Основания для расторжения договора залога

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Основания для расторжения договора залога». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Остановить действие договора залога можно как в одностороннем порядке, так и по обоюдному согласию. Последний бывает крайне редко, а в случае с первым – придется идти в суд, нанять хорошего юриста и иметь веские причины.

Комментарий к ст. 352 ГК РФ

1. Прекращение залогового обязательства, помимо общих оснований прекращения обязательств, наступает также по особым основаниям, указанным в ст. 352 ГК РФ, а также в иных случаях, предусмотренных законом или договором. Их перечень, таким образом, является открытым.

2. Последствием прекращения залога является обязанность залогодержателя, у которого находилось заложенное имущество, возвратить его залогодателю или иному управомоченному лицу.

Кроме того, залогодержатель обязан совершить все необходимые действия, направленные на внесение записи о прекращении залога, предусмотренные статьей 339.1 (см. комментарий к ней).

Речь, в частности, идет о добровольном учете возникновения залога иного (помимо недвижимого) имущества путем регистрации уведомлений о залоге в нотариальном Реестре уведомлений о залоге движимого имущества. Порядок ведения Реестра уведомлений о залоге движимого имущества предусмотрен ст. ст. 103.1 — 103.7 главы XX.1 «Регистрация уведомлений о залоге движимого имущества» Основ законодательства РФ о нотариате.

В указанном Реестре должна быть сделана отметка о прекращении залога.

Меняют параметры предмета залога

Публичность сведений об обременении имущества помогает оспорить аргументы о добросовестности как должника, так и его доверенных контрагентов, которые участвуют в схеме по выводу активов.

Часто недобросовестные должники-залогодатели, чтобы невозможно было взыскать предмет залога, вносят изменения в заложенное имущество. Например, расширяют площадь недвижимости или меняют ее этажность.

Должники считают, что обременение в отношении такой недвижимости прекратилось. Они аргументируют это так: переданного объекта фактически нет. Следовательно, и залог в отношении такого имущества невозможен.

Пример: должник обратился с исковым заявлением к банку о прекращении ипотеки жилого дома и земельного участка. Залогодатель указал, что предмет ипотеки — трехэтажное здание стало впоследствии четырехэтажным, а заложенную землю позднее объединили со смежным участком.

Первая инстанция и апелляция удовлетворили исковые требования. Верховный суд отменил судебные акты нижестоящих судов. Он указал, что обременение объекта недвижимости ипотекой определяют фактом госрегистрации такого обременения, а не соответствием предмета ипотеки его параметрам в ЕГРН.

Комментарий к Ст. 352 ГК РФ

Судебная практика.

При рассмотрении отношений между залогодателем и залогодержателем по поводу передачи прав по векселю следует в первую очередь принимать во внимание условия договора между ними. Сам факт передачи владения векселем с бланковым индоссаментом без учета указанного выше договора не говорит о передаче полных прав на вексель. При прекращении залога вследствие исполнения обеспеченного залогом обязательства залогодержатель, у которого находилось заложенное имущество, обязан немедленно возвратить его залогодателю (пункт 3 статьи 352 ГК РФ). Материалами дела факт исполнения обеспечиваемого залогом обязательства подтвержден. У ответчика возникла обязанность вернуть переданное ему в залог имущество (информационное письмо Президиума ВАС РФ от 21.01.2002 N 67).

Другой комментарий к Ст. 352 Гражданского кодекса Российской Федерации

1. Прекращение залогового правоотношения происходит по общим правилам прекращения гражданско-правовых обязательств, предусмотренных в гл. 26 ГК. Вместе с тем в п. 1 комментируемой статьи перечислены дополнительные основания прекращения залогового обязательства.

2. Если по общему правилу прекращение залогового правоотношения не влечет обязанности какой-либо регистрации этого обстоятельства, то прекращение ипотеки должно быть зарегистрировано. Регистрация осуществляется в соответствии со ст. 25 Закона об ипотеке. Погашение регистрационной записи об ипотеке предполагает аннулирование и закладной. При обращении обязанного по закладной лица с соответствующим требованием орган государственной регистрации должен передать ему аннулированную закладную. В отсутствие такого требования аннулированная закладная остается в архиве органа государственной регистрации.

