Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Договор купли продажи в пользу третьего лица за и против». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Чтобы ответить на этот вопрос, давайте обратимся к статье 430 Гражданского кодекса (ГКРФ). В нем есть четкое определение, объясняющее нам, что договор в пользу третьего лица – это соглашение, в котором участники сделки устанавливают, что одна из сторон обязана исполнить свои обязательства не перед кредитором, а перед третьим лицом. Собственно, это третье лицо вправе требовать от должника исполнения указанных в договоре обязательств в свою пользу.
Что такое договор купли-продажи квартиры в пользу третьего лица?
Как это работает на практике? Покупатель квартиры оплачивает ее стоимость и подписывает необходимые документы, но при этом не приобретает права собственности. Собственником становится указанное покупателем в договоре третье лицо (сын, дочь, мать, отец или кто-то иной). Таким образом, на плечи покупателя ложатся все обязательства по сделке, а будущий собственник только ставит подпись в договоре о том, что получил недвижимость. В итоге право собственности фиксируется за ним.
В чьих интересах совершается сделка?
Ст. 430 ГК РФ не ограничивает круг лиц, в интересах которых может быть заключен договор, но на практике чаще всего жилье покупают пожилым родственникам или детям.
По своему смыслу такое соглашение очень похоже на дарение, но оно имеет весомое преимущество – процедура передачи жилья значительно упрощается. Покупателю удается обойтись всего одним документом (ДКП), ему не приходится тратить время и деньги на составление дарственной.
Такой особенностью пользуются некоторые родители – приобретая жилье в качестве свадебного подарка сыну/дочери, они оформляют договор купли-продажи в пользу своего ребенка. Даже если со временем пара решит развестись, квартира не будет приниматься в расчет при разделе имущества, поскольку по закону она не относится к совместной собственности.
С позиции налоговой службы покупка квартиры в пользу третьего лица приравнивается к дарению, а стало быть, это дает основания взимать налог с выгодоприобретателя (при условии, что он не является близким родственником покупателя).
К близким родственникам относятся дети, бабушки, дедушки, родители, внуки, сестры/братья. Они не платят налог, передавая свою собственность друг другу по договору дарения. Аналогичная ситуация складывается и при приобретении собственности в пользу родственника. Остальные категории граждан от налога не освобождаются (размер НДФЛ – 13%). Нерезиденты (лица, проживавшие в другой стране дольше 183 дней) должны платить увеличенную ставку – 30%.
Мнение эксперта
Дмитрий Носиков
Юрист. Специализация семейное, жилищное право.
На практике налога можно избежать даже в случае, если в схеме участвуют не близкие родственники. Поскольку в законодательстве нет прямых упоминаний о налогообложении выгодоприобретателя по соглашению, составленному в его пользу, а ДКП не является договором дарения, требования оплатить НДФЛ нельзя назвать законными. В случае появления претензий со стороны представителей налоговых органов стоит обратиться к грамотному юристу, который поможет отстоять свои интересы.
Не лишним будет установить дополнительную ответственность продавца на случай признания договора недействительным или его расторжения по причинам, зависящим от него или в случае предъявления прав третьих лиц.
Например, что он обязан приобрести покупателю равнозначное жилье в том же районе или выплатить денежные средства в размере рыночной стоимости такого жилья на дату расторжения договора.
РАЗБОР ФСБУ 6/2020, 26/2020
Какие конкретные действия предпринять бухгалтеру, чтобы выполнить переход на новые ФСБУ правильно и своевременно? Какие проводки сделать в бухучете?
Только 31 января пошаговый разбор перехода на новые стандарты на трехчасовом вебинаре с Сергеем Верещагиным.
Записаться>>>
Поддержка программы чтения с экрана включена.
- Ирина Сивакова, юрист
Источник: Юридические тонкости Рубрика: Право Теги:
- недвижимость
- купля-продажа недвижимости
- право
Причины, по которым заключаются сделки в пользу стороннего лица?
