Альтернативная сделка купли продажи квартиры порядок действий без ячейки

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Альтернативная сделка купли продажи квартиры порядок действий без ячейки». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Альтернативная сделка представляет собой цепочку сделок, в которой есть несколько продавцов и покупателей. Проще говоря, продавец не получает денежные средства, а использует их сразу для покупки другого объекта недвижимости, пояснил руководитель юридической компании «Силкин и Партнеры» Алексей Силкин.

Как провести альтернативную сделку

Альтернативная сделка отличается от обычной только увеличенным числом квартир и участников. Все остальное то же самое — проверка юридической чистоты квартиры, личности продавца, истории перехода права собственности, заключение договоров купли-продажи.

«Сложность заключается в том, что нужно прийти к единому мнению насчет дня сделки, времени, нотариуса и банка, если используется ипотека. Всегда возникает вопрос, как подавать документы на регистрацию. Риелторы обычно настаивают на централизованной подаче пакетной регистрации через центр оформления. Потому что, если одна квартира зарегистрируется, а другая нет, придется экстренно искать другой вариант и быстро регистрировать его», — предупредила руководитель департамента городской недвижимости компании «НДВ Супермаркет Недвижимости».

Для продавца и покупателя альтернативная сделка почти не отличается от классической схемы. В связи с этим рассмотрим пошагово ситуацию со стороны продавца-покупателя.

1. Первое, что нужно, — разместить объявление о продаже квартиры, указав, что планируется альтернативная сделка.
2. Найти подходящий вариант и проверить юридическую чистоту квартиру. Сделать это можно, заказав выписку ЕГРН, где содержатся все сведения о собственниках квартиры, обременениях, судах. Лучше всего заказывать выписку ближе к дате сделки. Также можно запросить выписку из домовой книги — в ней будет указано, кто прописан в квартире, есть ли задолженность за коммуналку и т. д. Покупателю своей недвижимости тоже лучше предоставить такой же пакет документов.
3. Выбрать форму расчета. При альтернативной сделке ее участники могут производить расчеты через банковскую ячейку, куда закладываются наличные деньги, и в безналичной форме с помощью перечисления средств на расчетный счет. В данном случае необходимо продумать правильную схему взаиморасчетов. К примеру, покупатель кладет деньги, которые должен заплатить за квартиру, в одну ячейку. Покупатель-продавец в свою очередь кладет деньги, которые будет должен доплатить продавцу, во вторую ячейку. Доступ к ним откроется после подписания сделки.
4. Составить предварительное соглашение. B нeм пpoписать данные сторон сделки, информацию o нeдвижимocти, cpoки зaключeния ocнoвнoгo договора кyпли-продажи, а также условия оплаты. 3aключать лучше двa coглaшeния: oднo — c покупателем, второе — с продавцом.
5. После чего составить договоры купли-продажи. На этом этапе можно обратиться за помощью к юристу или нотариусу. Оба договора купли-продажи подписываются oднoвpeмeннo.
6. Регистрация сделки в Росреестре. Подавать все документы следует одновременно. Здесь понадобятся паспорта, договор купли-продажи, заявление на регистрацию, кадастровый паспорт на жилье и квитанция об уплате пошлины — 2 тыс. руб. Ее уплачивает покупатели. Срок регистрации — десять дней; если договор купли-продажи заверен у нотариуса, то три дня.
7. Прийти в назначенный день и получить выписку из ЕГРН, которая подтверждает право собственности.

Особенности альтернативной сделки

Обычно продажа квартиры связана с определёнными жизненными обстоятельствами:

• люди хотят увеличить жилплощадь или купить меньше;
• переехать из многоквартирного дома в частный и наоборот;
• разменять одну квартиру на несколько или продать несколько, а на вырученные деньги приобрести одну и так далее.

Не имея при этом свободных средств на приобретение нового жилья, совершение желаемой сделки проводится путём обмена того, что имеется на то, что подходит под желаемый результат. Поскольку прямой обмен возможен только для некоторых категорий недвижимости, заключаются сделки по продаже и покупке.

Зачастую продавцу некуда переехать на время подбора квартиры, поэтому одновременно происходит поиск покупателя на старую жилплощадь и подходящего для покупки жилья. На момент продажи квартиры, прежние жильцы остаются в ней, дата переезда оговаривается в договоре.