3. В п. 3 комментируемой статьи говорится об обязанности залогодержателя возвратить залогодателю заложенное имущество, когда обеспеченное залогом обязательство было исполнено, а в случаях грубого нарушения залогодержателем своих обязанностей по страхованию заложенного имущества, обеспечению его сохранности немедленно уведомить залогодателя о возникновении угрозы утраты или повреждения заложенного имущества. Возвращенное имущество должно соответствовать первоначальному состоянию за вычетом нормального износа.

Библиографический список

1. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Договоры о займе, банковском кредите и факторинге. Договоры, направленные на создание коллективных образований. Кн. 5: В 2 т. Т. 1. М.: Статут, 2006.
2. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга пятая. Т. 1: Договоры о займе, банковском кредите и факторинге. Договоры, направленные на создание коллективных образований. М.: Статут, 2006.

КонсультантПлюс: примечание.

Монография М.И. Брагинского, В.В. Витрянского «Договорное право. Общие положения» (книга 1) включена в информационный банк согласно публикации — Статут, 2001 (3-е издание, стереотипное).

1. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право: Общие положения. М.: Статут, 2003.
2. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации. Часть первая: Учеб.-практич. комментарий (постатейный) / Под ред. А.П. Сергеева // СПС «КонсультантПлюс».
3. Крашенинников Е.А. Основные проблемы зачета // Очерки по торговому праву: Сборник науч. трудов / Под ред. Е.А. Крашенинникова; Яросл. гос. ун-т им. П.Г. Демидова. Ярославль: ЯрГУ, 2009. Вып. 16.
4. Крашенинников Е.А. Сделки, нуждающиеся в согласии // Очерки по торговому праву: Сборник науч. трудов / Под ред. Е.А. Крашенинникова; Яросл. гос. ун-т им. П.Г. Демидова. Ярославль: ЯрГУ, 2008. Вып. 15.
5. Кредитные организации в России: правовой аспект / Отв. ред. Е.А. Павлодский. М., 2006.
6. Кулаков В.В. Обязательство и осложнения его структуры в гражданском праве России. М.: Волтерс Клувер, 2010.
7. Лупу А.А., Оськина И.Ю. Совершенствование порядка обращения взыскания на заложенное имущество. Аналитический обзор Федерального закона от 30 декабря 2008 г. N 306-ФЗ «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации в связи с совершенствованием порядка обращения взыскания на заложенное имущество» // СПС «КонсультантПлюс».
8. Сайфуллин Р.И. Ответственность кредитора перед поручителем // Практика применения общих положений об обязательствах: Сборник статей / Рук. авт. кол. и отв. ред. М.А. Рожкова. М.: Статут, 2011.
9. Сарбаш С.В. Обеспечительная передача правового титула // Вестник гражданского права.
10. Enneccerus L., Nipperdey H.C. Allgemeiner Teil des burgerlichen Rechts. 14 Aufl. Tubingen, 1955. Halbbd. 2.
11. Oertmann P. Die rechtliche Natur der Aufrechnung. AcP 113. S. 417 ff.

Расторжение договора: общие положения

Общим правилом расторжения соглашений является наличие воли сторон, направленной на прекращение их взаимоотношений. Другое может быть закреплено в Гражданском кодексе РФ (далее — ГК РФ), нормативных правовых актах или соглашении сторон.

Более полную информацию по теме вы можете найти в КонсультантПлюс.
Полный и бесплатный доступ к системе на 2 дня.

При множестве лиц в договоре между предпринимателями возможно также прекращение договорных отношений в случае достижения соглашения об этом не всеми, а большинством участников соответствующих отношений с соблюдением процедур, определенных действующими правовыми актами.

Существенное нарушение соглашения одним из его участников — основание для прекращения отношений в судебном порядке. В некоторых случаях возможно одностороннее расторжение соглашения, однако контрагент, которому предоставлена такая возможность, должен действовать разумно и без злоупотребления правом (ст. 450 ГК РФ).

Важным является вопрос о форме соглашения о расторжении договора, в том числе расторжении договора залога. Форма такого соглашения должна быть той же, что и форма самого договора.