- Например, если у реального покупателя нет денег или времени, чтобы заниматься сделкой, он может сделать это через другого человека. Тот распишется в договоре и заплатит продавцу нужную сумму.
- Договор часто заключается для обхода брачных обязательств, касающихся раздела совместно нажитой собственности супругов. Допустим, некий абстрактный мужчина, будучи женатым, запросто может отдать своим родителям деньги, попросив их купить квартиру по договору в пользу третьего лица. При этом попросив о том, чтобы право собственности было оформлено на него. В этом случае квартира не будет считаться имуществом, совместно нажитым в браке. Следовательно, при разводе не придется делить эту квартиру с супругой.
- Сделка купли-продажи в пользу третьего лица является альтернативой договору дарения. Дети, например, могут приобрести недвижимость для своих родителей, оплатив ее собственными средствами, без использования договоров купли-продажи и дарения.
Договор купли-продажи в пользу третьего лица
Принесли тут договор купли-продажи квартиры в пользу третьего лица. Торможу третий день. Что это вобще такое? Это как? Такое бывает вобще?
1. Вася продает а Петя купил в пользу третьего лица-Саши, квартиру.
2. Согласие Саши на покупку ему квартиры (и принятие ее в собственность) Петей получено.
Вся каша варится по следующему принципу:
1. Есть малолетний ребенок от незарегистрированного брака. Отцом ребенка указан Сергей.
2. Сергей имеет другого (первого) ребенка в зарегистрированном браке.
3. Жена от зарегистированного брака не хочет давать согласие на покупку Сергеем квартиры другому ребенку, хотя фактически брачных отношений нет.
4. Сергей дает Саше деньги и Саша покупает квартиру в пользу новорожденного ребенка Сергея.
5. Сергей беспокоится о том, что члены семьи матери его ребенка от незарегистрированного брака в случае его (ребенка) смерти или смерти его матери унаследуют купленную им ребенку «через Сашу» квартиру.
6. Фактически он указан отцом, следовательно он наследник первой очереди?
Договор купли продажи квартиры в пользу третьего лица образец
Дополнен 5 лет назад еще один нюанс мне придется прописать ее в эту квартиру, я там прописан не буду (пока). Madame Мудрец (15049) 5 лет назад Договор купли-продажи в пользу третьего лица обычно заключается не с целью экономии госпошлины на оплату согласия супруги на приобретение недвижимого имущества, а для того, чтобы в последствии, в случае возможного развода, супруга не смогла бы претендовать на долю в праве собственности на это недвижимое имущество: деньги-то взяты не из совместного семейного бюджета, а оплачены третьим лицом (в Вашей ситуации бабушкой).
Соглашение, составленное в пользу третьего лица, должно соответствовать определенным правилам. Как только третье лицо заявило о своих правомочиях на результаты исполнения обязательств, контрагенты по договору не могут менять или отменять положения документа без согласования с ним.
Налогообложение при договоре в пользу третьего лица
Доходы, не подлежащие налогообложению, указаны в ст. 217 НК РФ. Если бы квартира переходила по договору дарения близкому родственнику, НДФЛ платить бы не пришлось. По ДКП в пользу третьего лица мало практики, но в указанной статье нет информации о том, что оно может быть освобождено от НДФЛ. Следовательно, платить придется.
Кроме того, ИФНС признает приобретение недвижимости по договору в пользу третьего лица доходом в натуральной форме (ст. 211 НК РФ). Для резидентов РФ ставка составляет 13%, для нерезидентов – 30%.
Продавец не платит налог, если квартира была в собственности более трех лет и получена по договору дарения, в наследство, в порядке приватизации, по договору ренты. В остальных случаях минимальный срок владения для освобождения от НДФЛ составляет 5 лет.
Для покупки квартиры в пользу третьего лица нужно предоставить такой пакет документов:
- Паспорта всех сторон, включая продавца, покупателя и третье лицо.
