Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Договор задатка по переуступке прав требования». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Переуступка прав — не самый очевидный способ приобрести квартиру в новостройке. Подавляющее большинство покупателей жилья на первичном рынке предпочитают иметь дело напрямую с застройщиком: в Москве доля таких сделок составляет около 90%, сообщает риелторское агентство «Бест-Новострой» со ссылкой на данные Росреестра.
Уступка прав требований должна быть законна
Заключение договоров уступки права требования (договоров цессии) является одним из самых распространенных механизмов коммерческого взаимодействия между субъектами предпринимательства. Цессию стороны используют зачастую не только как сделку по уступке права требования за деньги, но и как механизм осуществления взаиморасчетов и взаимозачетов между собой.
Законодательному регулированию уступки права требования посвящена глава 24 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ) «Перемена лиц в обязательстве». Кроме того, к ознакомлению рекомендуется Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 21.12.2017 № 54 «О некоторых вопросах применения положений гл. 24 ГК РФ о перемене лиц в обязательстве на основании сделки», посвященное сформированному судебной практикой пониманию основных аспектов уступки прав.
Уступка требования кредитором другому лицу допускается, если она не противоречит закону. Важно исследовать специальное законодательство той сферы правоотношений, которая затрагивает уступку прав.
Не допускается, например, уступка прав по договору об ипотеке или обеспеченному ипотекой обязательству, права по которым удостоверены закладной: такая сделка ничтожна (ст. 47 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»). При заключении договора путем проведения торгов уступка прав также обладает особенностями: если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, победитель торгов не вправе уступать права (за исключением требований по денежному обязательству) и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора (ст. 448 ГК РФ). Также не допускается, в частности, уступка преимущественных прав покупки доли или части доли в уставном капитале общества с ограниченной ответственностью (ст. 21 Федерального закона от 08.02.1998 № 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью»).
Кроме того, ГК РФ общим положением о переходе прав к другому лицу запрещает переход прав, неразрывно связанных с личностью кредитора, в частности требований об алиментах и о возмещении вреда, причиненного жизни или здоровью.
Также закон не разрешает осуществлять уступку права требования по обязательству, в котором личность кредитора имеет существенное значение для должника, без согласия последнего.
Вместе с тем отдельно стоит сказать о запрете или ограничении уступки права (требования), которые стороны нередко прописывают в заключаемом ими договоре (купли-продажи, займа, комиссии и проч.), стараясь защитить свои права и не допустить перехода права требования к третьим лицам и изменения личности своих кредиторов.
Законодатель указывает, что соглашение между должником и кредитором об ограничении или о запрете уступки требования по денежному обязательству не лишает силы такую уступку и не может служить основанием для расторжения основного договора. То есть даже если договор, на основании которого возникло переуступаемое требование по денежному обязательству, запрещает уступать права требования по нему, уступка все равно будет законной.
Что касается уступки права на получение неденежного исполнения, отметим, что она может быть запрещена или ограничена соглашением между сторонами основного договора. Если такой запрет был согласован сторонами (цедентом и должником), а затем право было уступлено по договору цессии, такой договор может быть признан недействительным по иску должника только в случае, если цессионарий знал или должен был знать о наличии указанного запрета на уступку.
Кто продает квартиры по переуступке
Продавцов, которые предлагают жилье в новостройке по переуступке, можно условно разделить на три группы, рассказал управляющий партнер риелторского агентства «Национальная Недвижимость» Дмитрий Пантелеймонов. «Первая группа — это инвесторы. К ним относятся частные лица, приобретающие в среднем от одной до десяти квартир, юридические лица, объемы инвестирования которых измеряются в сотнях миллионов рублей, и ЗПИФы (то есть закрытые паевые инвестиционные фонды), специализирующиеся на недвижимости», — перечислил Пантелеймонов.
