по установке батареи будут окончены, собственник должен пригласить на дом представителей управляющей компании, чтобы те проверили герметичность соединения.
Что нужно знать о системе отопления перед началом ремонта
Отопительная система МКД это инженерная коммуникация, монтаж которой выполняется в строгом соответствии с разработанным проектом. Диаметр труб, количество секции прибора, толщина утеплителя – всё выбирается расчётным путём и создаётся сбалансированная система, которая способна прогреть жилой дом равномерно, не зависимо от этажности и расположения квартиры.
Радиаторы отопления присоединяются к общей централизованной системе и по техническому паспорту на дом, являются неотъемлемой частью дома. Это закреплено Постановлением Правительства РФ №491[1]. Все внутренние коммуникации находятся на балансе у эксплуатирующей организации не зависимо от формы собственности и принадлежности. Поэтому действия, которые проводятся с вмешательством в инженерные сети, должны исполняться работниками УК или проведение их согласовывается с ответственным лицом жилконторы.
Вмешательство в работу систем обеспечения, без надлежащего согласования, чревато административным наказанием. На практике известны случаи восстановления нарушенной ЦСО за счёт виновного с дополнительной оплатой перерасчётов, возникших из-за недогрева других комнат после несанкционированного вмешательства в целостность системы.
Во избежание проблем с УК, необходимо иметь убедительные доказательства правильности проведения установки прибора, которыми могут служить экспертные заключения лицензированной проектной организации.
Когда батарею должна менять УК, а когда жилец
В комнате у Алены Гладких установлен радиатор советского образца. Со временем батарея дала течь. Радиатор решили заменить. Но, по словам хозяйки, в управляющей компании менять батарею бесплатно ей отказались.
Замена радиатора в обязательном порядке производится и оплачивается управляющей компанией только в случае аварийной ситуации, если батарея – часть общедомовых коммуникаций. В противном случае замену и сам радиатор оплачивает владелец квартиры. Из чего складывается ценник работ по замене, прокомментировал юрист.
«Цена работы – это тарифная ставка рабочего, его квалификационный разряд. Накладные расходы на работу, налоги на зарплату и 5 % рентабельности, которая закладывается в любом нормальном предприятии», – рассказал юрист, директор ООО «Управляющая компания «Жилищный фонд» Владимир Гладких.
Батареи – какое это имущество: общедомовое или личное?
Важно понимать, каким статусом наделены батареи: это общедомовая собственность либо частная, за которую несёт ответственность собственник?
Текст Постановления № 491 утвердил перечень имущественных объектов многоквартирных домов, являющихся объектами общественного пользования, это:
Исходя из данного перечня, батареи – это имущество, принадлежащее дому.
Важное дополнение! Большинство управляющих компаний (УК) предпочитают утаить данную важную информацию. Поэтому большинство людей, если происходит поломка батареи, начинает ремонтировать самостоятельно, без обращения в ЖЭК.
Таким образом, УК экономит деньги путём переложения собственных обязательств на жильцов дома.
За чей счет происходит смена старых радиаторов на новые?
Менять старые батареи на новые, если они не имеют запорных вентилей и не могут с их помощью «отрезаться» от общей системы, должна УК. Сами радиаторы также должна оплачивать УК, поскольку новое оборудование станет их собственностью.
На практике УК часто отказываются покупать, менять или ремонтировать отопительные приборы за свой счет. Это основание для обращения в суд.
По всей стране известны случаи решения таких спорных ситуаций в пользу собственников жилья.
Если запорные вентили в системе отопления имеются, то менять батареи придется за свои деньги. Но обойтись без участия УК все равно не получится. Правила эксплуатации МКД устанавливают (см. п. 5.2.5), что нужно получать разрешение на проведение данных действий. Кроме того, правильно подобрать подходящие батареи можно только проконсультировавшись у специалистов УК.
Перед заменой батарей нужно провести экспертизу и рассчитать, какие радиаторы нужно покупать (сколько секций и т. д.). Экспертиза, если отопительные приборы не являются общедомовой собственностью, также оплачивается владельцем квартиры. Вносить изменения в техпаспорт не нужно – замена батарей не является перепланировкой или переоборудованием, если они устанавливаются на тех же местах, где стояли старые.
Что нужно для замены батареи?