Или, если собственник квартиры относится к социально незащищённому слою населения (несовершеннолетние, пенсионеры). Продать собственность такой категории граждан можно с условием предоставления им другого жилья, такого же или лучше. Альтернативная продажа здесь становится единственной доступной возможностью.

Во всех случаях подписание договора купли-продажи и передача документов для регистрации прав проводится единовременно – это особенность подобных сделок.

Одновременная продажа и покупка жилья образует своеобразную цепочку.

Например, цепочка из трёх звеньев:

1. Покупатель;
2. Продавец, он же покупатель;
3. Продавец.

Здесь человек продаёт свою квартиру и покупает взамен новую. Это самая простая схема.

Практика показывает, что участников альтернативной продажи может быть больше. Например, люди продают две квартиры, чтобы взамен купить одну большей площади.

Получается:

1. Два покупателя;
2. Два продавца, они же один покупатель;
3. Продавец.

Особенность «альтернативы»: риск частичной регистрации

Даже если процедура многократно выверена и отлично согласована, участники «альтернативы» вполне могут столкнуться с риском «частичной» регистрации договоров. Это ситуация, в которой успешно проходят проверку и регистрируются лишь некоторые из общего пакета документов на отдельные квартиры.

ВАЖНО

Стоит изначально понимать, что с юридической точки зрения в альтернативных сделках все договоры купли-продажи являются независимыми, а значит, регистрируются по отдельности, а не общим пакетом.,

Никто не в силах обязать исполнителя приостановить регистрацию одного договора, если есть препятствия в регистрации второго. В итоге, какая-либо из сторон рискует остаться без жилья и без денег, однако, такие ситуации успешно разрешаются при верном подходе.

РАЗМЕР, СРОКИ И ПОРЯДОК ОПЛАТЫ ЮРИДИЧЕСКИХ УСЛУГ

1. Стоимость услуг Исполнителя определяется Онлайн-заказе юридических услуг в соответствии с Прайс-листом. Исполнитель вправе самостоятельно вносить изменения в Прайс-лист. Стоимость оплаченных Заказчиком услуг на основании созданного Онлайн-заказа юридических услуг изменению не подлежит. Стоимость услуг Исполнителя не включает НДС в связи с применением Исполнителем упрощенной системы налогообложения.
2. Юридическая услуга предоставляется в полном объеме при условии 100% (стопроцентной) предоплаты Заказчиком.
3. Оплата юридических услуг производится Заказчиком в российских рублях с использованием банковской карты на веб-сайте Исполнителя после заполнения Онлайн-заказа юридических услуг. Также Заказчик может оплатить услуги Исполнителя с помощью банковской карты в Личном кабинете клиента или иным способом на основании Счета на оплату, размещенного Исполнителем в Личном кабинете клиента.
4. Оплата стоимости услуг производится Заказчиком в срок не позднее 3 (трёх) дней с момента создания Заказчиком Онлайн-заказа юридических услуг. По истечении указанного срока Исполнитель вправе внести изменения в стоимость, состав и сроки оказания услуг.
5. Услуги считаются оплаченными Заказчиком с момента поступлении всей суммы оплаты на расчетный счет Исполнителя.
6. После проведения Заказчиком предоплаты и зачисления денежных средств на расчетный счет Исполнителя настоящий Договор вступает в силу.
7. Настоящим Исполнитель и Заказчик (в дальнейшем – Стороны) договорились, что в случае, если на момент прекращения или расторжения Договора стоимость оплаченных услуг превышает стоимость фактически оказанных Исполнителем услуг, то разница между указанными суммами не возвращается, а признается внесенной Заказчиком в счет оплаты (предоплаты) услуг Исполнителя в рамках других (в том числе будущих) договоров. Для возврата указанных денежных средств Заказчик должен направить Исполнителю письменное заявление с указание полных банковских реквизитов расчетного счета.

