Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как зарегистрировать объект незавершенного строительства в 2023 году». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Данный процесс происходит посредство обращения владельца недвижимости в Росреестр. Об этом гражданам сообщает статья 25, где во втором пункте Закона о регистрации недвижимых объектов. Но процедура регистрации недостроенного жилья значительно отличается от обычных квартир или домов. Произвести ее можно при помощи наличия документов на приобретенную землю и разрешения на сооружение постройки.
Особенности процедуры регистрации
Раньше в этом не было необходимости, но после того, как в Законодательстве были внесены поправки в 2015 году, процедура регистрирования даже незавершенных объектов стало обязательным явлением. В 2023 году данный закон не отменили, поэтому вопрос о том, нужно ли регистрировать недвижимость, которая находится в разработке, становится не актуальным.
ВАЖНО !!! Дело в том, что регистрация недвижимого объекта позволяет гражданину не только лишиться проблем в будущем, но и даже сейчас распоряжаться на свое усмотрение, подразумевающее передачу, продажу или другие действия, которые можно проводить с недвижимыми объектами.
Новое в получении сведений из ЕГРН
|
ВОПРОС/СИТУАЦИЯ |
НОВОЕ/ЧТО ИЗМЕНИЛИ, УТОЧНИЛИ |
| Кто официально предоставляет сведения из ЕГРЮЛ | Теперь закреплено, что сведения из реестра предоставляет Федеральная кадастровая палата (ФКП) Росреестра |
| В какой форме запрашивать сведения | Страховые и кредитные организации обязаны запрашивать сведения из ЕГРН только в электронной форме |
| На какую дату актуальны сведения в выписке из ЕГРН | Сведения о кадастровой стоимости актуальны на дату, указанную в запросе.
Иные сведения — на дату подписания выписки сотрудником Росреестра. До 30.04.2021 было установлено, что сведения актуальны на момент выдачи выписки. |
| Получение сведений ЕГРН через МФЦ | МФЦ должен переслать запрос в течение 1 рабочего дня (а не 2-х, как ранее).
Подготовленные сведения орган регистрации прав передает в МФЦ в течение 1 рабочего дня с момента их подписания (ранее – 2 раб. дня с момента передачи запроса от МФЦ). |
| Получение акта согласования местоположения границ земельных участков | Копию акта из межевого плана могут получить:
|
| Получение сведений ЕГРН арбитражными управляющими | С 30.04.2021 могут бесплатно получить не только сами арбитражные управляющие, но и те, кому они выдали доверенность.
Сведения можно бесплатно получить:
|
| Запрет продажи выписок из ЕГРН | Никто не вправе передавать третьим лицам за плату выписки из ЕГРН. Запрещены неофициальные сайты и мобильные приложения, с помощью которых можно получать выписки ЕГРН.
Распоряжаться информацией, в которой есть сведения из ЕГРН, можно свободно, если она отвечает следующим требованиям:
|
Новое в госрегистрации и учете построенных объектов, регистрация ДДУ
|
ВОПРОС |
НОВОЕ С 2021 ГОДА |
| Регистрация объекта незавершенного строительства | Истечение срока договор аренды или безвозмездного пользования земельного участка для строительства теперь не преграда зарегистрировать «незавершёнку», если разрешение на строительство продолжает действовать |
| Кадастровый учет изменений параметров многоквартирного дома | Если параметры дома поменялись из-за реконструкции или при перепланировке помещений, заявление могут подать:
|
Помощь адвоката по регистрации незавершенки в Екатеринбурге
Тема является актуальной, поскольку все чаще организации, индивидуальные предприниматели, принявшись строить какой-то объект недвижимости, оказываются в ситуации, когда не могут завершить строительства из-за финансовых трудностей, но регистрируют право собственности на недостроенный объект, а впоследствии, например, МУГИСО оспаривает зарегистрированное право у лица.
В настоящее время идет разработка упрощенного механизма данного процесса. Предполагается, что в будущем будет достаточным предоставление в органы лишь кадастрового паспорта объекта вместо приведенных выше документов. Наш юрист по недвижимости решит вопрос регистрация прав на объект незавершенного строительства профессионально и в срок. Консультация юриста по вопросам недвижимости поможет решить Вашу проблему уже сегодня.
