Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Ввод в эксплуатацию ИЖС в 2023 году». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
В случае если отдельные части дома были построены самовольно, либо застройщик своевременно не известил орган государственного строительного надзора о начале строительства, ввод дома в эксплуатацию придется выполнять силами независимой специализированной организации, имеющей лицензию на детальное обследование строительных конструкций здания или сооружения. Грубо говоря — нужна легализация самостроя.
Какие последствия от самостроя
С 1 июля 2018 года Правительство РФ устанавило сроки ликвидации незаконных построек. Владельцы самостроя, не выполнившие снос в срок, подвергаются штрафу до 50 тысяч рублей, а также конфискации земельного участка. Предлагается также внести в Гражданский кодекс РФ изменения, касающиеся интересов многих граждан. Согласно этим изменениям, к незаконным постройкам предлагается относить не только жилые дома, но и гаражи, бани, садовые постройки, ларьки и павильоны.
Пакет новых законопроектов запрещает пользоваться и распоряжаться незаконными постройками, а самострой нужно будет снести или реконструировать за собственный счет. Если застройщика установить невозможно, то затраты на снос или реконструкцию ложатся на владельца земельного участка.
Таким образом, в Гражданском кодексе может появиться статья, разрешающая конфискацию земельного участка в случае неисполнения решения о сносе или реконструкции строения в установленный срок.
Сроки сноса самостроя законом также установлены: максимальный срок составляет 12 месяцев, минимальный — 3 месяца, а для реконструкции — от 6 месяцев до 3 лет. Штрафы Кабинет министров предлагает внести изменения в КоАП, дополнив его статьей, которая предусматривает штраф для физлиц и индивидуальных предпринимателей в сумме от 20 тысяч до 50 тысяч рублей за неисполнение требований о реконструкции или сносу самовольной постройки.
Решения о сносе самостроя, по новым законам, могут приниматься судом, а в определенных случаях — органами местного самоуправления. При этом, для исключения злоупотреблений, предлагается запретить муниципалитетам выносить решения о сносе построек, самовольно возведенных до ввода в действие Градостроительного кодекса РФ (7 мая 1998 года — ред.).
Запрещается также сносить строения на неоформленной в собственность земле до вступления в действие Земельного кодекса РФ (25 октября 2001 года — ред.). В таких случаях или если здание зарегистрировано в Едином реестре недвижимости решения о сносе самовольной постройки будут приниматься в судебном порядке.
Расширены сведения в ЕГРН
С начала 2022 года в ЕГРН — Единый государственный реестр недвижимости — включают новые сведения:
- О кадастровых инженерах, проводящих учёт недвижимости. Теперь в справку из ЕГРН будут вписаны данные ответственного за кадастровые работы.
- Об аварийности многоквартирных домов. В выписках ЕГРН отразят, признан ли дом аварийным или непригодным для проживания, подлежащим сносу или реконструкции. Эти сведения помогут покупателям избежать сделок с проблемной недвижимостью.
Таунхаусам присвоили правовой статус
До 2022 года в жилфонд включали только жилой дом, комнату и квартиру. С 1 марта 2022 года правовой статус присвоили домам блокированной застройки (таунхаусам, лейнхаусам, дуплексам). Это жилой дом, блокированный с другим жилым домом/домами, стоящими в одном ряду, с общей боковой стеной (стенами) без проемов и имеющий отдельный выход на земельный участок.
Раньше такие объекты ставились на кадастровый учёт как квартиры или части дома, теперь их регистрируют как «дом блокированной застройки».
Таунхаус должен отвечать условиям:
- не более 10 блоков;
- не более 3 этажей.
Если указанные требования не соблюдаются, необходимо запрашивать экспертизу проектной документации перед строительством. Чтобы избежать юридических разногласий, реконструкцию своего блока хозяин должен согласовать с другими собственниками.
Госпошлина за оформление права собственности на дом
Размер пошлины аналогичен той, что платится за регистрацию квартиры – 2000 рублей. Оплатить ее надо до подачи документов. В МФЦ это можно сделать прямо на месте.
Если происходит оформление дома в совместную собственность по долям, пошлину следует разделить между всеми собственниками в тех же пропорциях, что и доли.
Оформление дома в собственность супругов выделения долей не требует. Независимо от того, кто указан владельцем, дом будет считаться общим. Поэтому пошлину может целиком оплатить супруг-домовладелец.