«Вторая группа — подрядчики, — продолжил эксперт. — Это юридические лица, оказывавшие различные услуги — от строительных до маркетинговых. Наиболее распространены среди них подрядчики по строительству, с которыми застройщик частично или полностью рассчитывается квадратными метрами. Третья группа — физические лица, купившие недвижимость для себя, для членов своей семьи или для сдачи в аренду, но по разным причинам решившие или вынужденные ее продать».
Жанна Колесникова, руководитель коммерческой практики адвокатского бюро «Плешаков, Ушкалов и партнеры»:
— Необходимо проверить оплату продавцов стоимости квартиры в полном объеме. Дело в том, что уступка прав на квартиру может производиться после уплаты дольщиком всей цены квартиры по ДДУ. В таком случае согласия застройщика на уступку не требуется. Если цена квартиры оплачена неполностью, к вам одновременно с правами на получение квартиры перейдет обязанность погасить оставшийся долг. И в таком случае согласие застройщика на заключение договора уступки необходимо.
Для проверки оплаты цены квартиры по ДДУ лучше всего попросить предоставить вам справку от застройщика, в которой он подтверждает, что денежные средства по ДДУ внесены в полном объеме.
Помимо подписания договора уступки прав по ДДУ, прежний дольщик обязан отдать вам оригинал ДДУ. Исключение — только в ситуации, когда один ДДУ заключен в отношении нескольких объектов (квартир или нежилых помещений), а к вам по договору уступки переходят права на одну или несколько из них, но не на все. В такой ситуации просите передать вам копию ДДУ, заверенную прежним дольщиком и застройщиком.
Договор уступки прав по ДДУ подлежит государственной регистрации в ЕГРН. Для его регистрации стороны договора (прежний и новый дольщик) через МФЦ подают заявления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав (Росреестр), к заявлениям прикладывают сам договор уступки — по одному для каждой стороны и один для регистрирующего органа. Кроме того, при подаче заявлений необходимо оплатить государственную пошлину за регистрацию договора в размере 350 руб.
Новые разъяснения Верховного Суда по вопросам Договора уступки прав требования
24 апреля 2019 года Президиум Верховного Суда Российской Федерации утвердил первый в этом году Обзор судебной практики.
Ввиду опубликования данного документа хотелось бы обратить внимание на несколько интересных выводов Обзора по вопросу Договора уступки прав требования.
В пункте 22 Обзора Верховный Суд обратил наше внимание следующим: «При добросовестном исполнении обязательства новому кредитору на должника не могут быть возложены негативные последствия спора цедента и цессионария по поводу недействительности уступки. В этом случае цедент вправе потребовать денежную компенсацию от цессионария, принявшего исполнение от должника».
На первый взгляд обычная ситуация в которой участвуют Должник, Кредитор (цедент) и Цессионарий. Однако, в тот момент, когда Должник добросовестно исполнял свои обязанности перед Цессионарием (новым Кредитором) договор уступки прав требования между первоначальным Кредитором (Цедентом) и новым Кредитором (Цессионарием) был признан недействительным.
В разрешении данного спора ВС РФ ссылается на п. 14 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30 октября 2007 г. № 120 «Обзор практики применения арбитражными судами положений главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации», в случае признания судом соглашения об уступке требования недействительным (либо при оценке судом данной сделки как ничтожной и применении последствий ее недействительности) по требованию одной из сторон данной сделки исполнение, учиненное добросовестным должником цессионарию до момента признания соглашения недействительным, является надлежащим исполнением. Аналогичные разъяснения содержатся в п. 20 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21 декабря 2017 г. № 54 «О некоторых вопросах применения положений главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации о перемене лиц в обязательстве на основании сделки».
В рамках данного дела ВС разъяснил, что в случае добросовестного исполнения обязательства Цессионарию на Должника не могут быть возложены негативные последствия спора Цедента и Цессионария по поводу недействительности договора уступки прав, в этом случае Цедент (первоначальный Кредитор) был вправе потребовать денежную компенсацию от Цессионария принявшего исполнение Должника.