Для начала нужно определиться, какой тип радиатора выбрать: чугунный, стальной или алюминиевый. Далее следует определиться с количеством секций, после чего уже можно перейти к монтажу новой батареи (при условии получения согласия от управляющей компании):
- выяснить, есть ли в системе отопления вода;
- заменить старые кронштейны на новые (если старые не подходят к новым креплениям);
- установить на новые радиаторы пробки-заглушки и кран снизу;
- сделать герметичное соединение путем намотки волокна. Сверху сделать покрытие герметиком;
- после установки радиатора следует подключить его к системе отопления, а затем убрать воздух из батареи через кран.
После того как работы по установке батареи будут окончены, собственник должен пригласить на дом представителей управляющей компании, чтобы те проверили герметичность соединения.
Замена батарей отопления в квартире: своими руками или через жэк
Исходя из вышеизложенного, становится понятным, что владелец должен и может предусмотреть замену всех труб, батарей, счётчиков, полотенцесушителей и прочего подобного оборудования, находящегося внутри приватизированной жилплощади. Но при этом стояки водопроводные, канализационные, газовые, теплопроводные и электротехнические коммуникации, которые осуществляют подвод ресурсов к дому и помещениям, относятся к общедомовой собственности, а потому забота об их состоянии – задача муниципалитета, кооператива, управляющей компании. Порядок замены Все работы по ремонту, восстановлению и замене оборудования имеют чёткий алгоритм, т. е. разумную последовательность действий, которая может быть описана следующим образом.
- Любому виду работ должен предшествовать план, учитывающий разведение коммуникаций и оборудования, схемы расположения комнат, определения места предметам мебели.
Кто должен менять батареи: ответственность сторон, ремонт отопления
Данные действия квалифицируются как нарушение правил пользования общедомовым имуществом, которым управляет обслуживающая компания (п.5.2.5 Правил…). Необходимо на плане квартиры нанести планируемые изменения и обратиться в УК к главному инженеру или техническому директору, инженеру по эксплуатации, и согласовать с этими должностными лицами. Не исключено, что потребуется обращение к поставщику отопления: именно здесь специалисты смогут выполнить теплотехнический расчет и выдать рекомендации в виде простейшего проекта.
Кратко о тепловом балансе Тепловой баланс – это некое равновесие между поступающим в МКД теплом и потерями тепла через стены, перекрытия, окна, полы, щели и различные мостики холода. Манипуляции с батареями действительно могут нарушить этот баланс, и в помещениях может стать прохладно или, наоборот, жарко.
Самостоятельный ремонт в квартире
Со временем части отопительной системы приходят в негодность. Вопрос о том, кто обязан производить их замену, актуален по сей день. Много споров ходит вокруг подобной ситуации.
Сотрудники управляющей компании, как правило, неохотно занимаются сменой батарей в квартирах собственников. Они считают, что подобные работы должны проводиться исключительно за счет владельца помещения.
Однако хозяин квартиры ограничен в своих правах при распоряжении общедомовым имуществом. Если вы желаете заменить радиаторы в своей квартире за собственные средства, необходимо получить согласие на проведение работ от всех собственников жилья. Таким образом, для замены батареи придется обойти каждую квартиру и в индивидуальном порядке получить разрешение.
В настоящее время с появлением на рынке новых стройматериалов, энергосберегающих энергоресурсы приборов собственники планируют обустроить свою квартиру в инновационном стиле. Однако монтировать батареи, которые относятся к общему имуществу, без надлежащего разрешения от всех владельцев помещений невозможно.
Учтите! Лицо, проводящее подобные работы без согласия, привлекут к ответственности. На деле получится, что человек заплатит не только за ремонт, но и штрафное взыскание.
Неисправность трубы ликвидирует управляющая компания, товарищество собственников жилья или жилищное коммунальное хозяйство.
Основные рекомендации
- Отопительная система – общедомовое имущество, ремонтом и обслуживанием которого должна заниматься обслуживающая компания.
- При желании выполнить замену батарей самостоятельно, следует обратиться с заявлением в УК и заказать для выполнения работы ее мастеров.
- Следует быть готовым к тому, что коммунальное предприятие откажется бесплатно менять батареи, если в отопительной системе установлены перекрывающие краны перед входом труб в квартиру.
- Все обращения в управляющую компанию нужно регистрировать, это может пригодиться при необходимости судебного разбирательства.