Иногда служба опеки требует выделения долей несовершеннолетним детям. Пошлину также может оплатить целиком родитель, на которого регистрируется дом, поскольку он является законным представителем несовершеннолетних граждан.
Среди факторов, которые оказали положительное влияние на развитие ИЖС в 2022-м, эксперты назвали льготные ипотечные программы в сегменте.
«Ипотека в сфере ИЖС повышает доступность жилья для разных категорий граждан, а значит, и способствует сохранению темпов строительства», — отметил Андрей Баннов.
Помимо роста ипотеки, в сегменте ИЖС в 2022-м году наблюдались и другие тенденции, добавила директор департамента маркетинга «ФСK Family» Екатерина Коган. Во-первых, рост спроса на готовые дома — до 65% к прошлому году. Во-вторых, увеличение спроса на одноэтажные дома — до 40% к прошлому году. В-третьих, основной спрос сместился на небольшие дома — площадью до 120 кв. м, их объем в структуре спроса компании составляет 60%.
Описание внешнего облика объекта ИЖС или садового дома не соответствует требованиям территории исторического поселения.
Данное основание отказа применяется для участков в границах территории исторического поселения федерального или регионального значения.
Иными словами, если участок, на котором вы решили затеять стройку, располагается на обычной территории, а не в границах исторического поселения, то можете пропустить данное основание отказа, потому что оно к вам не применимо.
В чем состоит суть данного основания отказа?
Если вы планируете строительство объекта ИЖС или садового дома на земельном участке, который располагается на территории исторического поселения, то в уведомлении о начале строительства вы должны:
- указать сведения о типовом архитектурном решении, которое допустимо для данной территории,
- либо приложить к уведомлению описание внешнего облика дома (цветовое решение, дизайн фасада, используемые при строительстве материалы и т.д.).
Относительно того, где брать типовые архитектурные решения, которые можно использовать при строительстве дома на территории исторического поселения, отвечать не берусь.
Вопрос об источниках получения типовых архитектурных решений не прокачивал, потому что строительство домов на таких территориях не самый распространенный случай.
Отступы при строительстве между постройками
На участке разрешено строительство только одного жилого дома. При планировании строительства стоит обратить внимание на наличие построек на соседних участках, если их нет достаточно отступить с каждой стороны 3 метра. При возведении одноэтажного жилого дома требуемый отступ от границы составляет 1 метр, при двухэтажной постройки — 1,5 метра, трёхэтажной — 2 метра. Если участок граничит с землями общего пользования, то необходимо соблюдение отступа в 5 метров.
Отступ при строительстве дома, совмещённого с гаражом от строений на другом участке — 3 метра, от забора — 1 метр. От окон комнат до любых капитальных строений, расположенных на соседском участке, необходим отступ в 6 метров. Выгребная яма располагается не ближе чем в 8–12 метрах от жилого дома.
Вам есть что скрывать за высоким забором?
Юрий Попов: «Нужны штрафы и санкции. Если это будет прописано в Кодексе об административных правонарушениях, то данная норма заработает, и дачникам придется приводить высоту заборов на своих участках в соответствие с установленными нормативами. Все знают, что у нас страна заборов — такова ментальность. Действительно, на участках в 6 соток заборы бывают по 2—3 метра высотой, и соседние участки остаются в тени — солнце не попадает, там ничего не растёт, а растёт количество соответствующих исков в суды. Что касается таких дел, то они идут где-то после тяжб, касающихся смежных границ, — это большое количество прецедентов…
… я бы пошел дальше и ввёл более радикальные ограничения — не сплошные, а просматриваемые заборы, и не выше 1,5 метров, то есть чуть ниже среднего роста взрослого человека. Что там скрывать — непонятно. Если на своих 6 сотках в Подмосковье не хочешь видеть соседа, то переезжай в соседние области и бери хоть гектар, там в округе никого не увидишь даже без забора».
Чуть позже Юрий Попов добавил, что проблему с соблюдением садоводческими некоммерческими товариществами нормативных актов решить просто — нужно перевести всех из СНТ в ИЖС. Тогда все индивидуальные участки окажутся жестко к градостроительным нормам. Останется только без послаблений контролировать их соблюдение и наказывать нарушителей. Обязательно нужно дополнить СНиПы нормативами об устройство заборов, издать другие НПА по данным сооружением. Кроме использования административного ресурса нужно также как можно больше предоставлять населению полезной информации об устройстве ограждений.