1. Исполнитель соблюдает режим конфиденциальности всей информации, полученной от Заказчика в процессе оказания юридических услуг и уполномоченных им лиц, конфиденциальность личной информации Заказчика, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации и настоящим Договором.
2. Заказчик уведомлен и соглашается с тем, что он отправляет информацию по незащищенным каналам электронной связи компьютерной сети общего пользования, и Исполнитель не несет ответственность за сохранность информации, передаваемой по таким каналам электронной связи.
3. Письменная консультация, письменные документы (заявления, письма, жалобы, претензии и иные по запросу Заказчика), подготовленные Исполнителем, высылаются Заказчику на электронный адрес, указанный им в Онлайн-заказе юридических услуг. Заказчик не вправе использовать полученные от Заказчика документы для распространения среди неограниченного круга лиц и публикации на интернет-ресурсах.
4. Акцептируя настоящую Оферту, Заказчик выражает своё согласие Исполнителю обрабатывать свои персональные данные, в том числе фамилию, имя, отчество, дату рождения, пол, место работы и должность, почтовый адрес, домашний, рабочий и мобильный телефоны, адрес электронной почты, иные сведения, предоставленные для оказания услуг, включая сбор систематизацию, накопление, хранение, уточнение, использование, распространение, для проведения исследований, направленных на улучшение качества услуг Исполнителя, маркетинговых акций, стратегических исследований и для продвижения услуг Исполнителя путём прямых контактов с Заказчиком с помощью различных средств связи, включая, но не ограничиваясь: почтовую рассылку, электронную почту, информационную сеть Интернет. Заказчик выражает согласие Исполнителю на обработку своих персональных данных с помощью автоматизированных систем управления базами данных и иных программных средств. Заказчик не возражает против передачи Исполнителем своих персональных данных третьим лицам, если это необходимо для реализации настоящего Договора.
5. Согласие Заказчика на сбор и обработку его персональных данных является бессрочным и может быть отозвано путём направления Исполнителю письменного заявления.

Что такое свободная продажа

Свободная или прямая продажа — это сделка, когда вы просто продаете квартиру, получаете за нее деньги и делаете с ними что хотите: откладываете, покупаете машину или вкладываете в акции. Как правило, у вас есть другое жилье и не надо срочно покупать новую квартиру. Зачастую собственники продают единственное жилье, взамен которого хотят сразу же купить другое — это альтернативная сделка.

Участникам альтернативной сделки не нужны деньги за квартиру — им нужна новая квартира

Альтернативные сделки с ипотечными квартирами

Если не хватает денег, чтобы доплатить за новую квартиру, приходится брать ипотеку или кредит.

Если покупаемая квартира в ипотеке, большинство банков позволяют клиентам переписывать задолженность на нового собственника, если вы проведете сделку через них.

Если продаете квартиру, купленную в ипотеку, сначала надо погасить долг перед банком

Главное условие — подписать договор до окончания срока одобрения кредитной заявки (обычно 3–4 месяца). За это время надо успеть продать свою квартиру и купить новую.

Обычно банк проверяет документы только той квартиры, которую покупает его клиент. Но иногда банки проверяют всю квартиры из цепочки. Если банку не понравится одна из квартир в цепочке, он может отказать в выдаче кредита.

1. Альтернативная сделка — это когда вы одновременно продаете одну квартиру, чтобы купить другую.
2. В альтернативных сделках может участвовать сколько угодно собственников и квартир: деньги вносит покупатель первой квартиры цепочки, а получает их продавец последней.
3. Альтернативные сделки сложно организовать — доверьте это только профессиональному агентству с хорошей репутацией.
4. Все договоры в цепочке должны быть заключены одновременно в один день. Если так не сделать, сделка может сорваться или сильно затянуться.
5. Чтобы цепочка покупателей и продавцом не продолжалась бесконечно, в сделке обязательно должны участвовать люди, которые просто покупают и просто продают квартиры, не приобретая ничего взамен.
6. В альтернативных сделках тот же порядок действий и набор документов, что и при обычной продаже.
7. Не продавайте квартиру, пока не подберете жилье взамен.
8. Когда найдете всех участников, составьте план сделки: порядок действий, подписания документов и регистрации.
9. Налоги при продаже квартиры через альтернативную сделку учитываются также, как и при обычной прямой продаже — 13% с дохода от продажи. Никакого взаимозачета дохода от продажи одной квартиры и затрат на покупку другой квартиры нет.

Рекомендации по безопасному проведению сделки

Внимательно отнеситесь к деталям и следуйте советам.

• Тщательно оцените сроки реализации цепочки: уточните количество участников, степень готовности документов, возможность сразу съехать с проданной жилплощади и пр. Если участники не готовы к сделке, затягивают сроки или собираются выйти из цепочки, попробуйте поискать другие квартиры.
• Будьте предельно внимательны при подписании предварительного договора и внесения аванса. Это один из самых важных этапов сделки. Лучше обратитесь к специалистам. Это поможет вам избежать ошибок и сохранить нервы.