ВНИМАНИЕ: не пропустите возможность консультации юриста бесплатно без телефона через комментирование — подписавшись на наш канал YouTube.
Сроки регистрации права собственности
Владельцев домов ждет приятная новость — с текущего года сократились сроки постановки на учет и регистрации права. До этого они исчислялись 10 днями и соответственно 12 днями, если заявитель воспользовался услугами МФЦ. Теперь, при личном обращении, процедура регистрация занимает 7 дней, а постановки на учет 5 дней. Совмещение этих действий займет 10 дней. При обращении через МФЦ время выполнения процедуры увеличивается на 2 дня. Уменьшение сроков объясняется отменой двойного регулирования. Также теперь чтобы поставить на учет здание, построенное на незарегистрированной земле, документы для двух этих процедур подают одним пакетом, процедура совмещается.
Для признания прав собственности на «недострой» можно обратиться в территориальный офис Росреестра, территориальное отделение федеральной кадастровой палаты, а также в городской или поселковый МФЦ. Рекомендуем предварительно позвонить по поводу сдачи документов и записаться к нашему специалисту, для бесплатной консультации по номеру 8 495 409-41-51.
Начиная процесс оформления дома, граждане встречают на пути много трудностей. Например, приходится подтверждать, что строение соответствует существующим нормам или владение домом законно. Часто бывает ситуация, когда в ТП допущены ошибки и его надо переделывать.
Чтобы разрешить такие ситуации кадастровые инженеры ГКИ «Недкадастр» проведут все необходимые работы для регистрации домов и исправят ошибки любой сложности.
Согласно ст. 401 Налогового кодекса РФ объекты незавершенного строительства являются налогооблагаемой базой. При этом должны выполняться следующие обязательные условия:
- зарегистрировано право собственности на недострой;
- субъектом РФ установлена кадастровая стоимость в качестве базы для налогообложения;
- определена цена недостроенной недвижимости.
Интересно: Если в целях налогообложения в регионе применяется инвентаризационная стоимость объекта, то налог уплачивать не нужно, так как для «незавершенки» нельзя рассчитать инвентаризационную стоимость.
Налоговая ставка определяется исходя из назначения объекта:
- 0,1% — для жилья;
- 2% — офисные, торговые и иные коммерческие здания;
- 0,5% — прочее незавершенное строительство.
Ставки могут быть дифференцированы в каждом конкретном регионе. Расчет налога производится ИФНС ежегодно. Исчисление начинается с даты фактической регистрации «незавершенки». Собственник недвижимости получает уведомление и платежный документ.
В законах России сложно отыскать подходящее определение подобному термину, как «незавершенное строительство». Но все, же в практике юристов уже сформировалось суждение о том, какие строения можно причислить к незавершенным постройкам.
Определение, хоть и не ясное, вытекает из статей ГК России. Незавершенным можно считать сооружение, имеющее определенные признаки:
- Дом несет не временный, а капитальный характер. Проще говоря, строение имеет фундамент, поэтому из перечня незавершенок сразу убираются стационарные ларьки и киоски.
- Здание не достроено до конца, все еще проводятся работы. При этом не важна стадия процесса, это может быть формирование фундамента, стенных блоков, последние работы по внутренней отделке.
- Стройка в замороженном состоянии до конкретной или неопределенной даты из-за нехватки средств.
Обобщая описанные признаки, можно понять, что: объект, незавершенный в результате строительства, это здание, ремонт и отделка которого не доведены до логического конца.
Первое, с чего следует начать, чтобы правильно зарегистрировать в собственность дом, находящийся на приватизированном либо арендованном земельном участке, необходимо поставить его на кадастровый учёт. В результате данной процедуры собственник и план.
Подать заявление для регистрации жилого дома на земельном участке можно в местное отделение Росреестра, Многофункциональный центр или Бюро технической инвентаризации. Ответственные специалисты к Вам, чтобы лично осмотреть строение, произвести необходимые замеры и описи. После этого они выдадут готовые документы владельцу. Срок их оформления документации составляет около двух недель после проведения экспертизы.
Далее владелец обращается в архитектурное бюро по месту нахождения частного дома и подаёт запрос на присвоение адреса. К этому моменту все документы, которые выдаёт Бюро технической инвентаризации, должны быть на руках заявителя. Срок рассмотрения и подготовки необходимых бумаг займёт около месяца.