В суд с заявлением об окончании договорных правоотношений можно обратиться, только если:

1. Стороной, направившей предложение, был получен отказ.
2. Сторона, направившая предложение:
   • не получила никакого ответа в период, определенный в самом запросе, нормативном правовом акте, соглашении сторон;
   • не получила ответа в период более 30 дней, если срок не был установлен.

Более подробно с порядком расторжения договоров можно ознакомиться в материале по ссылке Расторжение договора по соглашению сторон согласно ГК РФ.

Юридические риски банка-залогодержателя: ипотека права аренды

Главным юридическим риском в данной ситуации служит риск прекращения залога права аренды в случае прекращения самого договора аренды.

Риск прекращения залога права аренды в случае прекращения самого договора аренды

В отличие от права собственности, где даже в случае смены собственника залог переходит к новому собственнику , по залогу права аренды однозначно такой вывод сделать нельзя (позиция судов по указанному вопросу будет изложена далее).

См.: Постановление Президиума ВАС РФ от 07.06.2012 N 16513/11 по делу N А37-2221/2010.

Основным, но не единственным способом прекращения договора аренды служит его расторжение. Ипотека права аренды будет прекращена также в случае, если арендатор приобретет в собственность ранее арендованное имущество. В указанном случае аренда прекратится в силу закона в связи с совпадением должника и кредитора по обязательству (ст. 413 ГК РФ). Автоматически в силу закона прекратится и ипотека права аренды.

В частности, ФАС Уральского округа в Постановлении по делу N А07-3855/2010 отметил, что государственная регистрация права собственности на земельный участок не может быть поставлена в зависимость от волеизъявления сторон по договору залога права аренды на данный земельный участок.

Получение согласия залогодержателя на расторжение договора аренды при наличии залога права аренды

Так, суд, обосновывая законность требования регистрирующего органа о необходимости прекращения залога права аренды для расторжения договора аренды, обремененного залогом, мотивировал свое решение следующим образом .

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 06.10.2011 по делу N А29-8670/2010.

Пунктом 2 ст. 346 ГК РФ установлено, что, если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога, залогодатель вправе отчуждать предмет залога, передавать его в аренду или безвозмездное пользование другому лицу либо иным образом распоряжаться им только с согласия залогодержателя.

Имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке (п. 1 ст. 37 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее — Закон об ипотеке)).

Регистрационная запись об ипотеке погашается по основаниям, предусмотренным Законом об ипотеке (п. 4 ст. 29 Закона о госрегистрации прав).

Согласно п. 1 ст. 25 Закона об ипотеке погашение регистрационной записи об ипотеке осуществляется при поступлении в регистрирующий орган заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решения суда, арбитражного суда или третейского суда о прекращении ипотеки.

Ипотечное кредитование отличается от потребительского рядом моментов. Это — значительные суммы и сроки финансирования, наличие залога. Ипотечный кредит оформляется на 15-20 лет и более. За это время в жизни заемщика многое может измениться. Он может потерять работу или получить инвалидность, переехать в другой город или страну. У него может родиться ребенок или тяжело заболеть ближайший родственник.

В любой из перечисленных ситуаций может возникнуть необходимость в расторжении договора. Инициатором выступает любая из сторон. Возможно и расторжение по соглашению между кредитором и заемщиком.

Последний вариант наиболее предпочтителен. Не тратится время на судебные заседания, не оплачиваются пошлины. Заемщик вносит оставшуюся сумму, договор расторгается, с квартиры снимается обременение. На практике этот способ используется редко. Инициатором расторжения чаще выступает кредитор, хотя закон дает сторонам равные права.

Комментарий к Ст. 352 Гражданского кодекса РФ

1. В п. 1 комментируемой статьи перечислены основания прекращения залога. При этом указанный перечень оснований не является исчерпывающим: иные случаи могут быть установлены законом или договором.