Альтернативная продажа не представляет собой большой сложности. Отказываться от выгодных предложений не стоит. Это нормальная практика, к тому же участники цепочки часто идут на большие скидки, чтобы побыстрее закрыть сделку.

Несмотря на то, что свободная и альтернативная продажа квартиры одинаково регулируются законом, риски при альтернативных сделках выше. Особенно актуальны они для покупателя альтернативной квартиры. Самые частые среди таких рисков.

• Отказ продавца-покупателя от продажи объекта. Такое случается, если он не может найти подходящую квартиру, которую готов купить за устраивающую сумму.
• Повышение продавцом стоимости квариры-2. Если это произойдет, продавец-покупатель также должен будет повысить цену, а при участии в цепочке других объектов их стоимость также вероятнее всего повысится. Иными словами, покупатель альтернативной квартиры зависит не только от собственника жилья, которое он покупает, но и от других участников всей цепочки.
• Несмотря на то, что документы подаются одновременно всеми участниками, регистратор воспринимает каждый договор как самостоятельный. Не исключены ситуации, что одна сделка в цепочке будет успешно зарегистрирована, а вторая – приостановлена: например, если обнаружатся проблемы с документами. В таком случае вся цепочка сделки застопориться, и покупатель не сможет получить квартиру пока не будет зарегистрирована альтернативная сделка.
• Сложная цепочка расчетов. Фактически покупатель передает деньги не своему продавцу, а перечисляет их на счет третьего лица. Все расчеты должны быть грамотно подстрахованы договорными условиями и фактическим порядком расчетов с использованием банковских ячеек, либо аккредитивов. Также возможны смешанные способы оплаты.

Что такое альтернативная сделка на примерах

На рынке недвижимости есть несколько типов сделок:

• Прямая купля-продажа — сделка, в которой продавец получает деньги и отдает квартиру. Ему есть где жить, он не собирается затягивать процесс на время, пока ищет другую квартиру.
• Альтернативная, или встречная — это ситуация, когда продавец сразу покупает другое жилье на вырученные от реализации своей квартиры деньги. Например, продает человек «однушку» и сразу покупает «трешку», чтобы переехать из одной квартиры в другую. Это встречная сделка.

Альтернативная сделка состоит из цепочки покупателей и продавцов. Звеньев в этой цепочке может быть сколько угодно. Еще она может быть последовательной, а может напоминать разветвленную сеть. Смотрите на примерах:

• Простая альтернативная сделка — три стороны. Вы — первое звено, покупаете однокомнатную квартиру. Тот, кому вы отдали деньги, тоже покупатель — он приобретает на ваши деньги плюс доплату трехкомнатную квартиру. С деньгами уходит в итоге последний в цепочке продавец.
• Сложная и разветвленная сделка. Семья с совершеннолетним ребенком продает большую квартиру из-за развода. Жить им негде, поэтому каждый из них ищет квартиру для покупки, в которую сможет сразу въехать. Но найденные ими «однушки» тоже продают по встречным сделкам — их продавцы ищут трехкомнатные. В итоге в цепочке получается уже минимум шесть сделок.

Как заключить предварительный договор

После обсуждения всех деталей заключите с продавцом вашей будущей квартиры предварительный договор и передайте задаток. Затем ждите оговоренное время и приходите в МФЦ на сделку. Либо, если цепочка нарушилась, забирайте у продавца задаток и такую же сумму в качестве компенсации — если вы договорились об этом.

Шаг с предварительным договором и задатком можно пропустить. Вместо этого сразу договориться о составлении основного договора и встречи в МФЦ. Но, как правило, в альтернативных сделках предварительный договор необходим — продавцам нужно время, чтобы найти следующие квартиры, а покупателям — гарантии, что сделки не сорвутся.

В договорах важно прописать все нюансы сделки, ответственность за возможные срывы. В договоре должно быть упоминание, что сделка альтернативная, и что на регистрацию подаются документы сразу по нескольким квартирам.

Если не уверены в своих юридических знаниях, для составления предварительного и основного договора наймите риелтора или юриста.

