Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Индивидуальное жилищное строительство определение из градкодекс». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Дачную амнистию продлили до 1 марта 2031 года. Это значит, что жилые и садовые дома можно оформлять упрощённо, не получая уведомление о соответствии параметров строительства. Дачная амнистия затрагивает земли с назначением ИЖС и ЛПХ (в границах населенного пункта), садовые участки и КПХ (крестьянско-фермерское хозяйство).
При покупке загородной недвижимости люди часто сталкиваются в описаниях с аббревиатурами. Разберемся, какие понятия в них зашифрованы и почему это важно знать, чтобы выбрать дачу.
Терминология:
- ИЖС: индивидуальное жилищное строительство. Это вид разрешенного использования земельного участка. Подходит для земель под капитальное строительство. Всегда располагается в населенном пункте, СНТ или ДНП.
- ЛПХ: личное подсобное хозяйство. Вид разрешенного использования земельного участка, которые подходит для земель под сельское хозяйство.
- СНТ и ДНП: садовое некоммерческое товарищество или дачное некоммерческое партнерство. Некоммерческие организации, объединение собственников участков, чтобы управлять общим имуществом.
Таунхаусам присвоили правовой статус
До 2022 года в жилфонд включали только жилой дом, комнату и квартиру. С 1 марта 2022 года правовой статус присвоили домам блокированной застройки (таунхаусам, лейнхаусам, дуплексам). Это жилой дом, блокированный с другим жилым домом/домами, стоящими в одном ряду, с общей боковой стеной (стенами) без проемов и имеющий отдельный выход на земельный участок.
Раньше такие объекты ставились на кадастровый учёт как квартиры или части дома, теперь их регистрируют как «дом блокированной застройки».
Таунхаус должен отвечать условиям:
- не более 10 блоков;
- не более 3 этажей.
Если указанные требования не соблюдаются, необходимо запрашивать экспертизу проектной документации перед строительством. Чтобы избежать юридических разногласий, реконструкцию своего блока хозяин должен согласовать с другими собственниками.
ВЫДАЧА РАЗРЕШЕНИЯ НА ВВОД ОБЪЕКТА ИЖС НЕ ТРЕБУЕТСЯ
Итак, последними изменениями в Градостроительный кодекс РФ предусмотрено, что разрешение на ввод объекта в эксплуатацию не требуется в случае, если для строительства или реконструкции такого объекта не требуется выдача разрешения на строительство. Однако это не означает отмену всякого согласования ввода в эксплуатацию объектов ИЖС, а, наоборот, вносит следующие изменения, которые предусматривают дополнительные согласования:
Во-первых, ФЗ N 340 предусматривает, что к объектам индивидуального жилищного строительства теперь относятся в том числе садовые и дачные дома (далее — объекты ИЖС). А это означает, что если до принятия ФЗ N 340 (прежняя редакция Градостроительного кодекса РФ) строительство садовых и дачных домов на земельных участках, предоставленных для ведения садоводства или дачного хозяйства, вообще исключало всякое согласование с органами, уполномоченными на выдачу разрешений на строительство (федеральные органы исполнительной власти, органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации или органы местного самоуправления), то начиная с 3 августа 2018 г. такое строительство должно пройти так называемую уведомительную процедуру ввода объекта в эксплуатацию. Следовательно, теперь все вновь строящиеся садовые и дачные дома должны соответствовать всем законодательно установленным параметрам строительства, в том числе и допустимости их размещения на земельном участке.
Во-вторых, из анализа рассматриваемых изменений следует, что разрешение на ввод объекта ИЖС в эксплуатацию рассматриваемым Законом отменяется, но при этом вводится иная форма согласования — получение уведомления о соответствии построенных или реконструированных объектов индивидуального жилищного строительства требованиям законодательства о градостроительной деятельности.
Таким образом, ФЗ N 340 расширил субъектный состав лиц, которым теперь необходимо проходить процедуру ввода объекта ИЖС в эксплуатацию, и саму процедуру ввода объекта в эксплуатацию заменил с разрешительной на «уведомительную», по сути нисколько ее не упростив, а даже наоборот. Предусмотренный законом уведомительный порядок ввода объектов ИЖС в эксплуатацию не является уведомительным хотя бы потому, что в ответ на подачу уведомления об окончании строительства объекта ИЖС застройщик соответствующего участка должен непременно получить уведомление о соответствии построенных или реконструированных объектов требованиям законодательства о градостроительной деятельности, а не просто подать уведомление об окончании строительства, как при простом уведомительном порядке.
