Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Можно ли разменять муниципальную квартиру без приватизации при реновации». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Можно ли разменять неприватизированную квартиру через суд – самый распространенный вопрос среди граждан. Через суд возможно осуществить не только размен неприватизированной квартиры, но принудительную приватизацию. Оснований для подачи подобного иска в суд может быть несколько – несогласие жильцов на сделку, попечительского совета, муниципалитета.
Продажа квартиры в рамках программы реновации в Москве
Участники реновации могут продать свою недвижимость до переселения или после. Законодательством не предусмотрены какие-либо ограничения по сделкам для граждан, владеющих недвижимостью в новостройках реновации.
По мнению экспертов, решение о продаже зависит от каждой конкретной ситуации и в большой степени от того, каковы сроки переселения дома, в котором у собственника находится квартира. Безусловно, квартира в новостройке будет стоить дороже, чем в доме под снос. Но вариант подождать и продать позже подходит тем, чей переезд планируется через четыре-пять лет, считает руководитель отделения «Войковская» агентства недвижимости «Азбука жилья» Елена Карелина.
По данным компании, сейчас средняя стоимость 1 кв. м в домах под снос — 219 тыс. руб. Средний бюджет составляет 9,56 млн руб. Средняя стоимость 1 кв. м на московском рынке — 262 тыс. руб., а средний бюджет — 17,1 млн руб. «Разница в стоимости очевидная, сейчас можно выиграть от 3 млн до 5 млн руб. после получения квартиры в новом доме и ее дальнейшей продажи», — отметила эксперт.
Если ждать нужно больше пяти лет, то можно рассмотреть продажу сейчас, тем более что спрос на рынке достаточно высокий. По оценкам «Инком-Недвижимости», за год экспозиция квартир в домах под снос сократилась на треть, до 1546 лотов, средняя цена квадрата в них выросла на 11%, до 207,6 тыс. руб., а усредненная стоимость — на 6,2%, до 8,6 млн руб.
Тонкости реновации — неприватизированное и служебное жилье
В соответствии со ст. 49 ЖК РФ гражданам может предоставляться жилье из муниципального или государственного жилого фонда. В таком случае заключается договор социального найма. Это, пожалуй, львиная доля в общей массе неприватизированного жилья. Закон от 01.07.2022 № 141-ФЗ, внесший поправки в ряд законодательных актов страны, определил правовой статус нанимателей таких квартир в рамках реновации жилья. Они вправе:
- голосовать за включение и исключение своего дома из программы реновации;
- улучшить жилищные условия во внеочередном порядке при реализации программы реновации, если состоят в очереди на такое улучшение;
- получить равнозначное или равноценное жилое помещение взамен передаваемого городу по программе без дополнительной платы;
- за дополнительную плату по заявлению получить жилье большей площади, чем передается городу, или с большим количеством комнат; при этом возможно использование как материнского капитала, так и иных социальных выплат;
- получить новое помещение на праве собственности по заявлению посредством заключения договора передачи помещения в собственность.
МОСКВА, 28 июля. /ТАСС/. Глава комитета Госдумы по жилищной политике и ЖКХ Галина Хованская считает, что москвичам, получившим от города бесплатные квартиры в пятиэтажках, необходимо обязательно приватизировать свое жилье.
“Я по-прежнему советую людям, которые являются нанимателями социального жилья и подпадают под реновацию (предоставление городом бесплатного жилья очередникам, признанным нуждающимися в жилых помещениях или малоимущими – прим. ТАСС), идти по 100-процентной и абсолютно гарантированной схеме – приватизировать квартиру”, – сказала она ТАСС.
По ее словам, такая мера позволит избежать всех рисков при получении новой жилплощади, в особенности по части налоговых вычетов. Однако это актуально только для тех, кто не использовал свое право в другом жилом помещении.