Замена батарей отопления в квартире через УК (ЖЭК)
В момент аварии (например, радиатор дал течь) замена батареи отопления полностью лежит в зоне ответственности организации, на счет которой жильцы перечисляют деньги за обслуживание общего имущества и проведение капитального ремонта. Нельзя говорить о том, что такая замена происходит бесплатно. Случаи же принуждения к покупке новых приборов нередки. Бывает, что и квитанции выписывают на стоимость проведенных работ.
Самое неприятное, если процесс замены батарей понадобится в аварийном режиме в отопительный сезон. А представители УК начнут уклоняться от своих обязательств, ссылаясь на то, что у них нет ни времени, ни работников или вообще самих радиаторов. Старый снимут, заглушки поставят и вежливо предложат подождать.
Действия фиксируются в письменной форме. Все жалобы, заявления, акты, любые другие сопровождающие процесс, документы должны быть в 2-х экземплярах. Сначала вызывается подрядная организация для составления акта. Далее претензия вместе с актом относится в УК. В претензии надо сослаться на 491 Постановление Правительства РФ.
Получается, что по своему хотению жильцы не могут менять батареи в своих квартирах, т.к.
К примеру, когда замена уже произведена, и вы планируете ее узаконить, следует обратиться в экспертную комиссию, которая, в свою очередь, если нет нарушений проектных показателей, может подтвердить легальность установки радиаторов.
Какие сложности с законом могут возникнуть при самостоятельной замене батарей?
Определяя отопительную батарею как общедомовое имущество, закон ограничивает возможности нанимателя или собственника квартиры при самостоятельной замене радиаторов. Это создает множество препятствий на пути у человека, решившего заменить радиатор в квартире, не прибегая к помощи управляющей компании.
Согласно статьям 44 и 46 Жилищного Кодекса РФ, батарея, являясь частью общедолевой собственности, может быть заменена только по решению всех дольщиков на общем собрании.
В противном случае замена труб и батарей отопления в квартире будет трактоваться как самовольное распоряжение общедомовым имуществом. А это накладывает на нарушителя правил персональную ответственность в случае аварии в системе отопления.
Более того, помехи могут возникнуть и со стороны ТСЖ, которые часто требуют согласовывать с ними установку дополнительного обогревательного элемента в квартире или изменение его конфигурации. ТСЖ склонно рассматривать это как переоборудование, пометки о котором должны быть внесены в технический паспорт помещения. Тогда как на самом деле, замена батареи в техпаспорте не отражается.
Кроме того, стоит знать, что замена батарей отопления в квартире должна осуществляться по возможности летом или до момента включения отопления.
Что делать, если отказали в замене батарей
Конечно, можно и самим заменить батарею в квартире в надежде, что УК возместит ваши расходы. Но прежде чем это сделать, подумайте сто раз.
К сожалению, практика показывает, что добиться этой выплаты очень трудно, можно сказать, практически невозможно. Как мы сказали выше, суд, как правило, встает на сторону обслуживающей организации, которая с легкостью найдет весомые аргументы в свою пользу. Поэтому, перед тем как затевать тяжбу с управляющей компанией, для начала проконсультируйтесь с практикующим юристом, выясните, в каких случаях можно предъявлять счет УК.
А для того чтобы снять с себя ответственность в случае возникновения аварийной ситуации, делайте все по закону:
- После составления заявления в двух экземплярах необходимо зарегистрировать их у секретаря.
- Если вам откажут поставить отметку о принятии заявления, отправьте его по почте с уведомлением или заказным письмом.
- Второй экземпляр заявления храните у себя, когда вернется почтовое уведомление, подколите его к заявлению.
Как составить заявление в суд, если УК отказывает в замене радиаторов
В случае если не удалось достичь соглашения с жилищной компанией, за чей счет заменять батарею в квартире МКД, пишите заявление в суд.
Здесь законодательство строго. Исковое заявление составляется по установленной форме, обозначенной в статье 131 Гражданского процессуального кодекса РФ. Правильно составленное исковое заявление увеличит ваши шансы на успех.
Заявление адресуется мировому судье своего участка. Все данные вы можете узнать на сайте ведомства, можно обратиться лично в канцелярию или позвонить по телефону.
В шапке заявления указывается:
- название судебного органа;
- информация о судье при ее наличии;
- информация о заявителе: его Ф. И. О., адрес регистрации, проживания, а также контактный номер телефона;
- информация об ответчике, в нашем случае это управляющая компания (ее наименование, Ф. И. О. руководителя, юридический адрес и местонахождение организации).