УВЕДОМЛЕНИЕ О СНОСЕ И ЗАВЕРШЕНИИ СНОСА
В целях сноса объекта ИЖС застройщик подает в орган местного самоуправления по месту нахождения объекта или через многофункциональный центр уведомление о планируемом сносе не позднее чем за семь рабочих дней до начала выполнения работ по такому сносу. Указанное уведомление должно содержать в том числе следующие сведения:
- данные застройщика;
- кадастровый номер земельного участка, его адрес;
- сведения о праве застройщика на земельный участок, а также сведения о наличии прав иных лиц на земельный участок (при наличии таких лиц);
- сведения о праве застройщика на сам объект ИЖС, подлежащий сносу, а также сведения о наличии прав иных лиц на такой объект (при наличии таких лиц).
Орган местного самоуправления, в который поступило уведомление о планируемом сносе объекта ИЖС, в течение семи рабочих дней со дня поступления этого уведомления проводит проверку наличия вышеуказанных документов, обеспечивает размещение этих уведомления и документов в информационной системе обеспечения градостроительной деятельности и уведомляет о таком размещении орган регионального государственного строительного надзора.
Застройщик не позднее семи рабочих дней после завершения сноса объекта ИЖС подает в орган местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, на котором располагался снесенный объект, в том числе через многофункциональный центр, уведомление о завершении сноса объекта ИЖС.
Орган местного самоуправления, в который поступило уведомление о завершении сноса объекта ИЖС, в течение семи рабочих дней со дня поступления этого уведомления обеспечивает его размещение в информационной системе обеспечения градостроительной деятельности и уведомляет об этом орган регионального государственного строительного надзора.
Отмена разрешения на строительство – это волевое действие уполномоченного органа по отзыву ранее выданного разрешения на строительство как выданного с нарушениями.
П. 1 ст. 48 Федерального закона от 06.10.2003 № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» предусмотрена возможность отмены изданного муниципального правового акта в порядке самоконтроля. Так, в Постановлении от 06.07.2004 № 1424/04 Президиум ВАС РФ указал, что на основании рассматриваемой нормы уполномоченный орган вправе отменить ранее вынесенное им с нарушением предусмотренных законом процедур распоряжение о предоставлении земельного участка в аренду для строительства. В дальнейшем этот подход был распространён арбитражными судами на иные ненормативные акты, в т. ч. и на разрешение на строительство.
Как подать строительное уведомление, какие документы понадобятся
Адресатом уведомительного документа будет муниципальный орган власти, соответствующий территориальной принадлежности земельного участка. Достаточно созвониться с муниципалитетом и уточнить получателя. Заметим, что по многих муниципальных образованиях установлен определенный порядок обращения с уведомлением о строительстве, описываемый в постановлениях и нормативных документах местных властей.
Документы, которые следует направить властям вместе с уведомлением о строительстве:
- гражданский паспорт (копия). Если уведомление направляется по доверенности, необходима ее копия**;
-
кадастровый номер участка, принадлежащего собственнику-застройщику***;
-
подтверждение права собственности по земельному участку, либо договор на него (копии). Эти сведения потребуются, если по каким-либо причинам они отсутствуют в ЕГРН.
Как получить землю под ИЖС
Приобрести землю для ИЖС можно 4 способами:
- Купить у собственника (за накопленные средства, взять в кредит или рассрочку);
- Купить у государства;
- Получить бесплатно от государства;
- Получить по наследству;
- Получить по договору дарения.
Процесс покупки земли ИЖС у собственника:
- Документально убедиться, что приобретаемый участок принадлежит единственному собственнику, он не находится под обременением или арестом;
- Досконально проверить все документы на земельный участок;
- Оставить продавцу задаток, выражающий намерение покупателя приобрести участок, при этом он должен быть оформлен в виде расписки или предварительного договора купли—продажи;
- Оформить и оплатить покупку участка в Росреестре при регистраторе.
Процесс покупки участка ИЖС у государства:
- Найти свободный муниципальный участок на публичной кадастровой карте РосРеестра.
- Заказать схему расположения земельного участка на кадастровом плане территории, если публичный кадастровый участок не обозначен на кадастровой карте.
- Удостоверится в том, что участок находится в публичной собственности.
- Заказать схему расположения земельного участка на кадастровом плане территории.
- Подать заявления об утверждении схемы и предоставлении участка земли в администрацию района.
- Поставить участок земли ИЖС на кадастровый учет.
- Подать заявление в администрацию района о выделении земельного участка из муниципальной собственности без торгов.
- Заключить с администрацией района договор о купле—продаже.
Отличительная особенность покупки земли у государства заключается в том, что если на покупку земельного участка претендуют другие люди, то он будет продан в режиме аукциона.