- Документы на квартиру (выписка из ЕГРН, техпаспорт, выписка из домовой книги, справка от управляющей компании, договор или документ, на основании которого продавец в свое время получил право собственности и так далее).
- Дополнительные документы, при необходимости (разрешение от органов опеки, согласие на сделку от супруги и так далее).
- Договор купли-продажи (см.ниже).
- Акт приема-передачи (является дополнением к договору и обычно подписывается на заключительном этапе сделки).
Плюсы минусы данного вида договора
ДКП в пользу третьего лица открывает широкие возможности для торговых операций и позволяет упростить некоторые бюрократические моменты. Продажа в пользу 3-го лица удобна для:
- движимого и недвижимого имущества;
- логистических сделок;
- может заменить часть кредитных отношений.
Тем не менее – это не панацея и не пробел в законодательстве, который можно использовать для махинаций или минимизации налогообложения.
На практике есть серьезные недостатки:
- сложность составления;
- малоизученность и недостаточность юридической практики;
- ограничения на использование средств.
Последний пункт касается материнского капитала и других государственных видов помощи. Средства должны быть личными, а происхождение доходов прозрачным. Продажа или покупка в пользу третьего лица – правовой инструмент, который только лишь развивается в юридической практике, поэтому его возможности до конца не изучены.
Чаще всего используется в банковской сфере. Примером контракта в пользу третьего лица служит вклад на получателя. В этом случае человек или компания заключает с банком договор об открытии счета, пользоваться которым может только третье лицо. Если сумма большая, процедура позволяет существенно сэкономить на банковских процентах за перевод средств.
С позиции налоговой службы покупка квартиры в пользу третьего лица приравнивается к дарению, а стало быть, это дает основания взимать налог с выгодоприобретателя (при условии, что он не является близким родственником покупателя).
К близким родственникам относятся дети, бабушки, дедушки, родители, внуки, сестры/братья. Они не платят налог, передавая свою собственность друг другу по договору дарения. Аналогичная ситуация складывается и при приобретении собственности в пользу родственника. Остальные категории граждан от налога не освобождаются (размер НДФЛ – 13%). Нерезиденты (лица, проживавшие в другой стране дольше 183 дней) должны платить увеличенную ставку – 30%.
Мнение эксперта
Дмитрий Носиков
Юрист. Специализация семейное, жилищное право.
Запреты и ограничения на дарение между физическими и юридическими лицами
Запреты и ограничения на заключение сделки дарения установлены ст. ст. 575 и 576 ГК РФ. Если их нарушить, договор будет ничтожным или оспоримым.
В отношениях между физическими и юридическими лицами запрещено дарить подарки, стоимость которых превышает 3000 рублей:
- Если одариваемый – государственное или муниципальное должностное лицо, и вручение подарка не обусловлено проведением официальных (протокольных) мероприятий, но связано с занимаемой должностью и соответствующими функциями.
- Если сторона сделки – законный представитель недееспособного или малолетнего гражданина и дарит подарок от его имени.
Ограничения на дарение между организацией и физическим лицом связаны с необходимостью соблюдения определенного порядка совершения сделки:
- Юрлицам разрешается, но только с согласия собственника, дарить имущество, которое находится у них в оперативном управлении или хозяйственном ведении. Исключение – подарки, не представляющие большой стоимости и считающиеся обычными.
- Если подарок находится в совместной собственности, для заключения сделки нужно согласие всех собственников.
В отличие от дарения между гражданами, в сделках между ними и организациями часто подарками выступают не вещи, а права. Поэтому в качестве специфических сделок дарения выделяются:
- дарение права требования к другому лицу – безвозмездная уступка долга одариваемому;
- дарение путем прощения долга;
- дарение путем исполнения обязанности перед другим лицом, в том числе путем перевода долга на себя, – безвозмездное погашение (принятие на себя) долга одариваемого.