Оформление дома по приобретательной давности
Такие ситуации касаются старых домов. Они никогда не были зарегистрированы, а документы на них часто бывают утеряны. В нем может жить уже не первое поколение наследников первого владельца, при этом никаких законно зарегистрированных прав у них нет. Юридически, такой дом считается самостроем.
Право приобретательной давности наступает в том случае, если вы владеете домом больше 15 лет. В этом случае нужно доказать, что за эти годы он не был реконструирован, перестроен. Чтобы воспользоваться правом приобретательной давности необходимо соблюдение следующих условий:
- У вас должны быть основания для владения, а соседи должны подтвердить, что вы жили здесь последние 15 лет.
- У вас должны быть доказательства, что все эти годы вы непрерывно владели домом. Таким доказательством могут служить квитанции на оплату коммунальных услуг.
- Местная администрация раньше не высказывала претензий. Например, домом владел ваш родственник, никаких претензий в течение последних 15 лет со стороны администрации не было. В этом случае администрация не имеет права предъявлять претензии наследникам. Дом оформляется по приобретательной давности.
Как ввести дом в эксплуатацию без разрешения на строительство
В случае если отдельные части дома были построены самовольно, либо застройщик своевременно не известил орган государственного строительного надзора о начале строительства, ввод дома в эксплуатацию придется выполнять силами независимой специализированной организации, имеющей лицензию на детальное обследование строительных конструкций здания или сооружения. Грубо говоря — нужна легализация самостроя.
Результаты проведенного обследования, в виде отчета о техническом состоянии объекта предоставляются в орган государственного строительного надзора. Надзорный орган (при положительных результатах проведенного обследования) может рассмотреть возможность выдачи ЗОС. Однако ни один нормативный документ не обязывает надзорный орган выдавать положительное ЗОС в случае, если надзор за строительством объекта или его части не осуществлялся.
Нужно ли получать согласие банка на ввод здания, если земельный участок в ипотеке
Предположим, что земельный участок взят в ипотеку и находится в залоге у банка. Нужно ли брать согласие в банке на строительство и ввод дома в эксплуатацию, построенного на этом участке?
В соответствии с Федеральным законом от 16.07.1998 N 102-ФЗ (ред. от 13.07.2020) «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.09.2020) (статья 65 Закона) на земельном участке, заложенном по договору об ипотеке, залогодатель вправе без согласия залогодержателя возводить в установленном порядке здания или сооружения, если иное не предусмотрено договором об ипотеке. Если иное не предусмотрено договором об ипотеке, ипотека распространяется на эти здания и сооружения. Если возведение залогодателем на заложенном земельном участке здания или сооружения влечет или может повлечь ухудшение обеспечения, предоставленного залогодержателю ипотекой этого участка, залогодержатель вправе в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации потребовать изменения договора об ипотеке, в том числе, если это необходимо, путем распространения ипотеки на возведенное здание или сооружение.
Таким образом в случае, если в договоре существует условие или положение о получении согласия банка — согласие необходимо, если условия отсутствуют — согласие не требуется.
Договоры соинвестирования или инвестиционного вклада
Часто застройщики вместо договоров долевого участия в строительстве заключают договоры соинвестирования или договоры инвестиционного вклада. Предметом таких договоров является, якобы, инвестирование в строительство какого-либо объекта недвижимости (многоквартирного дома, многоярусной стоянки, офисного здания, коттеджного поселка и т.д.), по результатам которого инвестор (соинвестор) получает в качестве доли в проинвестированном объекте строительства отдельную квартиру, гараж, офис, коттедж и т.д.
При наличии такого договора и после приостановления строительства проинвестированного объекта, в том числе, по причине возможного банкротства застройщика, инвесторам (соинвесторам) следует подать в суд иск о признании заключенного с ними договора притворной сделкой и признании права собственности на объект незавершенного строительства.
Дело в том, что такого рода договоры, в большинстве случаев, не подпадают под требования Федерального закона от 30.12.2004 года №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Инвесторам (соинвесторам) строительства сидеть и ждать, что какой-то новый застройщик сам достроит проинвестированный ими объект недвижимости, и затем оформит на их имя право собственности на квартиры, коттеджи, офисы и иные объекты недвижимости, не стоит изначально.