Бесплатно получить участок ИЖС от государства могут следующие категории граждан:
- Семьи, имеющие трех и более детей;
- Молодые специалисты;
- Молодые семьи, имеющие одного и более детей;
- Семьи, воспитывающие ребенка—инвалида;
- Дети—сироты;
- Военнослужащие;
- Инвалиды 1, 2 и 3 групп;
- Сотрудники органов внутренних дел;
- Пенсионеры, при некоторых условиях;
- Работники бюджетной сферы;
- Чернобыльцы;
- Члены семьи погибшего героя Российской Федерации;
- Ветераны Великой Отечественной Войны;
- Герои труда Российской Федерации;
- Герои Российской Федерации;
- Полные кавалеры ордена Славы;
- Герои СССР;
- Герои Социалистического труда;
- Граждане, нуждающиеся в жилых помещениях.
Если вы относитесь к одной из указанных льготных групп граждан и имеете основание на бесплатное получение участка от государства, то необходимо осуществить следующие нижеприведенные действия.
Процесс получение земельного участка ИЖС у государства:
- Получить межевой план у кадастрового инженера;
- Заказать технический план на объекты недвижимости, возведенные на участке, если они не проходили кадастровый учет;
- Собрать документы, подтверждающие право на бесплатное получение земли;
- Подать заявление и документы в администрацию района, к которой относится участок;
- Получить постановление о передаче участка в собственность;
- Заказать в МФЦ или Росреестре проведение кадастрового учета и регистрации права собственности;
- Получить выписку из ЕГРН, подтверждающую право собственности.
Процесс получение земли ИЖС по наследству:
- Собрать документы, предоставляемые в наследственное дело;
- Получить свидетельство у нотариуса о праве на наследство на объект недвижимости, оплатив госпошлину за совершение нотариальных действий и стоимость услуг правового и технического характера;
- Зарегистрировать права собственности на землю в Росреестре с внесением соответствующей записи в ЕГРН, оплатив госпошлину за регистрацию перехода прав собственности на объект недвижимости.
Процесс получение земли ИЖС по договору дарения:
- Составление и подписание договора дарения;
- Нотариальное заверение договора дарения, оплата госпошлины за совершение нотариальных действий и стоимость услуг правового и технического характера;
- Регистрация права собственности на землю в Росреестре с внесением соответствующей записи в ЕГРН, оплата госпошлины за регистрацию перехода прав собственности на объект недвижимости;
- Получение свидетельства о праве собственности в установленные Росреестром сроки.
Для начала разберемся какие этажи могут быть в жилом доме и как они подразделяются:
- Мансардный этаж (мансарда) – этаж в чердачном пространстве, фасад которого полностью или частично образован поверхностью (поверхностями) наклонной или ломаной крыши, при этом линия пересечения плоскости крыши и фасада должна быть на высоте не более 1,5 м от уровня пола мансардного этажа.
- Надземный этаж – этаж при отметке пола помещений не ниже планировочной отметки земли.
- Подвальный этаж – этаж при отметке пола помещений ниже планировочной отметки земли более чем на половину высоты помещения.
- Цокольный этаж – этаж при отметке пола помещений ниже планировочной отметки земли на высоту не более половины высоты помещений.
- Технический этаж – этаж для размещения инженерного оборудования и прокладки коммуникаций; может быть расположен в нижней (техническое подполье), верхней (технический чердак) или в средней частях здания.
Каждый год за участок предстоит платить земельный налог. Размер налога зависит исключительно от вида разрешенного использования земли. Категория не отказывает влияния на ставку налога.
Размер земельного налога в Екатеринбурге в 2017 году:
| Вид разрешенного использования | Ставка налога |
|---|---|
| Участки под ИЖС | 0,24% |
| Участки для личного подсобного хозяйства | 0,3% |
| Садоводства, огородничества, дачного хозяйства, животноводства | 0,3% |
Что из себя представляет индивидуальный жилой дом
Индивидуальное жилое строение должно соответствовать сводам правил 55.13330.2011, санитарным нормам проектирования СНиП и градостроительному регламенту.
Минимальные требования по количеству помещений для жилого дома:
- одна жилая комната;
- помещение для кухни или столовой;
- ванная либо душевая кабина;
- туалет;
- кладовка или встроенные шкафы;
- котельная с генератором тепла (при отсутствии центрального отопления).
В доме должны быть водо- и теплоснабжение, электричество, канализация, а также вентиляция.
Размеры помещений и высота потолка:
Минимальное расстояния ЗУ от границ других территорий (красных линий):
- улиц — 5 м;
- проездов — 3 м;
- других участков ИЖС — 3 м.
Максимальные размеры участков:
- в городской зоне — 0.1 Га;
- ПГТ (поселках городского типа) — 0.15 Га;
- сельской местности — 0.25 Га.