Кратко — как купить квартиру по альтернативной сделке

• Альтернативные сделки обычно сложнее прямых, поэтому просите у продавца скидку. И обратитесь за помощью к юристу или риелтору, чтобы ничего не упустить.
• Если все участники цепочки подобрали себе жилье, проверьте документы на все квартиры. Убедитесь, что у продавцов есть право собственности, а в выписке из ЕГРН не указано, что жилье находится в обременении.
• Проверьте все документы вашего продавца в цепочке — убедитесь, что у него есть разрешение супруга
• Проверьте документы на все квартиры в цепочке — убедитесь, что их продают собственники, у них есть разрешения на сделку от супругов. Если в сделке участвуют дети, проверьте разрешение органов опеки на сделку.
• Обсудите всю нюансы сделки — участвовать в этом должны все участники цепочки. Договоритесь о процессе передачи денег и квартиры — кто и когда кладет деньги в банк, когда их можно забрать.
• Заключите с продавцом вашей будущей квартиры предварительный договор, передайте задаток.
• Встретьтесь со всеми участниками цепочки в назначенное время в банке, заключите договор на аккредитив. Затем подпишите договора купли-продажи и отдайте документы на регистрацию.
• После подпишите акт приема-передачи квартиры, с упоминанием, что сделка состоялась и продавец не имеет к вам финансовых претензий.

Альтернативная сделка: кому это выгодно

Наиболее распространенными причинами выбора альтернативной продажи является необходимость улучшения жилищных условий, разъезд (дети, супруги при разводе), расселение жильцов коммунальных квартир, покупка квартиры у пенсионеров и прочих лиц, плохо защищенных в социальном плане. Помимо удобства сделок с недвижимостью, проводимых в этом формате, альтернативная продажа часто является единственной возможностью изменить жилищные условия. Так, например, если в сделке принимают участие представители таких категорий населения, как пенсионеры, несовершеннолетние, опекаемые – одним из основных условий продажи их имущества является наличие гарантий того, что они ни при каких обстоятельствах не останутся без крыши над головой. При заключении договора с представителями перечисленных категорий (как и при продаже квартир, так и долей) нотариальное заверение договора является обязательным. Собственно, популярность альтернативной продажи объясняется тем, что для обычной продажи жилья требуется время, а для покупки квартиры необходимы деньги, в случае альтернативной продажи (чаще всего это обмен) не нужно собирать определенную сумму и въезжать в новое жилье можно прямо в день подписания договора.

Особенности альтернативных продаж

Такой формат сделок с недвижимостью, как альтернативная продажа имеет свои особенности. Наибольшее преимущество заключается в том, что при обмене собственники продаваемого жилья лишены риска столкнуться с обстоятельствами, которые помешают им купить другую квартиру. Однако, с другой стороны, этот вид сделок является достаточно сложным, слишком высоки риски «не выйти на сделку», по той причине, что даже если только один из собственников передумает заключать договор, то вся цепочка разрушится. Учитывая наличие различных юридических тонкостей, а также организационных сложностей от риелтора требуется большой опыт, новичкам такие операции просто не по плечу. Необходимо не только состыковать собственников, но и провести оценку юридической чистоты каждого объекта недвижимости, оценить вероятность исхода и проработать документальное сопровождение, чтобы после завершения сделки ни у кого из участников не возникли проблемы. Основная опасность заключается в том, что суд может признать сделку незаконной (например, если были нарушены чьи-то имущественные права).

Советы: как купить квартиру по альтернативной сделке

Попросите у продавцов квартиры скидку за ожидание, пока они подберут альтернативу. Но будьте готовы к тому, что ее могут не дать.

Заключите соглашение об авансе, зафиксируйте в нем цену на квартиру и срок, в который будет подобрана альтернатива.

Держите связь с продавцами: узнавайте, как идет подбор альтернативы и насколько сложная получается цепочка сделок.

Проверьте вместе с риелтором тщательно всю цепочку сделок: если где-то произойдет сбой, то пострадают все участники.

Оформите сделку у нотариуса, даже если закон этого не требует. За это нужно заплатить, но нервы стоят дороже.

Такой вид сделки, как «альтернативная продажа» достаточно распространен в практике. Возможно, даже вы были участником альтернативной сделки, но просто не знали, что это так называется. Чаще всего без профессиональной помощи здесь не обойтись. Риелтор поможет заключить сразу несколько договор «купли-продажи» и осуществить сделку в один день. Но будьте бдительны и не растягивайте цепочку с продавцами и покупателями, есть риск нарваться на мошенников.

Если вы стали участником альтернативной сделки, где что-то пошло не так. Ждем ваш рассказ в комментариях. Самую интересную историю разберем вместе с юристом.

Похожие записи:

• Процедура развода через суд с детьми
• На одного ребенка сколько положено квадратов на человека
• Нужен ли загранпаспорт для поездки в Болгарию