Кадастровые инженеры «Недкадастр» уточняют границы земельного участка, проводят геологические и геодезические изыскания при планировании строительства, сформируют ГПЗУ. Помогают в устранении разногласий между соседями из-за нарушения СНиП в досудебном и судебном порядке. Выявят обременения на участке в том числе принадлежность к охранным зонам и помогут согласовать проект.
Ввод частного дома в эксплуатацию: подготовка объекта к осмотру комиссией
До момента вызова комиссии на осмотр возведенного объекта ИЖС, должны быть выполнены в полном объеме следующие работы:
- строительно-монтажные;
- инженерно-коммуникационные с заключением договоров на дальнейшее обслуживание;
- благоустройство придомовой территории;
- выполнены необходимые обмеры специалистами БТИ.
Примечательно, что при осмотре объекта приемной комиссией, в доме может быть не завершена до конца внутренняя отделка, однако основные коммуникации должны быть проведены в обязательном порядке.
Перед подачей заявления и вызова комиссии для осуществления контроля качества проведенных строительных работ и соответствие возведенного объекта ИЖС нормам госстандартов, важно, чтобы дом отвечал следующим запросам:
- Требования к жилому помещению в общем:
- объект ИЖС обязательно должен иметь окна и двери;
- внутри должна быть выполнена, как минимум, черновая отделка, что является необходимым для обмера площади комнат специалистами БТИ;
- высота потолков в цокольном этаже должна быть не более 2,1 метра, иначе комиссией это помещение может быть признано первым этажом дома, которое также должно иметь внутреннюю отделку;
Важно! Ввод жилого индивидуального дома в эксплуатацию можно осуществить поэтажно, однако, при согласовании каждого этажа отдельно потребуется выполнение поэтапно всех действий в полном объеме (т.е. вызов комиссии, проверка объекта, ожидание разрешения и другое).
- Требования к ограждениям, полам и потолкам:
- в жилых помещениях обязательно должен быть пол, независимо от того, деревянное это покрытие или бетонное;
- желательно, чтобы в помещениях кухни и ванной половое покрытие было выполнено согласно проекту;
- потолки должны иметь, как минимум, чистовую отделку;
- все лестничные марши и защитные ограждения (к примеру, на балконе), предусмотренные проектом, должны находиться на своих местах.
- Требования к отоплению и электроснабжению:
- наличие системы отопления в жилом доме является обязательным требованием, неисполнение которого может стать основанием для признания объекта непригодным для проживания;
- внутри дома должны проходить трубы отопления, подсоединенные к котлу для обогрева;
- тоже самое касается и сетей электроснабжения: электропроводка должна быть разведена по дому, розетки и выключатели должны быть установлены и подключены в соответствии с проектом.
Уведомление об окончании строительства вместо ввода в эксплуатацию
Несмотря на то, что уведомления стали необязательными, юристы АН Истрариел рекомендуют получить разрешительную документацию. Так собственники смогут узнать об охранных зонах, требующих согласования, а также документы могут потребовать при оформлении сделок с домом. Уведомления составляют вручную по форме, предусмотренной приказом Минстроя России №591/пр. Для грамотного заполнения бланка потребуются технические знания и актуальная информация о порядке подачи уведомлений.
Можно направить уведомление об окончании строительства через онлайн-сервис. При внесении информации в поля интерактивной формы заявитель обычно не допускает ошибок и предоставляет администрации МО исчерпывающие сведения для постановки строения на кадастровый учёт.
Что такое технологическое присоединение?
Согласно ФЗ №35, технологическое присоединение выполняется энергосетевыми компаниями по месту нахождения объектов заказчиков.
Подключению к электрическим сетям подлежат объекты, которые:
— электрифицируются впервые;
— уже были подключены, но подверглись реконструкции;
— требуют увеличение присоединяемой мощности;
— изменяют категорию надежности подключения;
— изменяют точку присоединения;
— изменяют владельца, статус (жилой/нежилой);
— изменяют вид деятельности без изменения мощности, но изменяющие схему внешнего электропитания.