В конце июля Госдума приняла в первом чтении законопроект о налоговых льготах для участников программы реновации, внесенный в нижнюю палату одним из авторов закона о реновации – депутатом Николаем Гончаром (“Единая Россия”). Законопроект в том числе подразумевает освобождение от налога на доходы физических лиц (НДФЛ) на разницу между стоимостью полученной квартиры и старой. Таким образом, участники программы реновации не будут оплачивать налог в размере 13% от разницы в стоимости их старой и новой квартиры.
Также, согласно законопроекту, ранее созданный фонд содействия реновации жилищного фонда в городе Москве не признается налогоплательщиком и, таким образом, освобождается от уплаты налога на прибыль и НДС. По мнению автора законопроекта, эти предложения будут способствовать эффективной реализации фондом программы реновации и защите жилищных прав граждан.
В случае вступления закона в силу эти нормы будут распространяться не только на Москву, но и на другие регионы, где может быть запущена программа реновации, сообщил Гончар. По его словам, выпадающие доходы бюджета от принимаемых налоговых льгот будут “небольшими”.
Можно ли получить 2 квартиры
Поскольку проект по реновации жилья касается исключительно ветхих домов, возведенных еще в 50-70-х годах, то процесс его реализации нередко затрагивает семейства, проживающие в квартирах большим составом. В частности, речь идет о нескольких поколениях, обитающих на одной территории.
Например, мать и отец плюс их сын с женой и ребенком проживают в двухкомнатной квартире и никак не могут разъехаться, потому как на покупку нового жилья средств не хватает, а варианты размена отсутствуют. Подобные проблемы в принципе довольно актуальны, поэтому и вопрос как получить 2 квартиры вместо одной, интересует многих граждан.
На самом деле такой вариант расселения пока до конца не отработан, однако, и полностью из программы не исключен. Каждый подобный случай рассматривается в индивидуальном порядке, но по большей части реновация дает жильцам шанс обрести личную жилплощадь и разъехаться с родственниками.
Выгодно ли получать денежную компенсацию взамен квартиры?
Такое право программой допускается. Однако есть исключение: получить деньги не смогут те, у кого квартира находится под арестом либо куплена в ипотеку. Для получения денежной компенсации необходимо написать заявление. Это нужно сделать не позднее чем через 30 дней после получения проекта договора мены. В результате окончательный вариант соглашения подписан не будет, его заменят другим (на выплату денежных средств). Таким образом получается, что вашу квартиру выкупит государство по рыночной цене.
Справка. В выплату участникам программы включается сумма за жилье, а также расходы на переезд.
Поэтому получить компенсацию вместо квартиры выгодно, поскольку на эти деньги реально приобрести жилплощадь в другом районе или городе на свое усмотрение.
Тонкости реновации — неприватизированное и служебное жилье
В соответствии со ст. 49 ЖК РФ гражданам может предоставляться жилье из муниципального или государственного жилого фонда. В таком случае заключается договор социального найма. Это, пожалуй, львиная доля в общей массе неприватизированного жилья. Закон от 01.07.2022 № 141-ФЗ, внесший поправки в ряд законодательных актов страны, определил правовой статус нанимателей таких квартир в рамках реновации жилья. Они вправе:
- голосовать за включение и исключение своего дома из программы реновации;
- улучшить жилищные условия во внеочередном порядке при реализации программы реновации, если состоят в очереди на такое улучшение;
- получить равнозначное или равноценное жилое помещение взамен передаваемого городу по программе без дополнительной платы;
- за дополнительную плату по заявлению получить жилье большей площади, чем передается городу, или с большим количеством комнат; при этом возможно использование как материнского капитала, так и иных социальных выплат;
- получить новое помещение на праве собственности по заявлению посредством заключения договора передачи помещения в собственность.