Данный вид договоров может быть не зарегистрирован в Управлении Росреестра, и коме самого изначального застройщика о существовании таких договоров может никто и не знать. А это обстоятельство означает возможность «двойных продаж», переоформления документации на строящийся объект уже по правилам долевого участия в строительстве на других лиц, а также (что иногда случается) снос недостроенного объекта, как самовольной постройки, без выплаты инвесторам (соинвесторам) строительства каких-либо денежных компенсаций.
С целью избежать таких негативных последствий, при нарушении сроков окончания строительства объекта недвижимости или возбуждения в арбитражном суде процедуры банкротства застройщика, инвесторам (соинвесторам) лучше обратиться в суд по месту нахождения строящегося объекта с иском, в котором просить суд признать заключенные ими договоры притворными сделками, применить к этим сделкам правила договоров об оказании услуг (в данном случае – договора строительного подряда, условием которого является возведение ответчиком здания и последующая передача помещения в этом здании в собственность истца), и признать право собственности на проинвестированные объекты недвижимости, как на объекты незавершенного строительства.
После получения положительного судебного решения, инвесторы (соинвесторы) смогут зарегистрировать своё право собственности на объекты незавершенного строительства, и, тем самым, гарантировать себе последующее оформление права собственности на эти объекты после окончания строительства домов, гаражей, офисов и т.д., или (в случае сноса строящегося объекта, как самовольной постройки) получение за снесенный объект недвижимости денежной компенсации.
Что нужно знать застройщику: базовые принципы
Регистрации в государственном реестре подлежит любое имущество, отнесенное законом к категории недвижимости. Правило распространяется не только на готовые здания, но и неоконченные проекты. Такие объекты должны ставиться на учет в общем порядке. Основанием вывода является ст. 130 ГК РФ. Норма относит к недвижимости все имущество, связанное с землей неразрывно. Характерной чертой признана невозможность перемещения объекта без нанесения ему несоразмерного вреда. Проще говоря, к категории следует причислять все сооружения, созданные на базе капитального фундамента.
Условием внесения данных в единую базу прав является подтверждение законности владения землей и наличия разрешения на проведение работ. Участок может находиться в бессрочном пользовании, собственности, наследуемом владении, аренде. Кроме того, он должен относиться к определенному типу территорий. Регистрировать недострой разрешено на землях со ИЖС и ЛПХ. В первом случае возможность строительства жилых объектов вытекает из наименования категории. Во втором, потребуется определить принадлежность участка к населенному пункту.
Гендиректор «ЮрПартнерЪ» пояснил природу столь жестких требований к параметрам участков. Антон Толмачев напомнил о существовании ст. 222 ГК РФ. Самовольными признают сооружения, расположенные на территориях с нарушением целевого использования. Оформить на них право собственности невозможно.
Необходимые документы
Право собственности на недострой можно зарегистрировать одновременно с кадастровым учетом объекта. Перечень документов, которые необходимы для кадастрового учета объекта незавершенного строительства, регламентирован статьями 14 и 40 Федерального закона № 218-ФЗ. Исходя из анализа указанных норм, кадастровый учет будет проводиться на основании следующих документов:
Если земельный участок ранее не был поставлен на учет в Росреестре, а права на него не были зарегистрированы в ЕГРН, допускается одновременное совершение учетных и регистрационных действий на землю и объект незавершенного строительства. При этом право собственности на недострой и постановка на учет будет подтверждена одной выпиской ЕГРН.
Являются ли объекты незавершенного строительства объектами недвижимости? У них будет специальный статус, если по документам подтверждена определенная степень готовности конструкций. Эксплуатировать ОНС нельзя, но предметом гражданской сделки такие объекты могут выступать без ограничений.
Порядок регистрации незавершённого дома
Регистрация незавершенного строительства частного дома осуществляется по определенному порядку, он прописан в статье 25 Закона о регистрации. В этой статье говорится о том, что оформить недострой можно только тогда, когда есть разрешение на строительство и все бумаги с описанием будущего объекта недвижимости. Правительство подготовило законопроект, который упрощает государственную регистрацию имущества, в том числе и незавершенное строительство.