Залог прекращается:

1) с прекращением обеспеченного залогом обязательства. В случае отчуждения арестованного имущества лицу, которое не знало и не должно было знать об аресте этого имущества (добросовестному приобретателю), возникает основание для освобождения имущества от ареста независимо от того, совершена такая сделка до или после вступления в силу решения суда, которым удовлетворены требования кредитора или иного управомоченного лица, обеспечиваемые арестом (см. п. 96 Постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015 N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», см. также Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 21.06.2016 N Ф08-3879/2016 по делу N А63-8917/2015 (о прекращении права залога недвижимого имущества — нежилого помещения); Апелляционное определение Московского городского суда от 14.06.2016 по делу N 33-22582/2016 (о прекращении ипотеки в отношении объекта недвижимого имущества); Определение Приморского краевого суда от 10.05.2016 по делу N 33-4431/2016 (о признании обременения здания и земельного участка отсутствующим); Апелляционное определение Челябинского областного суда от 05.05.2016 по делу N 11-5130/2016 (о погашении регистрационной записи об ипотеке); Апелляционное определение Санкт-Петербургского городского суда от 19.11.2015 N 33-19004/2015 по делу N 2-933/2015 (о признании договора залога прекращенным, прекращении ипотеки));

2) если заложенное имущество возмездно приобретено лицом, которое не знало и не должно было знать, что это имущество является предметом залога. Продажа заложенного имущества в отсутствие требуемого извещения и его приобретение лицом, которое не знало и не должно было знать, что имущество является предметом залога, в силу подп. 2 п. 1 ст. 352 ГК РФ влечет прекращение залога. В этом случае залогодержатель вправе требовать возмещения убытков с лица, на которое возложена обязанность предоставления информации об обременении имущества (см. п. 68 Постановления Пленума ВС РФ от 17.11.2015 N 50 «О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства», см. также Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 28.07.2016 N Ф07-5303/2016 по делу N А66-12120/2015 (об обращении взыскания на заложенное по договору имущество); Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 21.08.2015 N Ф09-4923/15 по делу N А47-2602/2014 (о признании прав залогодержателя на объекты недвижимости, об обязании внести в реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись об ипотеке));

3) в случае гибели заложенной вещи или прекращения заложенного права, если залогодатель не воспользовался правом, предусмотренным п. 2 ст. 345 ГК РФ. По смыслу подп. 3 п. 1 ст. 352 ГК РФ залог предмета лизинга, фактически переданного лизингополучателю, осуществляется в совокупности с правами лизингодателя и прекращается при исчерпании этих прав выкупом лизингополучателем предмета лизинга в соответствии с условиями договора лизинга (см. п. 10 Постановления Пленума ВАС РФ от 14.03.2014 N 17 «Об отдельных вопросах, связанных с договором выкупного лизинга», см. также Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 10.12.2015 по делу N А21-6115/2014 (о признании отсутствующим залога на земельный участок); Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 14.01.2016 N Ф10-4844/2015 по делу N А35-10009/2014 (о признании незаконным отказа регистрирующего органа в погашении регистрационной записи об ипотеке на земельный участок));

4) в случае реализации заложенного имущества в целях удовлетворения требований залогодержателя в порядке, установленном законом, в том числе при оставлении залогодержателем заложенного имущества за собой, и в случае, если он не воспользовался этим правом (п. 5 ст. 350.2 ГК РФ). Судебная коллегия по экономическим спорам ВС РФ указала, что и законодательство, и сложившаяся правоприменительная практика исходят из того, что при реализации имущества на торгах в рамках дела о банкротстве организации происходит прекращение прав третьих лиц на данное имущество, и покупатель получает вещь свободной от каких-либо правопритязаний. Применительно к отношениям по залогу данное регулирование означает, что залогодержатель, не воспользовавшись своим правом на включение в реестр обеспеченных залогом требований, фактически отказывается от преимуществ, предоставляемых установленным в его пользу обременением (см. Определение ВС РФ от 26.05.2016 N 308-ЭС16-1368 по делу N А53-13780/2015 (о признании отсутствующим залога квартиры), см. также Определение ВС РФ от 29.07.2014 N 16-КГ14-21 (о признании права залога, обращении взыскания на предмет залога); Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 21.04.2016 N Ф01-1372/2016 по делу N А79-335/2014 (о признании прекращенным договора об ипотеке части не завершенного строительством объекта); Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 17.03.2016 N Ф03-706/2016 по делу N А24-1326/2015 (о признании (восстановлении) права залога на недвижимое имущество по договору ипотеки));