При реновации нормы жилья в приватизированных квартирах
В Москве сейчас программа реновации не единственная. Люди переселяются из старых домов в новые в случаях аварийности жилья, и вовсе не каждый раз этот дом пятиэтажный. Параллели в расселении вызывают путаницу, поскольку нюансов в различиях условий одной программы от другой великое множество. Например, какую квартиру дадут взамен муниципальной при сносе пятиэтажки? Если это программа реновации — полагается квартира по метражу в соответствии с муниципальными нормами и даже в том же районе. А вот если это программа переселения из аварийного жилья — правила другие. Только регион и останется прежним, а к району привязка не соблюдается, даже административный округ может поменяться.
Та же норма действует и для собственников приватизированных квартир. Таким образом, приватизация квартиры никаких привилегий не принесёт. Равно как и прописка лишних жильцов в муниципальное жильё, в надежде расширить будущую новую квартиру.
КАК ДАЮТ КВАРТИРЫ СОБСТВЕННИКАМ ПРИ СНОСЕ ПЯТИЭТАЖКИ / ОСОБЕННОСТИ ПРОГРАММЫ РЕНОВАЦИИ
Квартиры при сносе пятиэтажек дают уже не первое десятилетие, система отработана. Ниже представлены основные пункты, которые нужно учесть при сносе вашего дома.
- На рассел сносимой пятиэтажки выделяется один год. То есть у вас в запасе целый год, чтоб решить свои жилищные проблемы. Не спешите и не паникуйте, время есть.
- Изучите закон о реновации, последняя редакция № 141-ФЗ от 1 июля 2017 года, там все прописано подробно. Если кратко, то снос дома – не улучшение жилищных условий, а смена ветхого жилья на новое, но нет ничего плохого, если вы улучшите свои жилищные условия за счет государства.
- Жильцы делятся на два вида: собственники и пользователи. Собственник – тот, кому принадлежит квартира на основании договора передачи, если это была приватизация, т.е. государство безвозмездно передало квартиру в собственность или есть договоры дарения или свидетельства о собственности на основании вступления в наследство или на основании договора купли-продажи жилья.
- Пользователь муниципал–это тот, кто зарегистрирован в квартире, раньше это называлось пропиской на муниципальной жилплощади, квартира принадлежит государству в лице правительства города Москвы.
Размен муниципальной квартиры с чего начать
Брат супруга еще больше усугублял ситуацию — он любимый ребенок в семье и ему всегда все прощается. Все его проступки считаются шалостями. Парню 4 десяток пошел — он нигде официально не работает, выпивает периодически и что самое паганое — в пьяном угаре сходит с ума. Раннее был зарегистрированн случай его психоза, после чего он некоторое время пробыл в дурке, после чего его от туда забрала бабушка — пожалела.
Интересное: Реквизиты госпошлина в загс на заключение брака в 2020 году
Итак, по порядку: При решении обменять муниципальную квартиру в Москве необходимо заручиться согласием всех прописанных в ней граждан, даже тех, кто давно в ней не живет. В случае если в квартире проживают несовершеннолетние, ограниченно дееспособные или недееспособные граждане. нужно получить согласие на процедуру от органов попечительства и опеки. Стоит иметь в виду, что они могут отказать, если, по их мнению, будут нарушены законные права данных граждан. После получения согласия всех прописанных в квартире граждан стоит заняться подбором вариантов будущего жилья.
Принудительный размен
Следует сразу оговорить основное правило принудительного размена квартиры — это возможно только в отношении муниципальной собственности (ст. 72 ЖК РФ). Такой порядок предполагает судебное разрешение спора в случаях, когда стороны не могут прийти к добровольному соглашению, и присутствует как минимум 1 правообладатель, выступающий против размена.
Сторонам не обязательно документированно доказывать невозможность дальнейшего проживания, достаточно заявить о своем желании. Заявление, направляемое в суд, должно быть оформлено в виде иска и соответствовать требованиям гражданско-процессуального законодательства, предъявляемым к подобным документам.
До обращения в суд заинтересованная сторона должна найти потенциальный вариант для размена, суд не будет этого делать за жильцов.