В другой ситуации, когда с банком (Должником) и Кредитором был заключен договор банковского счета. Кредитор передал права по данному договору по договору цессии. О договоре цессии должник был уведомлен.
После это в рамках дела о банкротстве Кредитором (Цедентом) были заявлены требования Должнику, данные требования заявил и Цессионарий.
Верховный Суд разрешил данную ситуацию следующим образом.
В результате заключения Кредитора (Цедента) и Цессионарием (новым Кредитором) договора уступки прав требования на стороне кредитора произошло сингулярное правопреемство, то есть было заменен кредитор в обязательстве из договора банковского счета по возврату остатка средств. При этом на день заключения соглашения об уступке Цедент уже приступило к защите своих прав на получение остатка денежных средств по счету путем обращения к конкурсному управляющему с заявлением о включении требований в реестр (пп. 1 и 4 ст. 18985 Закона о банкротстве).
В силу п. 1 ст. 384 ГК РФ к Цессионарию (новому Кредитору) переходят права в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту уступки. Применительно к рассматриваемому случаю это означает, что к Цессионарию (новому Кредитору) должны были перейти и все правомочия, возникшие в результате инициирования Цедентом (Кредитором) досудебного механизма защиты своего права, поэтому Цессионарий (новый Кредитор) заменил Цедента (Кредитора) в отношениях с Должником и в этой части тоже.
Учитывая, что Должник (банк) после отзыва лицензии и введения в отношении него конкурсного производства лишен возможности осуществлять банковскую деятельность, в том числе исполнять поручения клиентов по договору банковского счета, с точки зрения норм гражданского права, требование клиента о включении в реестр, как правило, должно быть квалифицировано как требование о возврате остатка денежных средств на счете в связи с расторжением договора (п. 5 ст. 859 ГК РФ), при этом имевшиеся по соглашению банковского счета запреты и ограничения, касающиеся допустимости уступки прав, сохраняют силу (абзац второй п. 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 6 июня 2014 г. № 35 «О последствиях расторжения договора»).
Учитывая изложенное, судебная коллегия пришла к выводу, что спорная уступка прав от Цедента к Цессионарию имела юридическую силу и потому суды должны были рассмотреть вопрос о включении задолженности перед Цессионарием (новым Кредитором) в реестр по существу.
В пункте 23 Обзора Верховный Суд по данному делу делает следующий вывод: «Соглашение между должником и кредитором об ограничении или запрете уступки требования по денежному обязательству не лишает силы такую уступку и не может служить основанием для расторжения договора. При этом цедент, совершивший уступку денежного требования в нарушение договорного запрета, не освобождается от ответственности перед должником за свои действия».
Вопросы квалификации спорных правоотношений с учетом всех обстоятельств дела не редко на практике вызывают трудности, а от того, какую позицию занимает Сторона зависит исход дела. Помочь разобраться в вопросах квалификации, а также выбрать необходимую стратегию по разрешению споров Вам помогут юристы ЮК «ПРИОРИТЕТ».
Отличия от факторинга и форфейтинга
Рассматриваемые кредитные технологии не следует отождествлять с факторинговыми сделками и форфейтингом, в основе которых лежат торгово-комиссионные транзакции, предусматривающие покупку (инкассирование) факторской компанией дебиторской задолженности клиента на условиях немедленной оплаты большей части стоимости отфактурованных товарных поставок и уплаты остальной части с учетом дисконта в строго определенные сроки независимо от поступления выручки от дебиторов. Форфейтинг, также представляющий собой покупку дебиторской задолженности без права регресса (права обратного требования) на продавца, от факторинга отличает лишь то, что, в то время как факторинговая компания обычно приобретает краткосрочные требования к компании-должнику, банк, занимающийся форфейтингом, покупает векселя (часто авалированные банком покупателя), представляющие собой среднесрочные и долгосрочные требования к дебитору.