5) в случае прекращения договора залога в порядке и по основаниям, которые предусмотрены законом, а также в случае признания договора залога недействительным (см. Постановление Арбитражного суда Московского округа от 16.01.2015 N Ф05-14193/2014 по делу N А41-23821/2011 (о признании (восстановлении) права ипотеки, обращении взыскания на недвижимое имущество); Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 20.11.2015 N Ф06-2480/2015 по делу N А12-11477/2015 (о применении последствий недействительности договора об ипотеке); Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.12.2015 N 19АП-6338/2015 по делу N А14-6621/2015 (о признании прекращенным договора залога недвижимого имущества));

6) по решению суда в случае, предусмотренном п. 3 ст. 343 ГК РФ (см. Постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.02.2016 по делу N А13-10396/2012 (о прекращении права залога у залоговых кредиторов и передаче освобожденного от залога имущества в счет исполнения нотариального соглашения об уплате алиментов));

7) в случае изъятия заложенного имущества (ст. ст. 167, 327 ГК РФ), за исключением случаев, предусмотренных п. 1 ст. 353 ГК РФ (см. Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.05.2016 N 15АП-6031/2016 по делу N А32-21825/2013 (об отмене определения об установлении и включении требований в реестр требований кредиторов должника); Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 02.03.2016 N 10АП-768/2016 по делу N А41-58981/14 (о признании незаконными действий по погашению регистрационных записей об ипотеке));

8) в случае реализации заложенного имущества в целях удовлетворения требований предшествующего залогодержателя (п. 3 ст. 342.1 ГК РФ) (см. Постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 21.06.2016 по делу N А79-7895/2010 (об отмене определения об отказе в признании отсутствующими и прекращении регистрационных записей по делу о несостоятельности (банкротстве));

9) в случаях, указанных в п. 2 ст. 354 и ст. 355 ГК РФ (см. Апелляционное определение СК по гражданским делам Оренбургского областного суда от 19.05.2015 по делу N 33-2954/2015 (об обращении взыскания на предмет залога));

10) в иных случаях, предусмотренных законом или договором (см. Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.07.2016 N 12АП-5218/16 (о признании незаконным решения регистрирующего органа об отказе в государственной регистрации); Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 30.11.2015 N 10АП-12540/15 (о признании договора ипотеки прекратившим свое действие)).

2. Залогодержатель обязан немедленно возвратить предмет залога залогодателю при прекращении залога, независимо от того, по каким причинам залоговое обязательство прекращено.

Залогодатель вправе требовать от залогодержателя совершения всех необходимых действий, направленных на внесение записи о прекращении залога (см. комментарий к ст. 339.1 ГК РФ).

Энциклопедия судебной практики. Прекращение залога (Ст. 352 ГК)

• ФЗ об исполнительном производстве

  Федеральный закон от 02.10.2007 N 229-ФЗ

• Производственный календарь 2017

  Для пятидневной рабочей недели

• Закон о коллекторах

  Федеральный закон от 03.07.2016 N 230-ФЗ

• Закон о национальной гвардии

  Федеральный закон от 03.07.2016 N 226-ФЗ

• О правилах дорожного движения

  Постановление Правительства РФ от 23.10.1993 N 1090

• О защите конкуренции

  Федеральный закон от 26.07.2006 N 135-ФЗ

• О лицензировании

  Федеральный закон от 04.05.2011 N 99-ФЗ

• О прокуратуре

  Федеральный закон от 17.01.1992 N 2202-1

• Об ООО

  Федеральный закон от 08.02.1998 N 14-ФЗ

• О несостоятельности (банкротстве)

  Федеральный закон от 26.10.2002 N 127-ФЗ

• О персональных данных

  Федеральный закон от 27.07.2006 N 152-ФЗ

• О контрактной системе

  Федеральный закон от 05.04.2013 N 44-ФЗ

• О воинской обязанности и военной службе

  Федеральный закон от 28.03.1998 N 53-ФЗ

• О банках и банковской деятельности

  Федеральный закон от 02.12.1990 N 395-1

• О государственном оборонном заказе

  Федеральный закон от 29.12.2012 N 275-ФЗ

• Закон о полиции

  Федеральный закон от 07.02.2011 N 3-ФЗ

• Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2018)

  (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.07.2018)

• Обзор практики рассмотрения судами дел об административных правонарушениях, связанных с назначением

  (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.09.2018)

• Федеральный закон от 30.11.1994 N 52-ФЗ (ред. от 03.08.2018)

  «О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»