Сетевая компания обычно не имеет права отказать заказчику в технологическом присоединении, если располагает соответствующими техническими условиями. Все присоединения к электрическим сетям выполняются платно и на основании заключенного между сетевой компанией и владельцем объекта присоединения.
Процедура технологического присоединения регламентирована федеральным энергетическим законодательством, Правилами ТП и включает в себя несколько важных этапов:
— Подготовительный этап: подача заявки на присоединение к электрическим сетям, получение технических условий и заключение договора с сетевой компанией.
— Этап проектирования и согласования документации: создание проекта подключения к электрической линии сетевой компании и согласование документации.
— Этап выполнения технических условий: построение внешней и внутренней электрической схемы, установка заземления, аварийной защитной автоматики, контрольно-измерительных устройств.
Согласно действующему законодательству Российской Федерации жилая недвижимость может использоваться исключительно после введения объекта в эксплуатацию. Причем это должно быть сделано на официальном уровне. Необходимо еще получить на дом документ, который подтверждает пригодность данного здания к проживанию людей. За всеми такими услугами обращаются к специалистам. Они осуществляют проверку объекта. В ходе выполняемой ими работы проводится оценка недвижимости. Она должна подтвердить соответствие здания действующим СНиП и СанПиН – строительным и санитарным нормам.
Если происходит оформление дома в собственность или осуществляются любые другие сделки с ним, тогда они обязательно документально оформляются. Причем нужно собрать полный пакет официальных бумаг на недвижимость ИЖС.
На заметку! ИЖС – аббревиатура, которая расшифровывается как индивидуальное жилое строительство.
Полный пакет включает документ, подтверждающий, что частный жилой объект является законно построенным зданием. Это разрешение, без которого собственник не получит кадастровый и технический паспорт, например, на загородный частный дом.
Госорганы для получения разрешения на ввод недвижимости в эксплуатацию
Вводом в эксплуатацию объектов капитального строительства занимается Министерство строительства и ЖКХ России. Оно является главным государственным федеральным органом власти по решению такого вопроса.
Кроме этого, застройщику также нужно знать, кто дает разрешение на ввод в эксплуатацию жилого дома. Данная обязанность в Москве возложена на Мосгосстройнадзор. Он представляет собой московский комитет государственного уровня.
Уполномоченным по решению такого вопроса в Санкт-Петербурге является Государственный Строительный надзор Санкт-Петербурга. Это служба, которая не только осуществляет надзор, но и выполняет экспертизы.
В иных российских регионах госорганы имеют аналогичные названия. Основной функцией таких организаций федерального и регионального уровня являются проверочные мероприятия по определению законности возведения или изменения параметров и частей капитальных построек в границах России. На них также возложена обязанность выносить решения о соответствии объектов капитального строительства действующим нормам.
Обязанности собственника жилья после его ввода в эксплуатацию
Как только владелец жилой частной недвижимости получает акт, удостоверяющий ввод постройки в эксплуатацию, у него появляется возможность осуществить подачу документации, чтобы стать официальным собственником строения. Он приобретет такие права, когда будет внесена соответствующая запись в Федеральную информационную систему (Единый Госреестр недвижимости).
После того как человек становится официальным собственником частного дома, у него появляются обязанности. Прежде всего, он должен будет оплачивать услуги ЖКХ. Ему также придется каждый год платить налог на недвижимое имущество. При этом после ввода постройки в эксплуатацию каждая коммунальная организация должна быть оповещена о появлении нового объекта.
Особенности постановки на кадастровый учет объектов недвижимости
В России действует единый порядок постановки на кадастровый учет объекта недвижимости. Однако есть ряд важных особенностей, вызванных отличием характеристик объектов и их правового статуса. Отметим момент, что определять идентификационные признаки и характеристики недвижимости может и вправе это делать только кадастровый инженер. Именно этот специалист проводит обследования и координирование, готовит документы для Росреестра. В некоторых случаях допускается постановка на кадастровый учет через суд (например, при возникновении спора о границах на близлежащие участки).
Комментарий специалиста-эксперта. Правила постановки земельного участка на кадастровый учет позволяют сделать одновременный учёт и частного дома, здания или сооружения. На объект капитального строительства нужно получить Техплан (технический план). Кадастровый инженер может одновременно провести обследование участка и строения, определить координаты недвижимости, оформить два документа для Росреестра.