В отличие от факторинговых сделок и операций форфейтинга при отсутствии случаев невозврата при кредитовании под залог прав и уступку денежного требования, отчуждения прав заемщика на дебиторскую задолженность его контрагентов (по аналогии с покупкой дебиторской задолженности, но в форме обращения взыскания на залог соответствующих прав и их переход к кредитору) не происходит, и по погашении кредита предоставленный залог в соответствии с обычной практикой кредитования высвобождается.
Примеры на российском рынке
Кредитные технологии с применением обеспечительной уступки и залога права денежного требования использовались в соглашении по нефти и газу между Экспортно-импортным банком США (Эксимбанк), Банком России и Минфином России, в рамках которого в 90-х гг. от зарубежных кредитных институтов под гарантии Эксимбанка были привлечены кредитные ресурсы на финансирование инвестиционных программ российского нефтегазового комплекса. Аналогичные технологии применялись при структурировании обеспечения кредитов для лесопромышленной компании «Рослеспром», которая в тот же период подписала с Эксимбанком соглашение (меморандум) о взаимопонимании по финансовой поддержке проектов в российской лесопромышленной отрасли. Обязательным условием этих соглашений, наряду с обеспечительной уступкой и залогом в пользу иностранных кредиторов прав заемщика на получение экспортной выручки от реализации продукции, производимой на модернизируемых предприятиях, являлось открытие заемщиками в иностранных банках специальных обеспечительных счетов, на которые в определенном сторонами порядке и объеме зачислялись экспортные поступления для их последующего обращения на обслуживание долга.
Рассмотрим более подробно механизм кредитования под залог прав и обеспечительную уступку денежного требования на примере организации финансирования коммерческими банками экспортных поставок российской машиностроительной продукции.
В чем суть переуступки?
Возведение многоэтажного дома занимает несколько лет, и цена за «квадрат» постепенно растет по мере приближения строительства объекта к сроку сдачи. Квартира на этапе котлована обходится дешевле, чем на последующих стадиях — именно в этот момент инвесторы предпочитают покупать квартиру с целью последующей ее продажи. Когда квартира перепродается до момента ввода дома в эксплуатацию — заключается особая сделка – переуступка прав требования (договор цессии).
Главное, что должен понимать покупатель — это то, что он приобретает не саму квартиру, а право требования на неё. То есть ему переходят не только права на получение квартиры, но и риски, которые он несет при вложении средств в строящийся объект, а также обязательства по исполнению договора долевого участия.
Где могут возникнуть «подводные камни»?
Во-первых, существует риск купить проблемное жильё, срок сдачи которого отложится на неизвестный срок, либо оно вовсе не достроится. Возможно, первый дольщик (цедент) решил переуступить квартиру потому, что нашёл какие-либо технические проблемы и нарушения. Поэтому основная задача покупателя (цессионария) – выяснить причины переуступки, досконально проверить информацию о застройщике и внимательно изучить сам договор долевого участия. Также потенциальный дольщик должен быть готов к следующим финансовым расходам:
- продавец может переложить на покупателя «отступные» – расходы за переоформление документов по переуступке (порядка 30-50 тысяч рублей)
- если переуступается жилье, приобретенное в ипотеку, банк может потребовать уплаты комиссионных за снятие с него обременения (1-2% от суммы не погашенного долга).
- нотариальные документы, необходимые для сделки, обойдутся примерно в 3 тысячи рублей.
Налоговые обстоятельства цедирования
Передача прав оказывает прямое влияние на налоговые обязательства всех сторон сделки:
- для должника с точки зрения налогов ничего не меняется, НДС не восстанавливается, как это поясняет пункт 3 ст. 170 Налогового кодекса РФ;
- цедент не уплачивает НДС как продавец, несмотря на то, что передаваемое имущественное право должно подвергаться налогообложению. В ст. 155 НК РФ нет прямых указаний на расчет НДС при переуступке долга.
- цессионарий, получивший право требовать долг, должен будет выплатить НДС только в том случае, если речь идет об операциях, облагаемых этим налогом (продажа товаров, плата за услуги, выполнение работ). Если прежний кредитор предоставит счет-фактуру, «вторичный» сможет предоставить НДС к вычету (ст.171-172 НК РФ).
ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН
- Заказчик имеет право:
- Получать полную и достоверную информацию о ходе оказания юридических услуг.
- Отказаться от услуг Исполнителя по подготовке документа, уведомив об этом Исполнителя, не позднее 1 (одного) дня после оплаты услуг и при условии уплаты вознаграждения за фактически оказанные услуги. Если на момент получения от Заказчика заявления об отказе от услуг Исполнитель подготовил документ (Результат оказания услуг), Заказчик не вправе отказаться от услуг.
- Отказаться от услуг Исполнителя по проведению устной консультации, уведомив об этом Исполнителя, не позднее 1 (одного) дня до даты консультации.
- Заказчик обязан:
- Принять условия настоящей публичной оферты и строго выполнять все требования, изложенные в настоящей Оферте.
- Оплатить стоимость юридических услуг в сроки, установленные в настоящей Оферте.
- Предоставить Исполнителю полную и достоверную информацию для оказания услуг, а также необходимые копии документов при заполнении Онлайн-заказа юридических услуг, а также по запросу Исполнителя.
- Без промедления принять от Исполнителя оказанные услуги в соответствии с настоящей Офертой.
- Исполнитель имеет право:
- Запрашивать у Заказчика дополнительные сведения и документы, необходимые для оказания юридических услуг.
- Не преступать к оказанию юридических услуг в случаях:
- неоплаты Заказчиком стоимости юридических услуг Исполнителю в полном объеме в соответствии с пп. 5.2 — 5.4 настоящей Оферты;
- если Заказчик не представил или не в полном объёме представил сведения и документы, необходимые для оказания услуг.
- Приостанавливать срок оказания Юридических услуг соразмерно времени, в течение которого Заказчиком будут представлены дополнительные сведения и документы в соответствии с п. 6.2.3. настоящей Оферты. При этом срок оказания юридических услуг продлевается на время предоставления Заказчиком дополнительной, необходимой Исполнителю информации (документов, сведений).
- В любой момент изменять Прайс-лист и условия настоящей Оферты в одностороннем порядке без предварительного согласования с Заказчиком, обеспечивая при этом публикацию измененных условий на официальном Веб-сайте Исполнителя.
- При невозможности оказания услуг расторгнуть в одностороннем порядке в любой момент настоящий Договор, уведомив об этом Заказчика по электронной почте. Договор считается расторгнутым с момента направления Исполнителем уведомления о расторжении. В данном случае Исполнитель возвращает Заказчику полученные в счет оплаты услуг денежные средства в течение 3 (трех) рабочих дней с момента предоставления Заказчиком полных банковских реквизитов. Заказчик не вправе требовать в данном случае компенсации убытков.
- Исполнитель обязан:
- Приступить к оказанию услуг после выполнения Заказчиком своих обязательств в соответствии с п. 4.4. настоящей Оферты;
- Предоставить Заказчику Результат оказания услуг в установленный срок.
- Оказать юридические услуги надлежащего качества, соответствующие требованиям законодательства РФ, как лично, так и с привлечением третьих лиц.
- В случае возникновения непредвиденных задержек при оказании юридических услуг, в том числе по обстоятельствам от него не зависящих, информировать Заказчика любым доступным путем о причинах возникновения задержек не позднее 3 (трёх) дней с момента их возникновения, а также высказывать свои предложения Заказчику по их возможному устранению и срокам оказания юридических услуг.
- Не распространять полученную от Заказчика информацию, затрагивающую интересы Заказчика, в ходе исполнения своих обязательств в соответствии с настоящей офертой, согласно действующему законодательству.