Советы по оформлению обеспечительного платежа
Обеспечительный платеж – это сумма денег, которую необходимо внести в качестве залога при участии в программе реновации квартиры. Какие советы помогут правильно оформить обеспечительный платеж?
- Знать свои права и обязанности. Прежде чем оформлять обеспечительный платеж, ознакомьтесь с правилами и условиями программы реновации. Узнайте, какие документы необходимо предоставить, какие сроки для внесения платежа.
- Проверить планировку новой квартиры. Осмотрите новую квартиру и убедитесь, что планировка и размеры помещений соответствуют вашим ожиданиям. Если вам не нравится планировка, обратитесь в фонд реновации с заявлением об изменении планировки.
- Учитывать возможные риски. При оформлении обеспечительного платежа, учитывайте возможные риски связанные с проведением реновации. Возможны дефекты и недочеты в квартире после реновации.
- Рассчитываться дополнительными заявлениями. Если вы хотите оформить обеспечительный платеж дополнительными заявлениями, например, чтобы использовать материнский капитал или ипотеку, обратитесь в фонд реновации для уточнения процедуры.
- Быстрее начать проведение реновации. Чем быстрее вы начнете процесс реновации, тем раньше переселитесь в новую квартиру. Уточните у фонда реновации порядок расселения жильцов и возможность доплатить за равноценную квартиру, если вам не подходят условия программы.
- Разъезжаться по метрам вместо квартир. В некоторых случаях означенных программой реновационных жилых домах возникает необходимость разъезда по метрам, а не по квартирам. Узнайте у фонда реновации, какие ограничения для семей есть в этом случае и кто имеет право на денежную компенсацию или возможность купить квартиру.
- Определиться с обеспечительным платежом. Если вам не нравится новая квартира, вы можете продать свои права на нее другим участникам программы реновации. Определитесь заранее, хотите ли вы оформить обеспечительный платеж или предпочитаете искать другие варианты.
- Проверить реально ли увеличить жилплощадь. Уточните у фонда реновации возможность увеличения жилплощади и какие условия необходимо выполнить для этого. В некоторых случаях, увеличение площади возможно только за дополнительную плату.
- Приватизировать квартиру перед расселением. Если ваша квартира еще не приватизирована, возможно вам потребуется сделать это перед расселением. Узнайте у фонда реновации требования и процедуру приватизации.
Следуя этим советам, вы сможете правильно и без проблем оформить обеспечительный платеж при участии в программе реновации квартиры.
Можно ли разменять по закону
Нормами ГК и ЖК РФ предусмотрена возможность выполнения таких действий по согласованию со всеми членами семьи ответственного квартиросъемщика. С помощью этого способа организуют переезд в другой город для трудоустройства, решают иные практические задачи. Отказ хотя бы одного из жильцов блокирует соответствующий процесс.
Как отмечено выше – снимают такое ограничение в ходе судебного разбирательства.
Разменять муниципальную квартиру между родственниками можно только по согласию собственника. Основания, которые муниципалитет вправе использовать для законного отказа:
- в суде рассматривается исковое заявление о расторжении контракта социального найма (о праве пользования помещениями);
- зданию присвоен статус аварийного по решению межведомственной комиссии;
- запланирован снос или капитальный ремонт;
- изменяется целевое назначение объекта недвижимости.
Как разменять квартиру в 2023 году? Как происходит размен?
В поисках лучших жилищных условий ежедневно совершаются тысячи операций по обмену недвижимостью. В том числе многих собственников мучает вопрос, можно ли обменять приватизированную квартиру.В настоящее время обмен приватизированных квартир пользуется спросом, что вызвано рядом преимуществ, присущих этой категории рынка недвижимости.
Такая схема практикуется в нашей стране со времён Советского Союза. При обмене стоимость, которую запрашивает владелец, не имеет особого значения.
По закону между родственниками и детьми запрещены возмездные сделки ( ГК РФ, ст.37 ). Поэтому и использование средств маткапитала для покупки жилья у родственников часто приводит к признанию сделки недействительной.