• Федеральный закон от 29.07.2017 N 217-ФЗ (ред. от 03.08.2018)

  «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»

• Федеральный закон от 22.04.1996 N 39-ФЗ (ред. от 03.08.2018)

  «О рынке ценных бумаг»

• Федеральный закон от 03.08.2018 N 339-ФЗ

  «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации и статью 22 Федерального закона «О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»

• Федеральный закон от 05.04.2013 N 43-ФЗ (ред. от 03.08.2018)

  «Об особенностях регулирования отдельных правоотношений в связи с присоединением к субъекту Российской Федерации — городу федерального значения Москве территорий и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»

• Федеральный закон от 08.08.2001 N 129-ФЗ (ред. от 03.08.2018)

  «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей»

• Федеральный закон от 25.06.2002 N 73-ФЗ (ред. от 03.08.2018)

  «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации»

• Федеральный закон от 02.12.1990 N 395-1 (ред. от 03.08.2018)

  «О банках и банковской деятельности»

• Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ (ред. от 03.08.2018)

  «О государственной регистрации недвижимости» (с изм. и доп., вступ. в силу с 14.08.2018)

• Федеральный закон от 03.08.2018 N 340-ФЗ

  «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации»

Суды выявили пять популярных схем, которые используют залогодатели, чтобы вывести имущество из-под залога. В статье разобрали каждую из них и дали советы, как защититься залогодержателю от недобросовестных должников.

Пять схем вывода имущества из-под залога. Как защититься залогодержателю

1. Прекращение залогового обязательства, помимо общих оснований прекращения обязательств, наступает также по особым основаниям, указанным в ст. 352 ГК РФ, а также в иных случаях, предусмотренных законом или договором. Их перечень, таким образом, является открытым.

2. Последствием прекращения залога является обязанность залогодержателя, у которого находилось заложенное имущество, возвратить его залогодателю или иному управомоченному лицу.

Кроме того, залогодержатель обязан совершить все необходимые действия, направленные на внесение записи о прекращении залога, предусмотренные статьей 339.1 (см. комментарий к ней).

Речь, в частности, идет о добровольном учете возникновения залога иного (помимо недвижимого) имущества путем регистрации уведомлений о залоге в нотариальном Реестре уведомлений о залоге движимого имущества. Порядок ведения Реестра уведомлений о залоге движимого имущества предусмотрен ст. ст. 103.1 — 103.7 главы XX.1 «Регистрация уведомлений о залоге движимого имущества» Основ законодательства РФ о нотариате.

В указанном Реестре должна быть сделана отметка о прекращении залога.

Законодательство определило всего три способа, которыми можно расторгнуть договор залога:

1. Соглашение двух сторон, участвующих в сделке. Он основывается на обоюдном желании клиента и кредитной организации и является самым предпочтительным, поскольку между сторонами отсутствует конфликт и неурегулированные вопросы. Оба участника процесса могут договориться обо всех условиях прекращения сотрудничества.
2. По требованию одной из сторон, участвующих в договоре, на основании решения судебной инстанции. Расторжение происходит в том случае, если одна из сторон не выполнила условия договора или нарушила их. Стоит учесть, что нарушителю грозят штрафные санкции, которые в обязательном порядке должны быть прописаны в данном документе.
3. Отказ в одностороннем порядке. В договоре должны иметься основания, по которым одна из сторон имеет право его расторгнуть подобным образом.

Отметим, что для проведения данной процедуры необходимы веские основания. Если одна из сторон против, то расторжение договора залога в одностороннем порядке может происходить только в судебном порядке.

Сторонами, подписывающими договор залога, могут быть как физические, так и юридические лица. Практика показывает, что большинство залогодержателей – это финансовые организации, выдаваемые клиентам крупные суммы под залог их имущества.

В качестве залога могут использоваться:

• недвижимые объекты: квартиры, частные дома, комнаты, участки и сооружения производственного назначения;
• автомобили и иное движимое имущество;
• товары общего потребления;
• драгоценные камни и металлы;
• ценные бумаги.

Поскольку с одной стороны выступает юридическое лицо – банк, а с другой — физическое – клиент, то нередки случаи споров между участниками соглашения. Если в договоре подробно не прописаны основания для расторжения договора и условия, то могут возникнуть определенные проблемы с прекращением действия данного соглашения.