- Исполнитель не несет обязательств по наличию и качеству доступа Заказчика в сеть «Интернет», наличию и качеству соответствующего оборудования и необходимого программного обеспечения для доступа в сеть «Интернет». Исполнитель не несет ответственность за любые сбои или иные проблемы компьютерных систем, серверов или провайдеров, компьютерного или телефонного оборудования, программного обеспечения, сбоев электронной почты или скриптов (программ) по каким-либо причинам, которые могут привести к задержкам при оказании Услуг Заказчику.
ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН
- Стороны несут ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по настоящему Договору в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.
- Исполнитель ни при каких обстоятельствах не несет никакой ответственности по настоящему Договору за:
- какие-либо действия/бездействие, являющиеся прямым или косвенным результатом действий/бездействия каких-либо третьих сторон;
- какие-либо косвенные убытки и/или упущенную выгоду Заказчика и/или третьих сторон вне зависимости от того, мог Исполнитель предвидеть возможность таких убытков или нет;
- использование (невозможность использования) и какие бы то ни было последствия использования (невозможности использования) Заказчиком заказанных документов или шаблонов документов.
- Совокупная ответственность Исполнителя по настоящему Договору, по любому иску или претензии в отношении настоящего Договора или его исполнения, ограничивается суммой платежа, уплаченного Исполнителю Заказчиком по настоящему Договору.
- Исполнитель, надлежащим образом исполнивший свои обязательства, не несет ответственность за решения, принимаемые судом, иными государственными органами и должностными лицами, и не может нести ответственности за результат.
Зачем покупать квартиру по переуступке, если можно напрямую у застройщика
Объявления о продаже квартир по переуступке размещаются на тех же досках объявлений, что и квартиры вторичного рынка, например на «Авито» или «ЦИАН».
В описании квартиры обычно указано, что дом еще в процессе строительства. И если вы хотите купить жилье в почти построенном доме, то выбора может не быть, так как часто квартиры раскупаются на ранних стадиях строительства будущими собственниками или инвесторами, которые потом продают их по договору уступки.
Такими инвесторами могут быть как юридические, так и физические лица. С одной стороны, для покупателя это дополнительное звено в цепи сделки, с другой — у такого варианта есть преимущества:
- район — иногда в хороших районах квартиры у застройщика раскупают на старте. Тогда единственный шанс купить жилье в конкретном доме — приобрести квартиру по переуступке или на вторичке, когда дом уже достроится;
- планировка — хорошие квартиры тоже раскупают сразу, порой найти нужную планировку можно только у инвестора;
- цена — обычно ниже, чем при покупке готовой квартиры. А в некоторых случаях бывает, что до сдачи дома в эксплуатацию остается несколько месяцев.
После того как выбрали квартиру, нужно минимизировать свои риски.
Как получить квартиру по договору переуступки прав требования
Если вы заключили сделку переуступки прав и успешно зарегистрировали договор — дождитесь завершения стройки.
Новому дому назначат почтовый адрес, оформят протокол по разделу жилья, выпишут кадастровые паспорта. Застройщик выдаст копию документа, подтверждающего введение объекта в эксплуатацию и подпишет акт приёма-передачи. Теперь вам нужно зарегистрировать право собственности в МФЦ либо Росреестре.
Для этого потребуются:
- паспорт;
- договоры переуступки и долевого участия в строительстве;
- копия документа, подтверждающего сдачу объекта в эксплуатацию;
- акт, подтверждающий приём и передачу жилья;
- квитанцию об оплате госпошлины: 2 000 рублей — физлицам, 22 000 рублей — юрлицам.
Если все сделано правильно, то через 10 дней вам вернут оригиналы документов, а также выписку из ЕГРН.
Уступка права требования основана на положениях ст. 388–390 ГК РФ. В юридической практике этот тип сделок обычно называют договорами цессии (cessiō в переводе с латыни и означает — «уступка»).
Суть сделки в том, что кредитор за вознаграждение передает право требования долга другому лицу. Чтобы отличать продавца и покупателя долга от сторон в «обычной» сделке купли-продажи, для них тоже существуют специальные термины.