При заключении этих договоров недостаточно руководствоваться только нормами ГК РФ о сделках дарения. Нужно учитывать порядок совершения уступки долга, прощения долга, принятия на себя чужих обязательств, а также особенности перехода прав и обязанностей при таких сделках.
Случаи, в которых для дарения требуется согласие третьих лиц
Во всех случаях, когда дарение затрагивает интересы третьих лиц, оно должно производиться с их разрешения. Это правило установлено с целью обезопасить участников гражданских правоотношений от предумышленного или случайного нарушения их прав со стороны дарителя и выгодоприобретателя. В противном случае имеют место многочисленные иски по оспариванию сделки дарения третьими лицами.
Специфичные правила установлены на случай дарения имущества, принадлежащего унитарным, муниципальным и госпредприятиям. Собственники таких юрлиц закрепляют за ними имущество на праве хозяйственного ведения (суть режима обозначена в ст. 294 ГК РФ) или оперативного управления (ст. 296 ГК РФ). Согласно ч. 1 ст. 576 ГК РФ, произвести дарение указанного имущества можно только с письменного позволения его собственника. Исключение составляют подарки стоимостью до 3 тыс. руб.
К сведению
Озвучивались предложения изъять из ст. 576 ГК РФ упоминание об оперативном управлении как излишнее. Этот режим сводится к возможности владеть и пользоваться. Правомочностей по распоряжению он не предполагает в принципе.
Существуют определенные особенности дарения имущества, пребывающего в общей совместной собственности. Этот режим:
- согласно ст. 244 ГК РФ, не предполагает выделения доли совладельцев;
- касается неделимой вещи или имущественного комплекса;
- в силу ст. 256 и 257 ГК РФ, по умолчанию распространяется на супругов, а также членов фермерского хозяйства.
Согласно ч. 2 ст. 253 ГК РФ, дарение совместного имущества производится с письменного согласия всех совладельцев.
Относительно супругов правило дублируется в ст. 35 СК РФ. Уточнено, что для совершения мужем/женой сделки с недвижимостью позволение должно быть нотариально удостоверено.
Дарение может иметь форму цессии — уступки дарителем (кредитором) в пользу одариваемого права требования. Обычно смена кредитора в обязательстве не нуждается в согласовании с должником. Но, по ч. 2 ст. 388 ГК РФ, оно обязательно, если в силу специфики обязательства личность кредитора имеет решающее значение для должника.
Оценка значимости личности кредитора при возникновении спора оценивается судом. Существует практика по следующим случаям:
- застрахованное лицо не может подарить право требования возмещения, даже если страховой случай уже настал и оформлен;
- банк не вправе уступить право требования к должнику лицу, не обладающему банковской лицензией (п. 51 Постановления ПВС РФ от 28.06.12 №17);
- нельзя дарить требование, происходящее из трудовых правоотношений;
- невозможно подарить льготу.
По общему правилу, оговоренному ст. 313 ГК РФ, должник вправе договориться с посторонним лицом (например, дарителем) об исполнении им обязательства должника перед кредитором. Последний, в свою очередь, обязан принять исполнение, предложенное дарителем. Примечательно, что кредитор не вправе даже выяснять основания, по которым обязательство выполняет другое лицо.
Согласно ст. 313 ГК РФ, невозможна замена должника, если его личность важна для кредитора. Нельзя перепоручить проведение работ и предоставление услуг (например, создание литературного произведения, проведение маркетинговых исследований). Поскольку дарение обычно касается обезличенных имущественных обязательств, возражения кредитора против замены его должника другим лицом (дарителем) редкостны.
Покупка квартиры в пользу третьего лица образец договора
- Субъект, обязанный исполнить договор, может возражать против претензий, заявленных третьим лицом, так же, как он мог бы возражать против запросов непосредственного кредитора.
- Если третье лицо по сделке откажется от своих правомочий по договору, этими правами может воспользоваться кредитор, за исключением отдельных случаев, когда такая переуступка невозможна в силу договора, закона или положений иных документов.