Благодаря новому постановлению человек сможет оформить незавершенное строительство, имея на руках только лишь паспорт из кадастра. Важно отметить, что получение свидетельства о праве собственности отнимает немало времени и сил, граждане сталкиваются с множеством различных нюансов. Даже если вы подготовили все документы и строите дом на законном основании, Росреестр может выдать отказ.
Отказ часто выдают на формальных основаниях. Они могут не удовлетворить заявителя. И в этом случае он может обжаловать решение в суде.
Заявителю придется подать иск в суд на Росреестр. В данном случае процесс регистрации затянется, но положительное решение суда даст право вновь обратиться в государственный орган и подать документы.
Помните о том, что оформить недострой можно. Сама по себе процедура окажется специфической, поэтому бумаг потребуется больше, чем обычно. Регистрирующий орган может отказать в принятии документов, когда есть несоответствия в договоре на землю, а также проектных документах.
Что такое объект незавершенного строительства?
На первый взгляд понятие объект незавершенного строительства не вызывает вопросов, вроде как и так понятно, что это объект, который не достроен, но насколько он может быть не достроен, не каждый может сказать.
Незавершенка является объектом недвижимости и капитального строительства, и чтобы считаться таковым должна, прежде всего, иметь неразрывную связь с землей и перемещение такового объекта должно быть невозможным без ущерба его назначению.
Для того, чтобы объект был признан объектом незавершенного строительства достаточно как минимум, чтобы были полностью закончены работы по возведению фундамента, т.е. был фундамент. Таким образом, незавершенка может считаться объект капстроительства в виде фундамента, который прочно связан с землей и его невозможно переместить так, чтобы он остался в первоначальном виде.
Порядок действий при регистрации объекта незавершенного строительства в административном порядке не очень сложен сам по себе, но имеет ряд нюансов. Так, для государственной регистрации такого объекта необходимо обязательно иметь разрешение на строительство объекта.
Чтобы зарегистрировать объект незавершенного строительства — нужно обратиться в территориальный отдел Росреестра, к которому относится объект.
На данный момент также эта услуга доступна в отделениях многофункциональных центров (МФЦ). Обратившемуся нужно предоставить пакет документов, приведенный в настоящей статье.
Все документы в Росреестр или МФЦ подаются в двух экземплярах: один экземпляр – подлинники документов, второй – простые ксерокопии этих документов.
Для отнесения недостроя к категории ОНС здание должно иметь фундамент, возведение которого должно быть полностью завершено. Имеется ряд мнений, когда объект получает статус ОНС:
- После оформления разрешения на ведение строительных работ, а также права владения участком земли.
- После завершения действия соглашения строительного подряда.
- Если возведение (реконструкция) здания законсервирована.
- Объект соответствует ряду законодательных нормативов.
- После получения недостроенным сооружением юридического статуса недвижимости.
- После оформления права собственности путем госрегистрации объекта в уполномоченных органах.
Выполнение этих требований позволяет назвать сооружение (пусть и недостроенное) недвижимым имуществом. В законе, где рассмотрен процесс регистрации прав на недвижимость, определено, что оформление права собственности начинается с момента регистрации. Для этого владелец должен оформить разрешение на выполнение работ и право владения участком, где выполняются эти мероприятия.
До 2020 года в получении разрешения на строительство не было необходимости, но сегодня без этого документа не обойтись. Чтобы оформить право на владение ОНС, требуется сделать следующие шаги:
- Провести техническую инвентаризацию недостроя.
- Оформить разрешение на его возведение.
- Внести ОНС в кадастровый реестр.
- Передать собранный пакет бумаг в органы регистрации.
Одним из главных условий успешной регистрации является наличие соглашения строительного подряда. Этот нюанс упоминается в законе о долевом строительстве. Строительная компания должна зарегистрировать объект до момента получения уполномоченными органами взыскания о залоге. Чтобы провести регистрацию в госоргане, владелец объекта ОНС пишет заявление о желании зарегистрировать имущество.
Смотрите также: Подлежат ли кадастровому учету кладбища, как сооружения?
В практике отмечаются ситуации, когда хозяин недостроя не торопится проходить процедуру госрегистрации. Это объяснятся тонкостями российского законодательства, по которому платежи за имущество возлагаются на владельца. Если у здания нет хозяина, то и платить по счетам не нужно. Вот почему недостроенные объекты часто не регистрируются и не ставятся на учет. В таком случае ОНС не существует.