Именно поэтому необходимо внимательно читать все документы, перед их подписанием. В противном случае обжаловать решение кредитной организации, которая действует на основании договора, можно будет только через суд. Отметим, что положительный для клиента исход в данной ситуации маловероятен, поскольку подписанное сторонами соглашение является правоустанавливающей бумагой, имеющей законную силу.

Согласно пункту 1 статьи 322 Гражданского кодекса Республики Казахстан (Общая часть) залог прекращается в следующих случаях:

• с прекращением обеспеченного залогом обязательства (например, в результате полного погашения долга по договору займа);
• по требованию залогодателя в случаях когда залогодержатель не предпринимает меры, необходимые для обеспечения сохранности заложенного имущества, в том числе для защиты его от посягательств и требований со стороны третьих лиц и не уведомляет другую сторону о возникновении угрозы утраты или повреждения заложенного имущества (пункт 3 статьи 312 ГК);
• в случае гибели заложенной вещи или прекращения заложенного права, если залогодатель в разумный срок не восстановил предмет залога или заменил его другим равноценным имуществом (пункт 2 статьи 314 ГК);
• в случае продажи с публичных торгов заложенного имущества, а также в случае, когда его реализация оказалась невозможной (статья 319 ГК).

Другой комментарий к статье 352 ГК РФ

1. Пункт 1 комментируемой статьи содержит перечень случаев прекращения залога, причем этот перечень сформулирован как исчерпывающий. На первый взгляд из него можно заключить, что ни в одном ином случае залог прекращен быть не может.

Залог, однако, может быть прекращен и по иным основаниям, которые в этом перечне не упомянуты.

В нем пропущено положение о расторжении договора залога. В соответствии со ст. 450 ГК расторжение договора возможно по соглашению сторон. Если, следовательно, залогодатель и залогодержатель решили расторгнуть заключенный ими договор залога, они вправе это сделать. В результате расторжения залог, естественно, прекращается. Однако по смыслу п. 1 комментируемой статьи расторжение договора залог не прекращает, что явно неверно.

Еще один очевидный пропуск состоит в том, что в перечень не включен случай прекращения залога при изъятии у залогодержателя имущества в виде санкции за совершение преступления и иного правонарушения (ст. 354 ГК).

Третье не менее явное упущение — случай, установленный ст. 356 ГК: залог прекращается с переводом на другое лицо долга по обязательству, обеспеченному залогом, при условии, что залогодатель не дал кредитору согласия отвечать за нового должника.

В перечне пропущен также случай, связанный с введенным ст. 349 ГК внесудебным порядком обращения взыскания на заложенное имущество. Завершение процедуры реализации заложенного имущества, установленной в договоре залогодателя и залогодержателя, также прекращает залог.

С учетом изложенного необходимо признать, что перечень случаев прекращения залога, содержащийся в п. 1 комментируемой статьи, не является исчерпывающим.

2. Пункт 3 комментируемой статьи столь же дефектен, как и ее п. 1. Он предусматривает, что залогодержатель обязан немедленно возвратить залогодателю находящееся у него заложенное имущество в двух случаях. Во-первых, при прекращении залога вследствие исполнения обеспеченного залогом обязательства. Во-вторых, по требованию залогодателя, заявленному в соответствии с п. 3 ст. 343 ГК.

Оставляя в стороне второй случай, отметим, что при исполнении обеспеченного залогом обязательства залогодержатель действительно должен нести обязанность возврата имущества. Но далеко не только в этом случае. Такую же обязанность на него следует возложить во всех случаях прекращения основного обязательства. Например, если залогодержатель в соответствии со ст. 415 ГК освободил должника от лежащих на нем обязанностей, на нем должна лежать обязанность возвратить тому (или, при поддерживающем залоге, третьему лицу) находящееся у него заложенное имущество.

Признание договора залога недействительным: вопросы экономической целесообразности и злоупотребления правом

Ознакомиться с тем, что понимается под залогом, можно в статье Залог как способ обеспечения исполнения обязательств.

Прежде всего, отметим, что соглашение о залоге должно быть экономически целесообразным для заключивших его сторон и не должно совершаться исходя из злоупотребления сторон соглашения или их намерения причинить вред другим лицам, которым должно лицо, являющееся залогодателем.