Отличия от других категорий земли: плюсы и минусы
Главные плюсы, побуждающие приобретать граждан землю под ИЖС:
- инфраструктура поблизости;
- малое количество правовых ограничений для строительства;
- прописаться в доме не составляет никаких проблем;
- можно участвовать в государственной программе по помощи в строительстве;
- частный дом на такой земле можно использовать как залога при получении кредита.
В то же время земли под ИЖС обладают некоторыми негативными нюансами:
- ограниченный размер земельного участка;
- возможность проживания только одной семьи;
- строительство на наделе должно начаться не позднее, чем за три года с получения на него прав собственности;
- налоги на землю выше, чем на земли других категорий;
- при нарушении норм в судебном порядке может быть решено снести построенное сооружение.
Требования по пожарной безопасности
Еще что значит поселение ИЖС? Оно должно соответствовать обязательным условиям для постройки индивидуальных жилых домов, которые содержатся в регламенте пожарной безопасности. В связи с этим, к домам предъявляются следующие требования:
- Между ними должно быть выдержано расстояние, предусмотренное регламентом.
- Между смежными блоками должны быть возведены огнестойкие стены.
- Если в доме построено три этажа, то уровень огнестойкости должен быть третьим. При этом в случае площади жилого дома, не превышающей 150 квадратных метров, разрешается иметь четвертый уровень огнестойкости. В домах должны быть предусмотрены пожарные датчики.
- Жилые блоки оборудуются специальными выходами для эвакуации в случае пожара.
- При отсутствии центрального отопления могут применяться тепловые генераторы на жидком топливе или газового вида, которые соответствуют стандартам СП 61.13 330 и СП 62.13. 330.
- Баллоны с газом могут содержаться только вне дома. Исключение составляют баллоны, объем которых не превышает 50 л. Их допускается хранить внутри помещения.
- Камины с газом должны быть изготовлены только на заводе.
- Электрическое оборудование проводится с применением приспособлений для защитного отключения электроэнергии.
- Кабель для электрической проводки должен иметь противопожарную изоляцию.
Обособленность индивидуального жилого дома
Данный критерий дает характеристику дома как отдельно стоящей постройки. Это одно из отличий индивидуального жилого дома с одной стороны, от домов блокированных (квартиры расположены блоками), с другой стороны – от квартир многоуровневых в домах многоквартирных.
От всех перечисленных видов домов индивидуальный жилой дом имеет отличия следующего типа: все несущие конструкции предназначены только для него и являются как бы личной собственностью конкретного здания; он стоит на своем собственном фундаменте и имеет стены, предназначенные только для него. Для строительства необходим проект коттеджа.
Отличие индивидуального жилого дома от других в том, что он является жилым домом, да еще и индивидуальным. Имеется в виду то, что в нем живет только одна семья.
Согласно Жилищному кодексу дому присваивается назначение жилого, если в здании есть жилые и дополнительные помещения, имеющие функцию вспомогательных. Все эти помещения предназначаются для удовлетворения бытовых или других потребностей, которые имеют непосредственную связь с проживанием только в этом доме.
Главное преимущество индивидуального жилого дома перед другими в том, что в нем всегда живут люди. Здесь протекают такие жизненно необходимые процессы, как прием и приготовление еды, сон и отдых, личная гигиена, туалет, хранение продуктов и вещей, уход за всеми имеющимися предметами, работа, увлечения, пользование инженерными коммуникациями дома.
Как расшифровывается этот статус и что он означает
Аббревиатура ИЖС встречается в тексте распорядительного документа на земельный участок, кадастровом паспорте и свидетельстве, подтверждающем права собственника на землю, поэтому важно разобраться что это такое и какую расшифровку имеет.
Она означает сокращенное название одного из видов разрешенного использования земельного участка и расшифровывается как – индивидуальное жилищное строительство.
Виды разрешенного использования – далее ВРИ, введены в практику эксплуатации земли классификатором ВРИ земельных участков, утвержденным Минэкономразвития России 1 сентября 2014 года, с изменениями, которые станут актуальными в 2019 году.
Подробнее о классификаторе ВРИ можно прочитать в статье.
Участок, имеющий ВРИ – ИЖС, может быть использован следующим образом:
- строительство малоэтажного жилого дома;
- возведение вспомогательных хозяйственных построек;
- разбивка огорода для собственных нужд.
В то же время законодатели запрещают использовать земли со статусом ИЖС для следующих целей:
- строительство домов на несколько квартир.
- переработка продукции сельскохозяйственного производства, в качестве варианта для предпринимательской деятельности;
- расположение объектов коммунального и промышленного использования;
- производство и реализация продукции ритуального назначения.