Экономический субъект, который «владел» долгом изначально и продает его, — называется цедентом, а покупатель задолженности именуется цессионарием.
Причины образования задолженности могут быть самыми различными, что влияет на расчет НДС. Основные варианты здесь следующие:
- в роли цедента выступает поставщик, который отгрузил товар (оказал услуги) с отсрочкой платежа;
- покупатель продает задолженность, образовавшуюся после выдачи им аванса в счет будущей поставки или оказания услуг;
- реализуемая задолженность возникла вследствие выдачи займа.
Как заполнить счет-фактуру
Оформление документа зависит от того, какая сторона сделки это производит.
Цедент выставляет цессионарию счет-фактуру при любом финансовом результате от продажи задолженности. Если задолженность продана с убытком или «по себестоимости», т.е. за сумму, равную номиналу, то облагаемая база (графа 5) и сумма налога (графа 8) будут равны 0.
Если же цедент получил прибыль, то в графе 5 нужно отразить ее сумму, которая и будет являться налоговой базой. НДС в графе 8 будет определен расчетным путем по ставке 20/120, которую следует указать в графе 7.
Исключение здесь делается только для ситуации, когда продается задолженность по кредиту или денежному займу. В этом случае счет-фактура не нужен вообще, т.к. для операций, освобожденных от НДС, его оформление не требуется (пп. 1 п. 3 ст. 169 НК РФ).
У цессионария облагаемая база по НДС возникает при получении денег от должника. В этот момент он выставляет счет-фактуру в одном экземпляре. В строке «покупатель» нужно указать должника, в графе 5 — разницу между поступлениями от должника, и затратами на приобретение долга.
Определение суммы НДС в графе 8 производится расчетным путем, аналогично цеденту.
Основания для заключения договора задатка
Заключение договора задатка возможно в следующих случаях:
1. Договор купли-продажи недвижимого имущества. Задаток может быть уплачен покупателем для подтверждения своей серьезности и заинтересованности в сделке. Это позволяет продавцу заблокировать имущество с целью избежания его продажи третьим лицам до момента составления и регистрации основного договора купли-продажи.
2. Договор аренды недвижимости. Задаток может быть уплачен арендатором как гарантия его намерения арендовать недвижимость. При этом в случае отказа аренодателя от сделки, арендатор может потребовать вернуть уплаченный задаток в двойном размере.
3. Договор переуступки прав требования. Задаток может быть уплачен переуступающей стороной для обеспечения исполнения своих обязательств по предоставлению прав требования. В случае неполноты или незаконности переуступаемых прав требования, задаток подлежит возврату.
| Важно знать |
|---|
| Договор задатка должен быть составлен в письменной форме и подписан обеими сторонами. В нем должны быть указаны сумма задатка, условия его возврата и срок, в течение которого должен быть заключен основной договор. Задаток может быть уплачен денежными средствами или иным имуществом, согласованным сторонами. |
Необходимо помнить, что договор задатка не является обязательным для заключения сделок и его заключение определяется волей сторон. В случае невыполнения условий основного договора, задаток может быть удержан в пользу стороны, исполнившей свои обязательства, или быть возвращен.
Что такое переуступка прав в лизинге?
Переуступка прав лизинга предусматривает передачу имущества лизингополучателем третьим лицам. Условия диктуются положениями, прописанными в рамках договора.
Как показывает практика, переуступка по договору лизинга преимущественно происходит из-за того, что получатель не способен вовремя вносить платежи в полном объеме. Еще один вариант – пропала необходимость в использовании транспортного средства. Подводным камнем переуступки лизинга автомобиля является ряд штрафных санкций, назначенных для стороны-инициатора.
Так, например, при просрочке платежей придется платить неустойку и штраф. Следовательно, в большинстве ситуаций лизингополучатели ищут организацию, способную взять на себя обязанности и права, которые возникают в процессе подписания лизингового договора.
Важно!
Искать нового лизингополучателя лучше заранее, не дожидаясь штрафных санкций со стороны арендодателя.