В отношениях с банками договор залога — достаточно часто используемый механизм обеспечения исполнения обязательств. При этом в случае введения в отношении заемщика банкротных процедур другие кредиторы нередко пытаются оспорить договоры залога.

ВАЖНО! Однако суды отказывают в удовлетворении требований, если устанавливают, что договор залога был целесообразен для сторон с позиции их экономических интересов и не был умышленно направлен на причинение какого-либо вреда иным кредиторам лица, которого пытаются признать банкротом (определение ВС РФ от по делу № 309-ЭС16-18794, А50-5325/2015).

При выявлении экономических мотивов сторон соглашения о залоге суды также устанавливают, были ли у залогодателя на момент подписания документа признаки неплатежеспособности. Отсутствие таких признаков — один из доводов в пользу целесообразности договора и его действительности (определение ВС РФ от по делу № 308-ЭС15-17342(3), А20-411/2013).

О других особенностях признания соглашений недействительными в банкротных спорах рассказывается в материале Признание сделок недействительными при банкротстве.

Квартиросъемщики в Москве: как вернуть залог за аренду жилья

На рынке аренды жилья в Москве произошел резкий рост спроса, а также разрыв между спросом и предложением — арендаторов оказалось в несколько раз больше, чем квартир. Эксперты утверждают, что в последний раз такой высокий интерес был зафиксирован летом 2012 года.

Он не снижается, даже несмотря на то, что отношения между собственниками жилья и квартиросъемщиками очень часто завершаются драматично. Одна из распространенных проблем — отказ вернуть съезжающему жильцу страховой депозит.

Жители Москвы рассказали «МИР 24», как боролись за возвращение депозитов, а юристы объяснили, почему квартиросъемщик прав почти всегда.

Страховой депозит в договорах аренды обычно называют обеспечительным платежом. Арендодатель получает его для того, чтобы из этой суммы могло быть выплачено возмещение за причиненный помещению ущерб (сломанные вещи или, к примеру, испорченный ремонт).

В договоре аренды обычно сказано, что ответственность арендатора наступает только в том случае, если ущерб был причинен по его вине. То есть, если в квартире сломалась техника, но вины жильцов в этом нет, то платить за ее ремонт или возмещать ее стоимость они не должны.

В действительности же квартиросъемщики, покидая временную жилплощадь, очень часто прощаются еще и с залоговым взносом.

«Шесть лет назад мы с подругой сняли двухкомнатную квартиру на улице Полины Осипенко в Хорошевском районе. Договор заключили на подругу, я была как проживающая. Очень хорошая квартира была, прожили мы там год. Единственной проблемой была плита, точнее, одна конфорка, которая заплыла жиром. Ее было невозможно отмыть.

Когда пришло время съезжать с квартиры, хозяйка сказала, что конфорку испортили мы, поэтому залог она не вернет. Тогда я собрала целую папку документов и хотела из принципа подать в суд, но мне сделали тяжелую операцию, поэтому было не до этого. Я написала хозяйке, что нахожусь в онкоцентре на Каширке, у меня обнаружили рак, попросила вернуть депозит. Там было чуть больше 20 тысяч рублей.

Мне очень хотелось вернуть эти деньги, но женщина ответила отказом», — рассказала жительница Москвы Лера.

Есть ли разница в случае расторжения ДДУ с использованием счетов эскроу?

Процедура расторжения договоров, где использовалась схема оплаты напрямую застройщику (до 1 июля 2018 года) или с применением счета эскроу, на начальном этапе почти полностью идентична. Тем не менее отличия есть.

Для дольщиков, вносивших деньги на счет эскроу в банке, больше список проблемных ситуаций, которые позволяют расторгнуть договор без судебного разбирательства. При этом такие покупатели не могут рассчитывать на выплату неустойки застройщиком, поскольку их деньги не находились у него на балансе.

Отличается и схема получения денег после расторжения договора. В остальном права и процедуры дольщиков, заключивших ДДУ с использованием любых схем оплаты, идентичны.

---

Похожие записи:

• Как обеспечить охрану труда водителя по новым правилам
• Заявление на перерасчет пенсии в 2023 году
• Где платить транспортный налог юридическим лицам