- Как заключить договор в пользу третьего лица (пример) Притязания, предъявляемые при оформлении договоров в пользу третьего лица, соответствуют всем условиям, которые применяются при совершении таких же сделок без участия посторонних лиц: Скачать форму договора
- Составлен договор должен быть в форме, предусмотренной для всех документов подобного рода.
Покупка квартиры в пользу третьего лица
- Например, если у реального покупателя нет денег или времени, чтобы заниматься сделкой, он может сделать это через другого человека. Тот распишется в договоре и заплатит продавцу нужную сумму.
- Договор часто заключается для обхода брачных обязательств, касающихся раздела совместно нажитой собственности супругов. Допустим, некий абстрактный мужчина, будучи женатым, запросто может отдать своим родителям деньги, попросив их купить квартиру по договору в пользу третьего лица. При этом попросив о том, чтобы право собственности было оформлено на него. В этом случае квартира не будет считаться имуществом, совместно нажитым в браке. Следовательно, при разводе не придется делить эту квартиру с супругой.
- Сделка купли-продажи в пользу третьего лица является альтернативой договору дарения. Дети, например, могут приобрести недвижимость для своих родителей, оплатив ее собственными средствами, без использования договоров купли-продажи и дарения.
По формату этот договор схож с договором, который составляется при обычной сделке купли-продажи между двумя физическими лицами. Отличие только в том, что плательщик и будущий собственник – это разные люди. В документе обязательно указываются данные третьего лица. Также для заключения сделки нужно получить согласие будущего собственника и согласие продавца на условия сделки.
- Вопросы и ответы
- Жилые комплексы
- Новости
- Договор купли-продажи квартиры в пользу третьего лица оформить можно, но так, чтобы он не содержал явных признаков договора дарения, иначе в Росреестре сделку не зарегистрируют.
- Покупатель для покупки жилья в пользу третьего лица не может воспользоваться ипотекой или маткапиталом, получить налоговый вычет. Право на вычет не возникает и у человека, на которого оформляется недвижимость.
- Доверенность для приобретения жилплощади в пользу третьего лица не нужна, так как все участники должны присутствовать на сделке.
Сделка по ипотеке в Сбербанке Мошенничество в аренде Цены на недвижимость в Спб О мошенничестве с недвижимостью Информационные агентства Продать долю ребенка База Pin7 Снять без посредников Риэлтор по новостройкам Снять квартиру, чтобы не обманули Временная регистрация Район Девяткино
Сама возможность заключать сделки в пользу третьего лица указана в ст.430 ГК РФ. В случае с недвижимостью, покупатель перечисляет продавцу всю необходимую сумму и самостоятельно обсуждает все условия, однако право собственности переходит третьему лицу. Например, супруге, сыну и так далее.
Таким образом, покупатель как бы берет на себя всю работу, а собственник только расписывается в договоре/акте о том, что недвижимость получил и регистрирует право собственности.
- Обсудить с будущим владельцем, какая квартира нужна, какие условия выставлять и так далее. Данный пункт может быть не актуален, если потенциальный собственник не может определиться или просит покупателя принимать все решения самостоятельно.
- Найти подходящее жилье.
- Обсудить с продавцом условия сделки, особо отметив тот факт, что квартира отойдет третьему лицу. Несмотря на тот факт, что для продавца обычно это не играет никакой роли, очень многие отказываются от сделки только на основании того, что не понимают, какие риски могут возникать в такой ситуации. Опытный юрист может помочь развеять страхи.
- Проверить квартиру на наличие обременений, долгов и других потенциальных проблем.
- Составить договор купли-продажи.
- Заверить договор у нотариуса (опционально, это не обязательное требование, однако оно помогает минимизировать риски).
- Зарегистрироваться договор в реестре.
- Зарегистрировать право собственности и подписать акт приема-передачи жилья. Последовательных этих действий может меняться, так как в некоторых регионах акт нужен уже на стадии оформления права собственности.
- Завершить сделку, выплатив всю оставшуюся сумму.